Метр в копилке: может ли инвестиционное жилье быть выгоднее депозита
Самыми перспективными для жилищных инвестиций городами страны в 2024 году помимо Москвы опрошенные "РГ" эксперты назвали курорты Кубани и Северного Кавказа, Санкт-Петербург, Калининград и города-миллионники с развивающимися предприятиями. Так стоит потратить "лишнюю копеечку" на квартиру или лучше выбрать депозит? Выясняем со специалистами.
В Сочи в качестве инвестиционного приобретается около 40 процентов жилья. В курортных городах такая недвижимость всегда окупается, отмечает генеральный директор "Городского риелторского центра" Юлия Усачева.
"Самые выгодные для покупки инвестиционного жилья - южные регионы, так как главный драйвер развития этого рынка - внутренний туризм, - подтверждает генеральный директор компании "Материя" Вадим Палий. - В 2023 году спрос на курортную недвижимость оказался в три раза выше, чем в 2022-м. У покупателей в числе самых популярных - Сочи, Анапа, Пятигорск, Архыз, в этом году тенденция сохранится. Скорее всего, вырастет востребованность Крыма. Государство активно способствует притоку инвестиций в южные регионы, развивая инфраструктуру, выделяя гранты, создавая льготные условия для инвесторов. Также выгодно вкладывать в жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске. Это связано со значительным подорожанием недвижимости в этих городах. При этом спрос на съемные квартиры и офисы также растет".
Выгоду от инвестиции в жилье определяют, по сути, два фактора - размер дохода от сдачи в аренду и рост стоимости недвижимости
Он добавил, что срок окупаемости зависит от региона. Вообще инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным и окупаются в среднем за 8-10 лет. Но, например, в Краснодарском крае растет спрос на премиум-объекты, и инвестиции в них могут вернуться в течение пяти лет. Да и в целом, чем крупнее город, тем деньги возвращаются быстрее.
Выгоду от инвестиции в жилье определяют, по сути, два фактора - размер дохода от сдачи в аренду и рост стоимости недвижимости.
"Но есть риск - квартиру не удастся сдать быстро, арендатор нанесет ущерб или не заплатит, могут вырасти налоги. К тому же жилье не всегда дорожает, - предупреждает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. - Все это нужно сопоставить с иными вариантами инвестирования: банковский депозит, приобретение валюты, вложение в ценные бумаги, прямые инвестиции в бизнес. Последние способы зависят от личной предприимчивости и финансовой грамотности".
По мнению эксперта, если взять текущий уровень депозитных ставок (в марте 2024 года - около 14-16 процентов), прогноз цен на недвижимость и возможный арендный доход за год, то возникают сомнения в целесообразности приобретения недвижимости для приумножения средств в течение ближайшего года.
"Сейчас привлекательность инвестиций в жилье снизилась на фоне высоких ставок по депозитам. Но этот период наверняка будет коротким, и инвесторы вновь вернутся на рынок жилья", - отвечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
"В данный момент сложились оптимальные условия для покупки жилья с целью сбережения и приумножения средств. Цены на первичном рынке временно стагнируют на фоне высокой ключевой ставки, девелоперы предлагают гибкие инструменты продаж, в частности, беспроцентные рассрочки, траншевую и аккредитивную ипотеку", - считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина.
В Калининградской области перспективные с точки зрения вложений в недвижимость города - региональный центр и приморские курорты Зеленоградск и Светлогорск. Временная стагнация на рынке недвижимости привела к тому, что на "вторичке" появились весьма неплохие предложения со скидками до 30 процентов. Особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры, которые предприимчивые калининградцы и жители других регионов приобретают для сдачи в аренду в туристический сезон. За сутки арендодатели просят в среднем от трех до пяти тысяч рублей. Глава Гильдии рилторов Калининградской области Олег Перевалов добавил, что сейчас в регионе наблюдается квартирное расслоение. Например, крупногабаритные "трешки" за последние полтора года в цене не упали. А вот "хрущевки" продаются плохо, так что есть возможность поторговаться и купить квартиру за 3,5-4 миллиона рублей.
"Покупать инвестиционную недвижимость стали меньше, чем в докризисные времена, однако процент таких сделок по-прежнему достаточно большой, - говорит руководитель казанского агентства недвижимости "Счастливый дом" Анастасия Гизатова. - И это несмотря на то, что ставки по депозитам довольно высокие, и при правильном вложении средств можно получить больше, чем покупая квартиру. Но, по словам специалистов, казанцы не очень доверяют банкам. Так что вложения в недвижимость попросту берегут нервы инвесторов".
Однако она добавила, что не все делают их разумно. Многие покупают загородные объекты недвижимости только потому, что они стоят дешевле, но позже, когда решают их продать, не могут найти покупателей.
"Татарстан находится на 6-м месте в России по реализации квартир с торгов из-за просроченных кредитов, - говорит Гизатова. - То есть риелторы настаивали, чтобы клиенты покупали недвижимость даже в том случае, если нет денег на первоначальный взнос. Дескать, издержки можно будет покрыть за счет роста цен на недвижимость. Но подросла процентная ставка, и теперь покупатель лучше пойдет к застройщику и приобретет квартиру у него, чем у горе-инвесторов".
Рыночные советы
Юлия Усачева рекомендует начинающему инвестору делать первые шаги только с надежным партнером, который может подготовить анализ и провести нужные расчеты: "В первую очередь обращайте внимание на застройщика. Изучите его репутацию, посмотрите готовые объекты. Учитывайте локацию, она имеет большое значение при формировании цены на объект". Дмитрий Голев отмечает: "Задача состоит в том, чтобы купить наиболее недорогой из ликвидных объектов, если цель - перепродажа. Так как больше шансов найти клиента среди молодых семей, соответственно лучше покупать двух- или трехкомнатные квартиры. Если жилье приобретается как сберегательная инвестиция, то логика выбора другая. Можно закрыть глаза на неудачный вид из окна, планировку, наличие отделки. А для арендного бизнеса однозначно выгоднее купить квартиру с отделкой и желательно с мебелью, арендаторам лучше подходят студии и однокомнатные квартиры".
Гендиректор управляющей компании Группа КОМФОРТ Алексей Яценко считает, что стоит обратить внимание на репутацию УК, стоимость ее услуг и уровень сервиса, который она оказывает. Отзывы можно найти в интернете. Также надо учитывать еще один важный фактор: "Кроме налогов, страховки, платежей по ипотеке нужно проанализировать стоимость содержания квартиры. Например, люди покупают в ипотеку недвижимость бизнес-класса и надеются, что на этом все существенные ежемесячные траты они учли в своем бюджете, однако чем выше класс жилья, тем дороже будет его содержание". Вадим Палий советует, покупая жилье на юге, обращать внимание на туристический трафик, покупая в столице - на развитость инфраструктуры и планы градоначальников на данный район. Также важно проверить правильность оформления документов и соблюдение налоговых обязательств собственником.
