Московская элитка вышла из депрессии и бросилась наверстывать упущенное
Традиционно считается, что рынок самой дорогой московской недвижимости живет своей жизнью, вяло реагируя на внешние раздражители, будь то рост или снижение процентных ставок по ипотеке, общерыночное перетекание спроса с первичного рынка на вторичный и обратно и так далее. Но пусть и отдельные от всех, промежуточные итоги своей работы сегмент все-таки подводит. Вот с какими показателями он подошел к началу весны 2024 года.
По оценкам экспертов премии Urban Awards*, столичному элит-классу наконец удалось преодолеть последствия февральского шока 2022 года, и это можно считать одним из главных итогов прошлого сезона: продажи выросли в полтора раза. «Собранная статистика дает основания утверждать, что рынок высокобюджетного жилья вышел из депрессии, которая длилась на протяжении почти полутора лет — с апреля 2022-го по август 2023 года. За этот период не было ни одного месяца, когда количество реализованных объектов достигало хотя бы 20 единиц, лишь дважды (в сентябре 2022-го и в мае 2023 года) регистрировалось 15+ сделок. В девяти случаях из 17 было продано менее десяти квартир и апартаментов. Только в конце прошлого года обороты стройиндустрии вновь стали измеряться несколькими десятками лотов. Так, в сентябре фонд элитной недвижимости сократился на 50 единиц, в ноябре — на 42, в декабре — на 32», — отмечают аналитики.
Обозначившийся ближе к концу 2023 года тренд нашел продолжение в начале 2024 года. В частности, по наблюдениям Urban Awards*, только за январь (то есть фактически за три рабочие недели месяца) были проданы 16 квартир и апартаментов с чеком от 200 млн рублей. Для сравнения: в 2019 году не хватило и 11 месяцев, чтобы выйти на этот показатель, 16-ю сделку зарегистрировали только в декабре. С тех пор в статистике продаж появились десятизначные ценники, а в категории «200+ млн» счет реализованным лотам пошел уже на сотни.
Как подсчитали в компании «Intermark Городская недвижимость»*, стоимость 100 самых дорогих квартир Москвы (Prime Central Moscow Top-100 Index) выросла за год на 44 млрд рублей и на начало января составила 134 млрд рублей. Всего за полгода средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 31%, достигнув значения 4,4 млн рублей. Спрос при этом демонстрирует высокую активность: за последний квартал было продано восемь ультрапремиальных квартир (в районах Якиманки и Цветного бульвара) общей стоимостью около 1,8 млрд рублей, делятся выводами аналитики.
«В последние месяцы мы являемся свидетелями растущего интереса покупателей к приобретению недвижимости в сегменте «тяжелого люкса». Отчасти это связано с тем, что многие крупные бизнесы успешно преодолели экономические потрясения и санкции, что позволяет их владельцам выходить на рынок дорогих активов. Способствует спросу и тот факт, что многие зарубежные рынки, куда зачастую раньше устремлялись ультрахайнеты, сейчас закрыты для россиян, из-за чего многие фокусируют свое внимание на российской недвижимости, а московский рынок с точки зрения самых престижных и дорогих объектов является наиболее привлекательным», — объясняет происходящее CEO и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.
Основное предложение в первой сотне самых дорогих лотов Москвы сконцентрировано на первичном рынке (81%), доля вторички за год увеличилась на 3% и теперь составляет 19%. Средний бюджет предложения квартиры, вошедшей в Prime Central Moscow Top-100 Index, составляет 1,34 млрд рублей — по сравнению с прошлым индексом показатель вырос на 48%, а самая дорогостоящая покупка теперь обойдется в 7,5 млрд рублей.
К слову, как подсчитали эксперты компании Rariteco*, от стадии котлована до конца строительства московские новостройки класса элит и делюкс дорожают в среднем на 2,8% в квартал. Этот вывод подтверждает ценовой анализ и проектов, вышедших в продажу в 2018-2019 годах и к данному моменту практически распроданных, и комплексов, которые начали строиться в 2021 году и сегодня еще распродаются.
Естественно, инвесторы, рассчитывающие вложиться на начальном этапе и за период активных продаж (обычно это четыре-пять лет) получить прирост процентов эдак на 65%, должны трезво и всесторонне оценить, способен ли выбранный ими объект показать подобную динамику. «Инвестору лучше обратить внимание на те районы, в которых мало новых проектов. На рынке новостроек элитного и делюкс-сегментов очень многое зависит от локации, и часто потенциальные покупатели буквально ждут появления нового проекта в любимом районе Москвы: кто-то предпочитает динамичные Тверской район и Арбат, другие любят малоэтажные, аутентичные и тихие Якиманку и Замоскворечье, третьи — Хамовники. Поэтому высоки шансы, что проект «выстрелит» прежде всего там, где элитных новостроек давно не было или их мало», — советует директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
Prime Central Moscow Top-100 Index свидетельствует, что на начало 2024 года больше всего ультрапремиальных квартир представлено на Остоженке (33 лота), на втором месте Якиманка (20 лотов), замыкает тройку лидеров Тверской район (11 лотов). А вот данные компании Whitewill* гласят, про сегодня самой дорогой улицей столицы с точки зрения первичного жилого рынка является Обыденский переулок и прилегающий к нему Соймоновский проезд, где средняя цена квадратного метра составляет 3 млн рублей. На вторичном рынке лидирует Пречистенская набережная с показателем 2,7 млн рублей за квадрат.
В целом, по оценкам экспертов премии Urban Awards, в 2023 году на рынке сверхдорогого московского жилья выделялись три очага потребительской активности: Хамовники, где был куплен каждый второй объект (97 лотов), Тверской район (45 лотов) и Якиманка (22 лота). Суммарная доля прочих центральных локаций в структуре спроса ограничилась 21%.
При этом, проанализировав данные платформы bnMAP.pro, эксперты компании «БЕСТ-Новострой»* составили свой список районов, наиболее востребованных сейчас у покупателей высокобюджетной недвижимости. Два из них, Хамовники и Пресненский, не первый год занимают верхние строчки в рейтинге самых популярных локаций. Другие два, Таганский и Дорогомилово, еще недавно не вызывали большого интереса, но сегодня стремительно набирают популярность.
* Есть в распоряжении Business FM
