При продаже квартиры бывшим собственникам нужно платить налоги на доходы физических лиц (НДФЛ). В расчет идет не вся сумма, которую человек выручил за счет продажи недвижимости, а определенная часть. При этом есть случаи, когда даже с этой части налоги не будут взимать. «Лента.ру» рассказывает, когда налог при продаже квартиры можно не платить, как рассчитывается его сумма и можно ли ее уменьшить.

Что такое налог с продажи квартиры?

Налог с продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты и т. д.) — это обязанность россиян уплачивать НДФЛ с полученного дохода в бюджет.

При этом в расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи. С этой суммы бывший владелец квартиры должен заплатить 13 процентов налога.

Как высчитывается налог?

Если имущество продает налоговый резидент, ставка налога составляет 13 процентов вне зависимости от суммы полученного дохода.

Например, Дмитрий Иванов — налоговый резидент России — в 2024 году продает квартиру, которую купил в 2022 году по договору купли-продажи. Минимальный предельный срок владения объектом пока не прошел, поэтому ему придется оплатить налог. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку — 4 миллиона рублей. В таком случае сумма налога составит 780 тысяч рублей: (10 млн – 4 млн) * 13% = 780 000 рублей.

Если у Дмитрия Иванова нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, то сумма НДФЛ составит 1,17 миллиона рублей: (10 млн – 1 млн) * 13 процентов = 1 170 000 рублей.

То же самое касается и налоговых нерезидентов — в 2024 году для них процент НДФЛ так же равняется 13 (в 2023 году ставка налога составляла 30 процентов).

Как уменьшить размер налога?

Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.

Если на продажу выставили квартиру, которую получили от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычесть можно средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если раньше они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.

«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.

Когда налоговый вычет нельзя оформить:

При продаже недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности. При продаже квартиры налоговым нерезидентом.

Когда можно не плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы?

Как правило, доход от продажи квартиры подлежит налогообложению. Однако есть случаи, при которых платить налог на доходы от продажи объекта не нужно.

Например, от уплаты налога с продажи квартиры покупку нового жилья.

Если стоимость квартиры меньше одного миллиона рублей, то декларацию при продаже подавать не нужно, отметила Лилия Юлгушева. Значит, и платить налог не требуется.

Кроме того, если квартира находится в собственности налогоплательщика в течение установленного законом минимального срока владения, то полученные от ее продажи доходы также освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

С 2019 года освобождение от уплаты НДФЛ при соблюдении минимального срока владения распространяется как на налоговых резидентов РФ, так и на людей, которые проводят в России менее 183 дней в году.

Что такое минимальный срок владения имуществом?

Минимальный предельный срок владения имуществом — это своего рода «стаж» владения недвижимостью, по достижении которого собственник получает право не платить налог с продажи недвижимости.

«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и некоммерческих целей», — рассказал «Ленте.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.

По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.

Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.

Когда минимальный срок владения снижается до трех лет:

квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением; квартиру получили по договору дарения; квартиру получили в дар от члена семьи или близкого родственника; в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности нет иного жилого помещения — жилых домов, квартир, комнат или доли в указанном имуществе.

Как рассчитывается минимальный срок владения?

Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: например, если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.

Отдельно рассматривают ситуации с квартирами, полученными собственниками по реновации. Тут в минимальный срок входит время, в течение которого собственник владел квартирой в старом доме.

Если же человеку нужно продать квартиру в течение минимального предельного срока, то есть до тех пор, пока не прошли три или пять лет, ему придется платить налог.

Как оплатить налог с продажи квартиры?

Если продажа не освобождается от уплаты НДФЛ, внести средства можно через личный кабинет налогоплательщика или в отделении банка. При этом, если продается квартира, которая находится в общей долевой либо общей совместной собственности, каждый собственник подает декларацию и уплачивает налог самостоятельно, заключила Лилия Юлгушева.

При безналоговой продаже декларацию в ФНС подавать не нужно — налоговый орган уже располагает информацией о сделке и видит, что действуют льготы.

Что будет, если не оплатить налог?

Уклонение от уплаты налога с продажи квартиры и несвоевременная подача документов в налоговую службу предполагают административную ответственность в виде штрафа.

«Если продавец не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, штраф составит пять процентов от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. При этом сумма не может быть более 30 процентов или менее одной тысячи рублей», — отметил в беседе с «Лентой.ру» управляющий директор компании «Метриум» Артем Сырцов.

Если долг не погасить, придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы налога. А если налоговый орган сможет доказать, что продавец умышленно совершил нарушение, размер штрафа вырастет до 40 процентов. Кроме того, нарушителю за каждый день просрочки будут начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.