Эксперт по недвижимости с Ямала разъяснила рискованные схемы при покупке строящегося жилья

Банк России предупредил россиян о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия. В комментарии корреспонденту «Ямал 1» председатель Регионального объединения ямальских риелторов Любовь Григорьева объяснила, чем такие сделки опасны для граждан. Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. В этом случае деньги не застрахованы. Вторая рискованная схема — когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами получает счет эскроу, на котором лишь та самая заниженная цена квартиры. Разница стоимости сразу уходит продавцу и на счет эскроу вообще не зачисляется. Первая схема рискованна тем, что аккредитив, в отличие от эксроу-счета, не застрахован, объясняет Любовь Григорьева. Если у банка отзовут лицензию, человек не просто лишится денег, но еще и останется должен банку по ипотечному договору. Эскроу-счета в этом случае безопасны — они застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей, а значит при возникновении каких-либо проблем у кредитной организации покупатель получит свои деньги назад. — В случае с эскроу, если человек купил квартиру у застройщика до 10 миллионов рублей, то если что-то произойдет с банком, ему вернутся эти деньги. Здесь риски несет застройщик: в таких случаях деньги потеряет он, а не покупатель. А аккредитивы не застрахованы. В случае возникновения проблем деньги ему никто не вернет. Когда 1 июля 2019 года ввели правила использования эскроу-счетов в сделках с недвижимостью, это было сделано для того, чтобы минимизировать риски людей. До этого времени было большое число обманутых дольщиков, которые оставались без недвижимости и с долгами, — объяснила эксперт. При сделке с переуступкой прав покупатель также несет определенные риски. Человек покупает строящееся жилье не у застройщика, а у физического лица, купившего эту квартиру ранее. — Есть такие схемы, когда специально занижается цена квартиры на рынке, а затем квартира продается по переуступке. Фактически квартира стоит шесть миллионов, а ее фиктивно продают на этапе строительства аффилированному покупателю за три миллиона, а затем реальному покупателю уже по рыночной стоимости. При переуступке человек получает счет эскроу, на котором лежит лишь три миллиона. Оставшуюся сумму он переводит продавцу. И если что-то произойдет с банком, он получит компенсацию лишь за те деньги, которые находятся на эскроу-счете, — рассказала Любовь Григорьева. Специалист отметила, что с коллегами ведет большую просветительскую работу с гражданами. Многие проблемы возникают из-за неграмотности и спешки при заключении договора. Она посоветовала людям посещать такие практики и консультироваться со специалистами, задавать неудобные вопросы всем участникам процесса — риелтору, застройщику, банку и другим. Как сообщается на сайте Банка России, Центробанк усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают. — Банк России считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций. Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в договорах долевого участия, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными), — говорится на сайте регулятора. Ранее Любовь Григорьева рассказала о механизме арктической ипотеки. Она отметила, что на сегодняшний день в регионе банки ее одобряют: люди берут, но крайне мало. Этому есть несколько причин, помимо ограничивающей стоимости квадратного метра. Самая главная — нехватка новостроек в ямальских городах. .