В продаже жилья в регионах растет число мини-квартир

Число объявлений о продаже компактных квартир в новостройках крупных городов выросло за год на треть. Однако в целом застройщики строят такое жилье в тех же пропорциях, что и год назад. Ситуация, по-видимому, говорит о том, что застройщики пытаются форсировать продажи при упавшем спросе, а покупатели не в состоянии скупать мини-жилье.

Аналитики "Авито Недвижимость" изучили, сколько сейчас продается квартир площадью до 25 кв.м в трех десятках крупнейших городов России. Количество объявлений о продаже компактного жилья в новых домах за год выросло на 33%. Разброс достаточно большой. В Калининграде число таких объявлений за год увеличилось в шесть раз, в Волгограде - в пять, в Рязани - в 4,3 раза, перечисляют эксперты. Россияне, по их мнению, все чаще рассчитывают на собственные средства при покупке недвижимости и больше обращают внимание на квартиры поменьше - как для своего проживания, так и для сдачи в аренду. А новый фонд более гибко реагирует на изменение покупательского поведения.

Колебания предложения мини-квартир в разных городах могут объясняться рядом факторов, считает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. В некоторых городах в целом крайне мало компактных квартир в продаже, поэтому любое изменение их числа в процентах выглядит гораздо более впечатляюще, чем это есть по факту. К примеру, в новостройках Волгограда, по данным платформы bnMAP.pro, год назад предлагалось всего 7 таких квартир, сейчас их 50 - рост в семь раз, хотя фактически может объясняться, например, запуском строительства одного нового жилого комплекса. В Казани число лотов упало на 53%, но - лишь со 135 до 64 квартир. При этом максимальное число квартир до 25 м - по-прежнему в двух столицах. В Москве их 5,5 тыс., в Санкт-Петербурге - 5,1 тыс. За год объем предложения таких лотов снизился на 7% и 17% соответственно.

В Воронеже число небольших квартир выросло вдвое, в Краснодаре упало на 66%. В Ростове-на-Дону увеличилось на 9%, в Красноярске снизилось на 32% и т.д.

На ассортимент таких квартир в продаже может влиять вымывание маленьких лотов как самых бюджетных по общей стоимости, а также управление ассортиментом квартир застройщиками - девелопер варьирует количество разных по комнатности лотов на витрине для достижения нужных им показателей, говорит Доброхотова. Например, кто-то хочет поскорее наполнить счета эскроу и распродает самые ликвидные маленькие квартиры, у другого, напротив, продажи идут неплохо и он их придерживает до увеличения цены к завершению строительства. Традиционно застройщики увеличивают количество компактных квартир в моменты, когда на спрос давят различные факторы, отмечает эксперт: в таких ситуациях людям все равно нужно решать квартирный вопрос, и они отдают предпочтение лотам маленькой нарезки.

Между тем, отмечают в компании "Этажи", сейчас спрос смещается в сторону более просторных квартир - те, кто рассчитывал на максимально бюджетное жилье, продолжили копить на первый взнос (по льготной ипотеке он был увеличен в декабре с 20% до 30%).

Если же учитывать все квартиры в строящихся домах (не только те, которые находятся в продаже), то в целом за год ситуация не именилась. По данным ДОМ.РФ, год назад 7,4% строящихся квартир были площадью до 25 кв.м, сейчас их 7,3%.

Самые просторные квартиры (с любым количеством комнат), по данным портала ЕРЗ.РФ, сейчас строятся на Северном Кавказе (Ингушетия со средними 83,4 кв. м, Кабардино-Балкария, Чечня, Дагестан), где, впрочем, многоэтажек относительно немного. Самое компактное жилье строится в Ленинградской области (средняя площадь 40,2 кв.м) и Санкт-Петербурге, которые отличаются по этому показателю уже не первый год. Здесь высокий спрос на жилье со стороны приезжих и студентов, которым небольшие квартиры в общем подходят. Также небольшие средние площади новых квартир в Еврейской АО и Тыве. За год расстановка регионов не слишком изменилась, можно отметить лишь скачок Камчатской области с последнего места в списке год назад к пятому месту сегодня (от 39,6 до 63,8 кв.м). Объяснение этому, скорее всего, опять же в запуске новых ЖК, которых здесь очень немного.

Как в регионах

Челябинск

За последние два года продажи студий и однокомнатных квартир в общей структуре сделок выросли на 5 процентных пунктов (до 20% и 46% соответственно), а двух- и трехкомнатных, напротив, упали на 5 и 6 п.п. По словам специалиста агентства недвижимости "Все знают" Елены Пахтусовой, две трети покупателей малометражек вкладывают средства с инвестиционным прицелом - студии очень привлекательны для аренды. Особенный спрос на такое жилье был в конце прошлого года, говорит президент Гильдии риелторов Южного Урала Наталья Шатрукова. К сезонному фактору (под конец года люди стремятся выгодно пристроить накопления) добавился и дефицит на рынке. К этому времени имевшийся у застройщиков объем студий и однокомнатных квартир уже "выбрали". Вторая категория покупателей - семьи с небольшими доходами. У них нет накоплений на первый взнос, но при покупке небольшой квартиры его можно внести материнским капиталом.

Екатеринбург

Екатеринбург находится в топ-3 после Петербурга и Краснодара по количеству строящихся студий и "однушек". Спрос на жилье для одиночек стимулируется льготной ипотекой, в том числе семейной. По данным аналитической компании "ХОД Консалтинг", в прошлом году четверть проданных в городе квартир были студиями. Вместе с однокомнатными (площадью до 40 "квадратов") компактное жилье преобладает в предложении застройщиков, на него приходится 65 процентов сделок.

Смещение структуры продаж новостроек в сторону студий и однокомнатных характерно для периода повышенного спроса, говорит Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы "Уральской палаты недвижимости". Пик спроса на малогабаритное жилье, по его мнению, уже пройден.

При этом Екатеринбурге не строят мини-квартир по 8 кв. м. В среднем площадь студий составляет 25,1 метра, "однушек" - 39,3.

Новосибирск

В 2023 году в Новосибирске введено в эксплуатацию 27,7 тыс. квартир, из них 56% - это студии и однокомнатные. Как отметил начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Евгений Улитко, показатель средней площади квартир остался на уровне 2022 года - 51,3 кв. м. С ростом процентной ставки по ипотеке спрос на небольшие квартиры увеличивается, поскольку меньше их стоимость и ежемесячная выплата по ипотеке, говорит директор DSO Consulting Сергей Дьячков. Однако, как утверждают аналитики банка ВТБ, в пересчете на стоимость одного квадратного метра просторные квартиры выгоднее: в некоторых случаях разница в цене может достигать 30%.

Омск

Выбор на рынке малогабаритного жилья площадью до 25 кв.м в Омске крайне скуден. Это несколько квартир в двух уже сданных домах в спальных районах и еще несколько в домах, где только забиваются первые сваи.

По словам экспертов, застройщики не выходят в сегмент мини-квартир из-за отсутствия конкуренции. В Омске в разы меньше застройщиков, чем в Новосибирске, Екатеринбурге или Тюмени. Риелторы надеются, что ситуацию изменит приход иногородних девелоперов. Три федеральных застройщика активно осваивают участки под строительство нескольких новых микрорайонов. Однако "малышек" в этих домах практически не будет. Инвесторы же нашли выход из ситуации: они скупают четырехкомнатные квартиры и переделывают их в студии с собственной кухонной зоной, душем и туалетом.

Ульяновск

Количество предлагаемых малогабаритных квартир в новостройках выросло по сравнению с 2022 годом на 25-30%, сообщила руководитель отдела продаж строительной компании "Премьера" Наталья Ярсина. Это объясняется возросшим спросом среди жителей региона на такое жилье из-за относительной доступности их приобретения.

Воронеж

В Воронеже предложение однокомнатных квартир, студий площадью а 18-25 кв. м в 2023 году увеличилось.

Краснодарский край

Сегмент компактного жилья в Краснодарском крае стал стремительно расти с 2020 года в связи с высоким миграционным потоком и популярностью черноморских курортов, рассказали в департаменте маркетинга и аналитики инвестиционного холдинга AVA Group. Более 40% сделок проходит по льготным программам. В прибрежном кластере наиболее востребованы небольшие по площади квартиры от 16 кв. м. Студии занимают 43% от всего объема продаж квартир в Сочи.

Тула

В Туле, как пояснил президент Тульской гильдии риэлторов Алексей Сидоров, однокомнатные квартиры или студии в новостройках начинаются от площади в 27-30 кв. м. При этом покупатели хотят, чтобы даже "однушка" была площадью 30-50 "квадратов".

В отличие от Москвы, здесь не покупают жилье в больших объемах под сдачу в аренду, отмечает Сидоров. Чаще всего инвесторы покупают квартиры на стадии котлована, чтобы потом продать дороже. А основная масса приобретает квартиры для себя.

Калининград

В Калининградской области число квартир площадью в 25 кв.м выросло по сравнению с предыдущим годом сразу в шесть раз. Стоимость микро-жилья подросла сразу на 42%.

Эксперты объясняют такие показатели туристическим бумом. Учитывая нехватку гостиниц и отелей в регионе, подобные квартиры часто приобретают под сдачу в аренду.

Однако риелторы убеждены, что рост предложения вовсе не означает повышенный спрос. Калининградский рынок недвижимости стагнирует, особенно это касается новостроек.

Новых квартир скопилось много, а раскупать их не спешат.