Застройщики захотели сами сдавать в аренду первые этажи зданий

Застройщики стали больше внимания уделять строительству коммерческих помещений на первых этажах жилых домов и готовы ими заниматься уже после завершения строительства. До сих пор они старались побыстрее распродать такую недвижимость.

Рынок так называемого стрит-ретейла (относительно небольшие помещения для бизнеса на первых этажах зданий) сейчас достаточно активен и динамичен, говорит директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. В 2024 году прогнозируется стабилизация вакантности на центральных улицах Москвы на уровне 9-10%, в Санкт-Петербурге - 5-7%, и это достаточно низкий показатель на рынке. В центральных торговых коридорах столицы лидером по объему занимаемых площадей остается сфера общественного питания с долей 38%. На fashion-ретейлеров пришлось 11,4%, а на досуговые концепции - 7,8% площадей. В 2023 году в центре города было открыто порядка 80 заведений общепита, это на треть меньше, чем годом ранее. Однако уменьшение объясняется в первую очередь снижением пустующих площадей. Число новых магазинов fashion-брендов, напротив, выросло на 37%. В помещениях вдоль вылетных магистралей лидирующие позиции по объему торговых площадей занимают магазины товаров для дома (16,5%), за ними следуют продуктовые ретейлеры (15%) и заведения общепита (14,9%).

В Санкт-Петербурге доля свободных площадей в этом сегменте снизилась за год на 1,8 процентных пункта, до 6,5%, достигнув допандемийных значений 2019 года. На Невском проспекте свободно 4,5% площадей, что является минимальным значением за последние семь лет. Основными арендаторами помещений в формате стрит-ретейл на центральных улицах города остаются кафе и рестораны (39%), магазины одежды (13%) и продуктовые магазины (9%).

Развивается стрит-ретейл и в районах новостроек - застройщики строят все больше таких помещений и внимательнее следят за их наполнением. До сих пор девелоперы, как правило, планировали все помещения на первых этажах продавать, поэтому строились самые ликвидные - самые мелкие помещения, говорит старший директор CORE.XP Марина Малахатько. Обычно это помещения площадью 50-70 кв. м, не более 160 кв. м плюс одно в жилом комплексе более крупное помещение для супермаркета примерно в 800 кв. м. При этом обычно не было запроектированных заранее площадок под таких якорных арендаторов, как фитнес-клубы, медицинские учреждения и т.п. "Сейчас тренд меняется, - отмечает Малахатько. - Конечно, для застройщика гораздо выгоднее построить и продать весь стрит-ретейл на этапе стройки, нежели заполнять арендаторами и контролировать их качество. Но некоторые девелоперы в последнее время оставляют большой пул помещений себе в управление после реализации своих жилых комплексов. Их немного, но они как раз задают тренд и следуют мировым стандартам, поэтому есть шанс, что вскоре мы получим совершенно другую картину". В некоторых столичных жилых комплексах доля коммерческих помещений достигает 20-30%. Это в том числе связано с тем, что столица предоставляет льготы застройщикам, которые вместе с жильем строят места приложения труда.

Типичный покупатель коммерческих помещений в строящихся жилых комплексах - в возрасте 35-40 лет, когда многие запускают свой бизнес, отмечает вице-президент ГК "Страна Девелопмент" (Тюмень) Александр Гуторов. На людей этого возраста приходится 31% сделок с такими помещениями. Покупка помещений рассматривается многими клиентами в качестве старта своего дела или выгодной инвестиции.

Компания приняла решение не продавать торговые помещения, чтобы контролировать процесс и самостоятельно формировать пул арендаторов, подтверждает тренд вице-президент по маркетингу корпорации "Девелопмент-Юг" (Краснодар) Владимир Кравченко. Востребованность вида ретейла зависит от класса проекта, в котором находятся помещения, и его расположения, отмечает он. Если объект высокого уровня и находится в центральной части города, то это, как правило, рестораны и бутики. Если дом в спальном районе, то это продуктовые магазины, парикмахерские, аптеки и кофейни. Застройщики все чаще оставляют себе в управление такие помещения, соглашается коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия" Алексей Лысенко. Это нельзя назвать отраслевым трендом, скорее это стратегическая модель ряда застройщиков, отмечает он. "При проектировании street-ретейла мы изначально определяем его функцию. То есть если в проекте заявляются детское кафе, спортивный зал, ресторан, автомойка или что-то еще, то необходимые технические условия помещений закладываются уже на этапе проектирования. И при продаже мы подбираем тех покупателей, кто разместит там именно то, что мы заявляем нашим жителям. Даже для потенциального покупателя-инвестора такой вариант наиболее предпочтителен, потому что сдавать помещение, адаптированное под конкретную специализацию, гораздо проще", - говорит он.

Покупатель жилья сегодня ожидает, что в 10 минутах от квартиры у него будет развитая комфортная инфраструктура, говорит директор по продажам Level Group Алина Ларионова. "Поэтому помещения для "якорных точек притяжения" мы стараемся либо оставить у себя в управлении, либо подобрать сразу конечного клиента с опытом в сфере конкретно этих услуг. Таким якорем может быть фитнес, детский сад, супермаркет, частная клиника либо полноценный торговый центр. Небольшой ретейл на первых этажах формируется сам достаточно гармонично и без участия управленца, причем зачастую открытием кофеен, салонов красоты и пунктов доставок занимаются сами жители", - рассказывает Ларионова.

Есть несколько причин такого внимания: так, первые этажи продаются слабее, чем более высокие, поэтому застройщик просчитывает и реализует альтернативные варианты использования этих площадей, считает член генсовета "Деловой России", председатель совета директоров АО "Берега" Юрий Коробов. "Коммерческие помещения на первых этажах - это монетизация и пассивный доход в перспективе. Спрос на арендные площади в жилых домах выше, чем в ТЦ, а арендная ставка ниже. Немаловажный фактор - наличие инфраструктуры, она добавляет стоимость к квадратному метру, люди охотнее покупают такую недвижимость, так как уже есть минимальный набор услуг", - пояснил он.

Безусловно, по мнению эксперта, есть и отрицательные отзывы по коммерческому использованию первых этажей, например, когда арендатор открывает точку общепита, где собираются очереди и постоянно присутствует запах еды. Но положительные отзывы и рост спроса на такую застройку все равно превалируют.

По мнению президента СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилла Кулакова, продажа или сдача в аренду помещений на первых этажах новостроек откладывается во времени от момента сдачи дома. Причин несколько. "Первая и, пожалуй, самая главная - стрит-торговля считает целесообразным начинать работу только после заселения 70-80% дома или нескольких домов в данном квартале. Поэтому торопиться с продажей или сдачей в аренду застройщику нет смысла", - считает он.

Вторая причина - требования к помещениям. Площади, не имеющие дополнительного оборудования, как правило, невелики. Чаще всего их используют под пункты выдачи, малые магазины различного ассортимента. Этот тип арендаторов отличается непостоянством. Иногда за год в одном помещении меняется 2-3 арендатора.

Чтобы продать помещение или сдать его в аренду более устойчивому бизнесу, требуются дополнительные вложения, полагает эксперт. Например, для общепита с кухней полного цикла нужны повышенные резервы электричества, жироуловители. Кроме того, полы должны быть рассчитаны на повышенную нагрузку, чтобы можно было разместить промышленное оборудование. Для приведения помещений под требования арендатора или покупателя требуется дополнительное время. Но зато эти вложения повышают стоимость недвижимости.

"Все эти закономерности стали очевидны при массовой и рекордной по объемам застройки города, формированию новых микрорайонов за пределами МКАД. Именно в последние годы стрит-торговля стала неотъемлемой частью новостроек и отвечает за гибкость в удовлетворении потребностей горожан", - добавил он.

"В настоящее время можно видеть определенное снижение спроса на жилую недвижимость в связи с ростом ключевой ставки. Напротив, коммерческая недвижимость вновь начинает быть востребованной, и это можно было наблюдать за последние месяцы", - отметила доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова.

Причем, по мнению эксперта, на пустые помещения на первых этажах цена практически сравнялась с уже готовыми под аренду. Рост цен на 7%, и теперь по Москве цена от 440 тыс. руб за кв. м. При этом важно отметить, что помещения, где уже есть арендаторы, наоборот стали дешеветь. В связи с этим застройщики увидели потенциал в этом направлении, и пока по другим направлениям есть определенное снижение спроса, можно перераспределить усилия на сдачу арендной недвижимости. Сейчас площади на первых этажах более популярны меньшей квадратуры, и там арендуют для спортзалов, коворкингов и т.п. Поэтому сейчас растет спрос на эти варианты недвижимости. И соответственно, это стимулирует увеличение цены. Помимо этого общая тенденция на рост цен на рынке недвижимости, несомненно, влияет на все сегменты. Также необходимо отметить, что за последнее время в сегменте хорошей коммерческой недвижимости осталось мало предложений, и, конечно, при появлении новых вариантов они стали интересны.

"Есть вероятность, что когда рынок недвижимости придет в определенный баланс, а это прогнозируется в течение года, то и в этом сегменте ситуация будет возвращаться к прежнему сценарию, когда спрос не будет столь велик. Покупка такой недвижимости не всегда является достаточно выгодной, поэтому может быть следующая ситуация, что застройщики продолжат сдавать ее под разные объекты, а не продавать", - заключила она.