Что изменится на рынке ипотеки после решения ЦБ по ключевой ставке

Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 16%. По мнению опрошенных "Российской газетой" экспертов, рыночные ипотечные ставки останутся на заградительном уровне, а в перспективе года стоимость метра на "вторичке" может упасть на 10 и более процентов, как за счет торга, так и снижения цен в объявлениях. В целом спрос на жилье будет остывать.

"Сразу стоит сказать, что решения ЦБ основываются на целом комплексе факторов и не являются случайными. Повышение и удержание ключевой ставки происходит для борьбы с инфляцией и предотвращение перегрева экономики за счет ограничения денежной массы и снижения доступности кредитования в экономике", - подчеркнула в беседе с "РГ" управляющий директор NF Group Наталья Сазонова.

Сегодня мы видим ситуацию, когда эффекты от высокой ключевой ставки только начали проявляться, говорит она. Крупные и успешные игроки рынка продолжали запускать новые проекты и наращивать свое присутствие на рынке, а вот продажи вследствие повышения ключевой ставки начинали замедляться, снижалась распроданность новостроек. "Такая ситуация не самая благоприятная для девелоперов на среднесрочном горизонте (низкий спрос при ощутимом конкурентном предложении), но для покупателей дает эффект замедления роста цен и расширение выбора для покупки", - констатировала Сазонова.

В начале 2024 года наметилось замедление потребительского кредитования. При этом, как говорит эксперт, есть факторы, которые указывают, что еще замедление экономики пока недостаточное, и здесь сыграли свою роль проинфляционные факторы: темпы потребкредитования в годовом выражении все еще растут, увеличивается корпоративное кредитование за счет активного выкупа бизнеса у нерезидентов и расширения сфер импортозамещения, низкий уровень безработицы накладывает дополнительные затраты компаний на найм сотрудников и, в итоге, на конечные цены продукции.

"Таким образом, поводов для снижения ключевой ставки пока нет. Скорее всего, это произойдет не раньше середины 2024 года - будет понятно, насколько сильно замедлилась экономика и как быстро ее нужно простимулировать "подешевевшими" деньгами", - отметила Сазонова.

По прогнозам Сазоновой, пока можно ожидать замедленный рост цен на недвижимость, нарастание предложения от лидеров рынка, недостаточный спрос на жилье.

С проблемами, говорит она, могут столкнуться средние и мелкие застройщики, которым сложнее получить проектное финансирование и запустить новые проекты в текущих условиях. "У них меньше ресурсов для конкурирования за капитал с крупными застройщиками, а рынки, на которых они представлены, чаще всего имеют ограниченный платежеспособный спрос, - пояснила она. - Для крупных же игроков лучшей стратегией развития является сохранение позиций в текущих высокодоходных локациях, на рынке крупных городов, а выход в регионы с ограниченной емкостью рынка нецелесообразен".

Руководитель продукта "Ипотека" в "Сравни" Дмитрий Сафронов, в свою очередь, считает, что в ближайшее время сохранятся тренды начала 2024 года. "Люди спешат взять ипотеку по программам с господдержкой, потому что с 1 июля будут изменения по ним или отмена части госпрограмм. Уже сейчас заканчиваются лимиты по ряду программ, например, по IT-ипотеке у части банков", - отметил он.

При этом ЦБ обновил прогноз среднего значения ключевой ставки на этот и следующие года. По мнению Сафронова, он содержит позитивную динамику. До конца года, скорее во втором полугодии, ключевая ставка должна опуститься примерно на 2%. А в следующем еще сильнее - до 8-10% опустится значение ключевой ставки. "Это значит, что люди, которые сейчас берут ипотеку по классическим программам, могут рассчитывать на ее рефинансирование в ближайшем будущем", - полагает эксперт.

"Курс на сворачивание масштабного субсидирования ипотеки на первичном рынке, которое на фоне высокой ключевой ставки дорого обходится бюджету, скорее всего, будет продолжен", - сказал в беседе с "РГ" руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

По его мнению, рассчитывать на быстрое снижение ключевой ставки не стоит - по прогнозу регулятора, в 2024 году она будет на уровне 12,5-14,5%. "При такой ключевой ставке ипотечные все равно будут недоступными для заемщиков психологически и финансово", - констатировал Репченко.

В условиях высоких рыночных ипотечных ставок продажи на вторичном рынке просядут, что будет давить на цены, отметил эксперт. "Продавцы уже начинают осознавать реальность уходящего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 года, притормаживается. А в перспективе года стоимость метра на "вторичке" может упасть на 10 и более процентов, как за счет торга, так и снижения цен в объявлениях", - прогнозирует Репченко.

Что же касается ситуации на первичном рынке, то она, по мнению эксперта, будет зависеть от решений властей в части льготной ипотеки: если курс на сворачивание масштабного субсидирования сохранится, спрос на льготную ипотеку и в целом спрос на новостройки существенно сократится.

"Но не катастрофично, так как на рынке еще есть "Семейная ипотека", которая тоже хорошо поддерживает продажи. Кроме того, застройщики вполне могут "прожить" и на низком спросе благодаря активным продажам во время прошлогоднего ажиотажа. Так что серьезного пересмотра цен в прайсах ожидать не стоит. Но может увеличиться число скидочных и акционных предложений", - заключил Репченко.