Рынок земли становится прозрачнее — Казань задает новую планку

Федеральные застройщики борются за землю в Казани: какой ценой ПИК обошел "Самолет" в сделке за участок на Кабане?

Завершение года для казанского рынка недвижимости, по мнению его участников, ознаменовалось значительным шагом на пути вперед к открытости в формировании цены на землю под многоквартирное строительство. Исполком города задал новую планку в прозрачности таких сделок, выбрав наиболее открытый инструмент — торги. Так, компания "ПИК-Брокер" победила в торгах по продаже муниципального имущества, в которых участвовали крупные девелоперы: структуры группы "Самолет" и ижевского "Комоса". Лот с начальной стоимостью в 759 млн рублей ушел к ПИКу за 911 млн рублей путем повышения ставок. На какой площадке стартует уже третий в Казани проект ПИКа, в какую цену обошлась земля на Сибирском тракте его конкуренту и что творится с рынком земли под многоквартирное жилье — подробности в материале "Реального времени".

Цена на землю продиктована рынком

Несмотря на шторм рынка ипотеки, об устойчивости казанского рынка недвижимости говорит нарастающая тенденция по приобретению земельных участков под реализацию многоквартирных проектов, формируемая застройщиками. Земли больше не становится. С учетом этого, инвестиционной привлекательности, высокого потенциала развития, платежеспособного спроса на конечный продукт Казань стала магнитом для топовых федеральных девелоперов. Сейчас в активной стадии проекты группы "ПИК", "Эталона", "Самолета", "Комоса", Glorax. Казанский исполком очень быстро решил воспользоваться нарастающим спросом, чтобы извлечь выгоду из политики, "популярной для жизни Казани", и интереса федеральных девелоперов, и дал понять всем задействованным игрокам, что цена не берется с потолка, а диктуется рынком. Город инициировал реализацию городского имущества по максимально прозрачной схеме, на рыночных условиях, установив максимальную прозрачность при торгах.

Как считают эксперты, на рынке Казани созданы весьма привлекательные условия для девелоперов, активность покупателей на высоте, и хотя стоимость реализации конечного продукта высока, но он при этом продолжает пользоваться спросом. За последнее время стоимость квартир в Казани существенно повысилась, цена за квадратный метр преодолела 200 тыс. рублей и продолжает расти. Девелоперы должны понимать, что при всех прочих условиях увеличение стоимости квадратного метра неизбежно ведет к росту всех составляющих: начиная с рынка стройматериалов, заканчивая земельными участками.

"Лакомый кусок" ПИКа

В середине декабря между ПИКом и другими крупными федеральными застройщиками разгорелась схватка за муниципальную площадку "Горводзеленхоза" по ул. Хади Такташа под жилую застройку. Начальная стоимость — 759 млн рублей, при этом участникам предлагалось внести задаток в 151 млн рублей, и сумма является достаточно большой, что также сразу отсекло тех, кто хотел получить землю практически даром.

Торги, по словам экспертов, были организованы на очень высоком уровне: "Для муниципальных торгов это новая вершина по прозрачности организации и цене реализации, если бы все муниципальные площадки продавали бы последние 20 лет по такому принципу — городской бюджет мог бы пополниться на десятки миллиардов рублей".

В итоге ПИК выложит 911 млн рублей за площадку хоть и в центре города, но в непосредственной близости к ж/д путям, гаражному комплексу и кладбищу, а учитывая отсутствие мест в социальных объектах, не исключено, что придется разместить на территории участка как минимум детский сад. Таким образом, участники рынка оценивают потенциал застройки в 20—25 тысяч кв. м жилья.

— По нашим расчетам, при цене сделки 911 млн рублей и предполагаемом объеме застройки в 20—25 тысяч кв. м квартир цена составит примерно 40 тысяч рублей/кв. м квартир, или 20% от выручки (при цене квартир в ЖК комфорт-класса в 200 тыс. руб./ кв. м). Получается, что цена достаточно высокая для рынка, по крайней мере, раньше сделки проходили по гораздо более низким ценам. Но, скорее всего, ПИК будет стараться улучшать условия как по объему застройки, так и по цене продажи, чтобы отбить затраты на покупку участка, — считает Эдуард Четвериков, руководитель компании ЕМГ.

При этом, по его словам, на рынке не так много предложений участков под многоквартирное строительство, чтобы сравнивать сделки: "Раньше считалось, что самая высокая стоимость земельных участков в городе у ASG, но у них была возможность рассрочки платежей и оплаты части участка процентом от построенного, а по итогам торгов за участок на Х. Такташа город получит единовременную оплату всей суммы сразу. Учитывая высокую процентную ставку, это существенная разница — заплатить деньги при подписании сделки или через год: проценты могут составлять сотни миллионов рублей, так как в большинстве своем застройщики сейчас оплачивают участки кредитными деньгами".

Многие участники рынка сошлись во мнении, что цена покупки ПИКом земли в центре Казани становится рекордной для рынка. При этом для города сделка, безусловно, выгодная, поскольку застройщик оплачивает всю сумму сразу, в то время как на рынке есть более лояльные предложения: рассрочки платежей или оплата по итогам ввода в эксплуатацию. Появилась информация, что вырученные средства Казань направит на строительство новой базы "Горводзелензхоза". Между тем для ПИКа, учитывая ключевую ставку в 16% и временные затраты на согласование проекта планировки территории (ППТ), получение разрешения на строительство, что займет год-полтора, сделка уже не кажется столь выгодной. Тем не менее эксперты считают, что, учитывая опыт застройщика №1 в России, компания оценила все свои риски, прежде чем заявляться на торги.

— Таким образом муниципалитет задал очень высокую планку по цене земли. Одно дело, когда это коммерческие сделки — там стоимость договорная и может зависеть от многих факторов, но когда продается государственное имущество, а тем более на прозрачных условиях, через торги, то их результат для участников рынка — это сигнал, некий эталон, от которого можно отталкиваться. На мой взгляд, рынок земли продолжит становиться прозрачнее, а лакомые цены на землю, которые запомнили местные застройщики, окончательно канули в Лету — теперь все прямо зависит от рынка жилья и цены квартир. Видимо, поэтому в торгах участвовали только федеральные застройщики, которые по-другому оценивают землю и готовы на такой порядок цен, — убежден Эдуард Четвериков.

Примечательно, что местные застройщики проигнорировали данные торги. Регулярно поднимая цены на квартиры, они сами пока не могут привыкнуть, что стоимость на землю тоже растет вместе с ними.

В Казани второй раз приземлился "Самолет"

Анализируя движение на рынке земельных участков под МКД, "Реальное время" решило остановиться на еще одной крупной сделке, которая стала значительным событием в сфере недвижимости.

"Самолет" "приземлился" на земле ASG — на проспекте Победы, у ПАТП-2 и Вознесенского тракта, а также на Сибирском тракте, прямо по соседству с проектом ПИКа. Здесь федеральный девелопер выкупил, по нашей информации, порядка 5 га земли и в июле 2024 года намерен приступить к реализации.

По Сибирскому тракту в прошлом году был утвержден ППТ с объемом застройки на проданном участке 62,5 тыс. кв. м жилья. Таким образом, "Самолет" приобрел участки у компании Алексея Семина уже с согласованными проектами — строить начнут в июле, а до этого времени, скорее всего, будут адаптировать участок под стандарты компании и проводить итоговые согласования с городом.

Ранее наше издание писало о проведенном конкурсе на разработку концепции комплексной жилой застройки территории площадью 2,42 га по проспекту Победы. Победителем УАИГ был выбран проект казанской команды "Бюро "Планер": исходя из проектных данных, на участке предполагалось разместить 46 тыс. кв. м жилья и детский сад.

Условия сделки и планы стороны не раскрывают, но, по имеющейся информации, ASG реализовывала данные участки с возможностью оплаты долей от выручки проекта, что полностью соответствует инвестиционной стратегии "Самолета", озвученной застройщиком в ходе ежегодной пресс-конференции — он не покупает участки, а входит в партнерство с ленд-лордами — собственниками земельного банка.

Впрочем, первое такое сотрудничество компании с другим ленд-лордом по проекту в районе М-7, по данным участников рынка, пока буксует — застройка там не обеспечена транспортной инфраструктурой и проект не согласован. Видимо, учитывая данный опыт, новые площадки "Самолет" выбрал с проработанной градостроительной документацией.

Сделки года для топовых застройщиков страны

Не имея точных данных от сторон сделки, можно предположить, что при цене, сопоставимой со сформировавшейся на торгах для ПИКа, площадка на Сибирском тракте стоила бы для "Самолета" 2,5 млрд рублей (62,5 тыс. кв. м по 40 тыс. рублей за "квадрат"), а территория на проспекте Победы обошлась почти в 1,9 млрд рублей (46,5 тыс. кв. м по 40 тыс. руб./"квадрат").

Если проанализировать известные нюансы сделок, можно заключить следующее: девелоперу нужно примерно полгода, чтобы начать строительство, и параметры застройки заранее известны. В то время как ПИКу потребуется минимум год, чтобы согласовать проект — параметры застройки пока не известны, здесь застройщик может как выиграть, так и проиграть, например, если рассчитывал построить "человейники", а город будет настаивать на создании комфортной среды.

ПИК оплачивает всю сумму сразу, внося задаток, "Самолет" же, скорее всего, пошел по другой траектории и оплачивает участок долей от выручки. Последний вариант, по мнению участников рынка, при текущей ключевой ставке выиграет для компании несколько десятков, а то и сотен миллионов процентов по кредиту.

"Самолет" недавно обошел в рейтинге застройщиков ПИК по объему строящегося жилья и теперь соревнуется с ним и за площадки в Татарстане, однако стоит учесть, что компания уже обжигалась, выбирая участки в Казани. Остается следить за ситуацией: кто будет успешнее в противостоянии на этот раз.

Если изучить предложения по продаже земли в Казани и окрестностях, то найти подготовленный участок под многоквартирное жилье будет непросто. В основном выставлены территории промназначения, под ИЖС и другие. Таким образом, предложений по продаже земельных участков под МКД на рынке практически нет, а то, что позиционируется под многоквартирное строительство, по факту отдается на откуп застройщику, которому после приобретения земли придется самостоятельно решать вопросы с документами, согласовывать проекты, затрачивая время и рискуя тем, что проект будет не согласован.

Как отметила Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК "Новастрой", в центральных районах города плотность размещения жилья более высокая и нормальной считается эффективность от 15 тысяч жилья на 10 тысяч квадратных метров земельного участка и выше:

По информации из открытых источников, участок имеет ряд особенностей: санитарно-защитную линию от железнодорожных путей, близость к кладбищу, для местности характерно отсутствие свободных мест в окружающих социальных объектах, поэтому количество кв. м сданного жилья будет зависеть от жесткости проводимой градостроительной политики и аппетитов застройщика.

Тенденции на земельном рынке Казани под многоквартирное строительство

Следуя основному закону рынка, рост спроса на квартиры и, как следствие, на земельные участки спровоцировал рост стоимости. Вышеуказанные торги прошли очень прозрачно, что также ранее было нехарактерно, сегодня, видимо, это станет реальностью, полагают участники рынка. Многие из них считают, что федеральные застройщики очень заинтересованы в казанском рынке, поэтому, если желают здесь работать, будут соглашаться на реальные рыночные условия и требования к застройке, которые диктует город.

Искандер Юсупов, комментируя дороговизну сделки ПИКа, высказал мнение о том, что у застройщика на первом месте была не стоимость площадки на Хади Такташа:

— Цена земельного участка не всегда основной критерий для девелопера. В данном случае не совсем корректно говорить о конечной стоимости земли. Девелопер руководствуется тем, что он выходит в новый регион, занимает новую нишу. При приобретении земельного участка учитывается много факторов: необходимость диверсификации портфеля, для которой нужны разные локации, объем строящегося жилья — увеличение портфеля влечет увеличение рентабельности и другое.

По его словам, у каждого девелопера своя стратегия развития (кому-то важны сроки, кому-то — капитализация, кому-то — объемы строительства), собственная система управления рисками, исходя из этого определяются предполагаемые параметры сделки по приобретению земельных участков: "Стоимость участка — это одна из составляющих девелоперского проекта. Если по итогам всего проекта девелопер получает желаемую рентабельность и прибыль, то, вероятно, цена справедливая. Если же цена участка не дает возможности получить желаемые показатели, значит, цена завышена".

— Стоимость земельного участка формируется исходя из того, сколько недвижимости и какого типа можно на нем построить. Обычно у каждого девелопера есть понимание, сколько тысяч рублей в структуре себестоимости может занимать стоимость земли. Тут все зависит от класса жилья и региона, то есть чем премиальнее продукт и чем выше стоимость реализации жилья в регионе, тем больше девелопер готов отдать за потенциальный квадратный метр. А далее, как и везде, действуют законы спроса и предложения, то есть если земельные участки были приобретены, значит, имеют указанную ценность".

По словам спикера, работать на одном поле с крупными федеральными игроками, с одной стороны, сложнее, чем на закрытом региональном рынке, с другой — это дает толчок в развитии местным игрокам: "После захода в столицу Татарстана ГК ПИК мы видим, что лидеры рынка в топ-10 по РТ не только не пошатнулись, но и нарастили объемы, что говорит о высоком уровне нашего девелопмента, однако лично я считаю, что у таких крупных конкурентов надо всегда учиться, брать лучшее в сфере цифровизации, логистики и добавлять свое видение в части принятых в регионе материалов строительства, архитектурных и планировочных решений".