Поможет ли услуга трейд-ин при покупке новой квартиры?
Все больше застройщиков предлагают своим клиентам трейд-ин квартир. В наступившем году на фоне изменения условий ипотечных программ услуга может получить дальнейшее развитие, уверены эксперты. Конечно, если для этого сложатся определенные рыночные условия.
Напомним, что трейд-ин - это своеобразный обмен старой квартиры на новую. При оформлении сделки заключается два договора, один - на продажу старого жилья, второй - на предоставление нового жилья с доплатой. Схема кажется привлекательной, но дьявол, как обычно, кроется в деталях.
- В чистом виде такой услуги на рынке сейчас не существует. Многие строительные компании предлагают трейд-ин, но по факту просто помогают в продаже старой квартиры с фиксацией цены на новое жилье. Застройщики сами не выкупают недвижимость, потому что у них было много других инструментов для реализации жилья. И эти инструменты значительно дешевле, чем трейд-ин, - комментирует Андрей Иванов, директор агентства недвижимости "ЭТАЖИ" в Ростове-на-Дону.
Фактически речь идет о существовании на рынке двух моделей трейд-ин. Первая - предлагающая поставить скорость выкупа и значительно потерять в деньгах, вторая - классическая и медленная, предполагающая продажу старой квартиры через риелторов, поясняет Петр Манько, член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Вторая модель в условиях нестабильного непредсказуемого рынка, каковым является сегодня рынок недвижимости, часто отпугивает покупателей. Как вариант интересантам проще реализовать квартиру аукционным методом, он позволяет продать жилье по максимальной цене и в кратчайшие сроки, советует Максим Юсов, руководитель агентства недвижимости Maxima.
Кроме того, эксперты предлагают не забывать и о других существенных недостатках услуги. Прежде всего этого нарастающий разрыв между ценами первичного и вторичного рынков (достигший уже 20-30 процентов). Второй, и не менее существенный, изъян связан с ограниченным предложением таких вариантов только частью новостроек. Как правило, это не самые популярные проекты с инфраструктурными проблемами, поясняет Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Другими словами, у застройщиков нет необходимости в дополнительном стимулировании покупателей в случае продажи "хитовых" объектов - они и без того продаются.
Кроме того, абы какое жилье застройщики во взаимозачет не возьмут, они тоже оценивают ликвидность объекта, напоминает эксперт Елена Гордашникова.
- Стоп-лист у всех разный, но, как правило, не подойдут низколиквидные квартиры в старых домах (изношенность больше 40 процентов), недвижимость в районах без развитой инфраструктуры, рядом с транспортными магистралями или с видом на промзону, загородная недвижимость. Отдельные девелоперы неохотно берут квартиры, купленные на маткапитал. Словом, искать трейд-ин-покупателя на "бабушкину" квартиру продавцу так же сложно, как и без трейд-ин, - комментирует Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса "Выберу.ру".
Отсюда вытекает следующая проблема: велик риск, что "старая" квартира в итоге не будет продана, а сделку трейд-ин продавец развернет. При этом для бронирования квартиры (на время продажи старой) придется внести аванс со всеми вытекающими последствиями.
- Кроме того, у девелопера или у агентств недвижимости, с которыми он сотрудничает, как правило, есть комиссии за сделку. В случае когда покупатель "старой" квартиры сам застройщик, придется заплатить ему. Или риелтору, который находит покупателя на квартиру, если ее не берет в зачет девелопер, - дополняет Андриевская.
При наличии выгодных предложений для продавцов трейд-ин может оживить рынок
Однако сегодня, когда ипотека стала менее доступной из-за ограничений и высоких ставок, все альтернативные решения от застройщиков могут стать более востребованы потребителями. Если покупателю срочно нужно что-то сделать со своими жилищными условиями, подойдут любые средства.
- В перспективе трейд-ин может оживить вторичный рынок, но только при наличии гибких и выгодных предложений для продавцов. Важно учесть риски, с которыми могут столкнуться участники сделки. Например, задержку ввода новостройки в эксплуатацию на фоне уже проданной старой квартиры, которая была единственным жильем, - резюмирует Татьяна Бунегина, основатель инвестиционного агентства недвижимости Bestate.
Возможно, благоприятные условия для трейд-ин сложатся уже в этом году. Здесь стоит напомнить, что почти 45 процентов новых автомобилей продается в России именно по схеме взаимозачетов.
Кстати
Сразу оговоримся: чтобы услуга трейд-ин развивалась, для нее необходимы рыночные условия крупных городов, поясняет Евгений Кривотулов, основатель компании "ЛЕТО Недвижимость". В крупных городах рынок вторичного жилья сформирован и представлен разнообразными объектами, да и самими застройщиками, которые за счет диверсификации своей деятельности могут позволить дать отсрочку платежа дольщику, ожидая продажи находящейся в его собственности квартиры. Для других населенных пунктов, где сдача каждого нового дома - праздник, с развитием трейд-ин в недвижимости придется подождать.
