Арендный рынок — в зоне рекордов и антирекордов
В 2024 год рынок жилой аренды вошел под знаменем рекордов и антирекордов 2023 года. Достаточно сказать, что, по наблюдениям компании «ЦИАН.Аналитика»*, изучившей расклад в сегменте наиболее востребованных арендаторами однокомнатных квартир, в прошедшем году традиционные сезонные циклы в динамике спроса, ставок и объема предложения были нарушены. Рост активности начался раньше (не с середины июля, а с первой декады июня) и не заканчивался дольше обычного (вплоть до ноября). Объем предложения прекратил сокращаться лишь после 10 октября. Тогда же началась и стабилизация цен, которые до этого лишь росли.
Если говорить конкретно, то с января по май средние ставки аренды в крупнейших городах страны фактически находились в состоянии стагнации, затем на волне ажиотажного спроса бурно шли вверх с июня по октябрь и лишь в ноябре-декабре перестали расти, хотя до заметного их снижения дело пока не дошло. Итог: по сравнению с декабрем 2022 года в 2023-м жилая аренда в среднем оказалась дороже на 24%.
«Заметнее всего съем квартир за год подорожал в Перми (+53%), Челябинске (+45%) и Омске (+43%) — в этих городах не так много новостроек, поэтому на рынок аренды пришлась значительная часть спроса, «перетекающего» со вторичного рынка, где выросли ипотечные ставки», — рассказывают эксперты «ЦИАН.Аналитики». В Москве и Санкт-Петербурге «однушки» за год набрали 23% и 24% соответственно: в среднем декабрьские арендные ставки в столицах дошли до отметки 53,1 тысячи и 35 тысяч рублей. Между Москвой и Санкт-Петербургом в декабрьском арендном рейтинге расположились Сочи (36,5 тысячи) и Хабаровск (35,8 тысячи), замкнула первую пятерку Московская область (34,5 тысячи).
Объем предложения на арендном рынке сокращался с начала года по октябрь, и только в ноябре на фоне замедления спроса снижение прекратилось. За год объем предложения в целом уменьшился в 2,5 раза, а особенно сильно — в Уфе (в 4,5 раза), Москве и Тольятти (в 3,5 раза), а также в Санкт-Петербурге (в три раза). «Обычно сезонная коррекция ставок аренды происходит вместе с восстановлением объема предложения: на рынок вновь начинают выходить предложения по среднерыночным ценам, и в условиях снижения числа арендаторов происходит постепенная среднеценовая балансировка. Но в 2023 году восстановление числа лотов не привело к моментальной коррекции ставок. Несмотря на то что в ноябре объем предложения в целом по рассматриваемым локациям увеличился на 7,8%, а в декабре еще на 11,5%, средние ставки аренды пока что заметно не снизились», — еще раз подчеркивают аналитики.
«Нестандартно долгий и сильный рост ставок в 2023 году связан с восстановлением спроса, который был обеспечен возвращением релокантов, сворачиванием практики удаленной работы и перетоком в сегмент аренды тех, для кого ипотека стала слишком дорогой или рискованной (ведь на вторичном рынке ипотечные ставки находятся на заградительно высоких уровнях, а в новостройках продолжают расти цены и ужесточаются условия выдачи кредитов). Ситуация на рынке в 2024 году во многом будет зависеть от происходящего в смежных сегментах. В краткосрочной перспективе ставки могут корректироваться вниз из-за роста объема предложения. Но сценарий, при котором ипотека длительное время будет дорогой, приведет к стабильно высокому спросу на съемное жилье и дальнейшему росту ставок», — считает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Отдельного, пожалуй, внимания заслуживает столичный рынок элитной аренды, который в 2023-м умудрился установить антирекорд последних десяти лет. По данным компании «Intermark аренда»*, спрос, который не переставая набирал обороты и за год вырос на треть, помноженный на снижение пополнения рынка новыми арендными вариантами, обеспечил сокращение предложения на 64%. Такого элитная Москва не видела с декабря 2013 года.
«На высокую активность арендаторов влияли несколько факторов. Отчасти мы увидели отложенный спрос, перешедший с периода затишья 2022 года, также сильно активизировался спрос из регионов среди тех, кто организовывает точки присутствия в столице, а нередко в итоге переезжает семьей. В конце весны мы наблюдали заметный приток тех, кто временно уезжал в другие страны», — отмечает генеральный директор «Intermark аренда» Елена Куликова.
При этом, по ее наблюдениям, столь востребованные квартиры часто не попадают с рынка продажи на рынок аренды из-за сильного удорожания ремонта. «Из-за существенного роста цен на строительные материалы ремонт сегодня снижает доходность от аренды. Даже в ситуациях, когда изначально элитная квартира покупалась с целью инвестиций и последующей сдачи, собственники сейчас предпочитают не выводить ее на рынок, а либо пользоваться самостоятельно, либо продавать. Арендаторы интересуются прежде всего элитными квартирами в новостройках или квартирами с качественным ремонтом и дорогой мебелью. Амортизированные же квартиры в итоге уходят на рынок купли-продажи», — поясняет эксперт.
По мнению Елены Куликовой, есть еще одна причина невыхода новых квартир на рынок элитной аренды: покупатели попросту перестали приобретать жилье для этих целей, поскольку есть возможность заработать больше, выгодно разместив средства в банке. Впрочем, это временное явление, уверяет эксперт: как только ключевая ставка будет снижена, сдача квартир в аренду снова станет востребованным инвестиционным инструментом.
«Рынок высокобюджетной аренды превратился из рынка арендатора в рынок арендодателя. В текущей ценовой ситуации мы видим возможности для роста арендных ставок. Сегодня, когда рынок испытывает дефицит качественного предложения, средневзвешенные ставки, по которым заключаются договоры, ниже ставок предложения более чем на треть, то есть на рынке существует органический запас для роста цен в сделках, такой ценовой разрыв будет сокращаться. Безусловно, ставки будут расти. По нашим прогнозам, в ближайшие полгода рост ставок в предложении может составить около 15%, в то время как ставки в реальных договорах имеют потенциал за тот же срок увеличиться на 25%. Это немного сдержит активность арендаторов», — резюмирует Елена Куликова.
* Есть в распоряжении Business FM