С весны 2024 года получить ипотеку в России станет сложнее

С весны 2024 года в России станет сложнее получить ипотеку — банки будут внимательнее смотреть на кредитные истории заемщиков, а процент отказов, скорее всего, вырастет. Такими прогнозами с «Парламентской газетой» в среду, 27 декабря, поделились эксперты в сфере рынка недвижимости. По их словам, это произойдет из-за решения повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которое накануне принял Центробанк.

«Риск для финансовой устойчивости»

Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан. О таком решении регулятор сообщил на своем официальном сайте 27 декабря. Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первоначального взноса.

Надбавки решили повысить, чтобы не создавать для людей, банков и всей экономической системы страны дополнительных рисков.

«За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80 процентов, выросла почти в два раза и составила 47 процентов в III квартале 2023 года, — говорится в сообщении ЦБ. — Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20 процентов) первоначальным взносом достигли 50 процентов от всех ипотечных выдач».

Повышение надбавок, в свою очередь, должно послужить «улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки».

Эксперты, опрошенные «Парламентской газетой», действия Центробанка назвали «профилактическими».

«Банки должны будут теперь внимательнее рассматривать заявки на получение кредитов и более требовательно подходить к определению реальной платежеспособности потенциального заемщика, — пояснила президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. — Да, скорее всего, количество выдаваемых кредитов снизится за счет граждан, доходы которых в реальности недостаточны для надлежащего и своевременного обслуживания ипотечного кредита, но которые вследствие максимально лояльного подхода банков к таким заемщикам могли ипотеку получить. Проще говоря, на рынке не должно быть рискованных и фактически необеспеченных ипотечных кредитов, поскольку это таит в себе угрозу системного кризиса».

Есть, по словам Ирины Зыряновой, в этой ситуации и еще один нюанс: если человек взял квартиру в новостройке в ипотеку с низким первоначальным взносом, а потом резко взял и обанкротился окончательно, стоимость такой квартиры не покроет размера выданного кредита.

«Ведь с ипотекой покупается новостройка, а в случае дефолта реализовываться она будет уже как вторичка, стоимость которой на 42 процента меньше, как посчитал ЦБ, — отметила риелтор. — Такая ситуация создает риски финансовой устойчивости уже для самих банков или финансовых институтов, выкупающих у банков такие рискованные закладные».

«Оздоровление» системы

Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов, в свою очередь, уточнил, что, когда решение ЦБ вступит в силу, банки начнут тщательнее проверять каждого потенциального заемщика.

«Скорее всего, будут внимательнее изучать кредитные истории — в том числе обращать внимание на потребительские кредиты и наличие либо отсутствие по ним просрочек, — уточнил эксперт. — То есть привычная схема, когда человек берет потребительский кредит или микрофинансовый заём, чтобы им расплатиться за первый взнос, работать хоть и не перестанет, но сильно усложнится. Плюс есть вероятность, что вырастет количество отказов — особенно для тех, кто уже имеет в активе какие-либо непогашенные кредиты».

С тем, что сфера ипотечного кредитования нуждается в оздоровлении, согласны и в Госдуме. Так, по словам председателя Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, повышение надбавки необходимо для того, чтобы не допустить эффекта «снежного кома».

«Темпы роста кредитования у нас зашкаливают, — признал Аксаков в беседе с «Парламентской газетой». — По результатам девяти месяцев этого года прирост около 30 процентов. И, к сожалению, обеспечивается он в том числе дальнейшей закредитованностью уже закредитованных граждан. У нас у части населения этот показатель уже находится на уровне 80 процентов — то есть 80 процентов дохода таких людей уходит на выплаты по кредитам».

Со вступлением в силу решения ЦБ сложнее станет получить и льготную ипотеку — как раз таки из-за того, что вырастут требования к заемщикам. Однако и это, по словам Аксакова, скорее плюс, нежели минус.

«Сейчас у нас разница в цене между первичным и вторичным жильем, — а все ведь понимают, что льготная ипотека рассчитана прежде всего на первичку, — составляет порядка 40 процентов, — пояснил парламентарий. — Притом что в нормальный период она не превышала десяти. Поэтому нередки ситуации, когда люди, обращавшиеся за льготной ипотекой, выигрывали за счет относительно низких процентных ставок, но при этом теряли намного больше за счет повышенной стоимости самих квартир. Поэтому решение ЦБ можно воспринимать как санацию, оздоровление программы, чтобы она достигала первоначально поставленных перед ней целей, а не способствовала формированию пузыря на рынке недвижимости и не генерировала риски для граждан, банков и финансовой системы страны в целом».

Напомним: ранее в беседе с «Парламентской газетой» Анатолий Аксаков заявил, что программу льготной ипотеки на новостройки в России, скорее всего, отменят летом 2024 года, — по словам парламентария, это случится «с вероятностью в 99 процентов».