Заработать на ипотеке: как вложиться в недвижимость и увеличить свой капитал

Барно Турсунова - Основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate. Наибольшую выгоду от инвестиций в недвижимость можно получить при покупке квартиры на этапе котлована, так считают многие инвесторы. Однако альтернативный более доходный вариант — это покупка на предстарте продаж. Значительно увеличить прибыль на вложенные деньги в обоих случаях поможет кредитное плечо, но этот инструмент не исключает возможные риски. На каком этапе выгоднее всего инвестировать в недвижимость? Что необходимо помнить инвестору при использовании кредитного плеча? И как застройщики могут помешать вашим планам по выгодной продаже актива? Александр Сухов / РИА Новости Предстарт или котлован: в какой момент лучше зайти в сделку Довольно популярной, особенно после перехода застройщиков на эскроу-счета, является покупка квартиры на этапе котлована. Девелопер уже получил все разрешения и приступил к строительству. Территории огородили, техника уже на месте, начали рыть котлован под фундамент. Привлекательность покупки на этом этапе заключается в возможности увеличить свой капитал в краткосрочной перспективе, то есть в течение уже 2–3 лет. За это время недвижимость может вырасти в цене на 25% и более в зависимости от выбранного вами объекта. Дело в том, что в этот момент девелоперы устанавливают минимальные цены, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей к объекту и тем самым увеличить спрос. Выйти из такой сделки инвесторы могут как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после, если планировалось вложение средств в недвижимость на долгосрочной основе. Казалось бы, такой вариант принесет наибольшую доходность, но это не так. Более привлекательной стратегией является инвестирование на предстарте продаж. На этом этапе застройщик еще не начал строительство, но у инвестора уже есть возможность забронировать квартиру и тем самым зафиксировать цену. Стоимость недвижимости на предстарте продаж, как правило, на 10–20% ниже, чем при покупке на этапе котлована. При этом нужно понимать, что по документам приобретение квартиры произойдет позднее, когда девелопер объявит об официальном старте продаж. В итоге при выходе из сделки с покупкой квартиры на предстарте можно получить от 35% прибыли, и это не предел. Инвесторы могут повысить доходность даже до 50% и выше, используя кредитное плечо, иными словами, взяв ипотеку. Инвестиции с кредитным плечом: преимущества и подводные камни Принцип заработка на ипотеке довольно прост. Рассмотрим реальный пример. Инвестор взял в ипотеку квартиру на предстарте за 6,5 млн рублей, через 19 месяцев продал ее по переуступке за 8,7 млн. Разница составляет 2,2 млн рублей. Первоначальный взнос равен 650 тыс. рублей, расходы на ипотеку 243,2 тыс. рублей, 364 тыс. рублей — налог и выплата инвестиционному агентству. Таким образом, он вложил сумму, немногим превышающую 1,2 млн рублей, а получил 2,2 млн рублей. Значит, доходность на вложенные деньги составляет более 80%. Как показывает практика, инвестировать в недвижимость без кредитного плеча сегодня в принципе не очень выгодно. По этой причине многие инвесторы используют заемные средства, особенно учитывая, что в России все еще продолжает действовать льготная ипотека. Но даже при менее привлекательных процентных ставках можно получить высокую доходность, если выбрать перспективный объект, зайти в сделку в нужное время и в правильный момент из нее выйти. Другой неоспоримый плюс — более низкий порог входа, а также возможность диверсификации вложений. Вместо того, чтобы инвестировать все имеющиеся средства в один актив, можно вложить их в несколько объектов и тем самым обезопасить свой капитал, снизив потенциальные риски. Преимущества очевидны. Но не стоит забывать и о недостатках, а также сопряженных с ними рисках. Переоцененные возможности Один из рисков использования кредитного плеча связан с плохим анализом финансовых возможностей. Допустим, инвестор решил вложиться в недвижимость. Он приобрел квартиру на предстарте в ипотеку, но произошла ситуация, из-за которой ему срочно понадобились денежные средства. Решение, конечно же, есть: нужно просто продать квартиру по переуступке. Однако в связи с ранним выходом из сделки есть вероятность не только не получить прибыль и выйти в ноль, но и понести небольшие потери. Стоит помнить, что, помимо первоначального взноса, вкладчик также делает ежемесячные взносы по ипотеке и платит налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее пяти лет. И, конечно же, не стоит забывать об инфляции и снижении покупательной способности денег. Причем такой сценарий развития событий еще можно назвать благоприятным. Ситуация усугубляется, если инвестор не знал о существовании других подводных камней, которые напрямую связаны с застройщиками. Ловушка от девелоперов Не так важно, в какой момент до сдачи дома инвестор захочет продать квартиру, если застройщик наложил на подобную операцию ограничения. Что это означает? Инвесторам, которые приобрели недвижимость на предстарте или этапе котлована, выгоднее всего выйти из сделки до ввода объекта в эксплуатацию по договору переуступки. В таком случае дом все еще относится к категории новостроек, а значит, покупатель может приобрести в нем квартиру по льготной ипотечной программе. Отдельные застройщики запрещают такие продажи, то есть инвесторы просто не могут ничего сделать со своим активом до того момента, пока не завершится строительство. В таком случае, по сути, речь идет о заморозке средств, с которой связаны дополнительные траты и финансовые потери. Именно поэтому необходимо всегда внимательно изучать документы перед их подписанием. Вывод довольно прост: кредитное плечо — это очень эффективный инструмент, который позволяет в краткосрочной перспективе получить высокую доходность. Однако, как и при использовании других инвестиционных инструментов, важно оценивать возможные риски и выбирать стратегию, отталкиваясь от целей и желаемых результатов.