Подводные камни инвестиций в коммерческую недвижимость: как избежать рисков физическим и юридическим лицам

Александр Касьянов - Генеральный директор Группы компаний «Альянс» и основатель Центра доходной недвижимости «Касьянов». Интерес к покупке коммерческой недвижимости растет. По данным консалтингового агентства Nikoliers, в первой половине 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России стал рекордным за последние пять лет и составил $3149 млн, или 242 млрд руб. С какими рисками и ловушками можно столкнуться на этом пути? Екатерина Чеснокова / РИА Новости Основные риски при покупке коммерческой недвижимости 1. Арендаторские риски Один из ключевых моментов, с которыми сталкиваются инвесторы, — сложность найти надежного арендатора. Возможность потерять доходы из-за неспособности сдать помещение в аренду или ухода текущего арендатора — довольно реальная угроза вашему бизнесу. Как упростить поиск арендатора и снизить риски? Проанализируйте, для каких ниш бизнеса подойдет ваше помещение: нет ли поблизости прямых конкурентов, какая ЦА обитает в вашем районе. Эту информацию разместите в объявлениях на Циан, «Авито» и других агрегаторах. Изучите требования крупных торговых сетей: если площадь помещения от 200 кв. м, есть зоны подъезда, загрузки и разгрузки — у вас есть шанс получить надежного и платежеспособного арендатора. Сделайте рассылку с предложением вашего объекта: скорее всего, ответа придется ждать долго, но результат стоит того. Проверьте контрагента на платежеспособность и опыт в бизнесе: если помещение арендует «новичок», высока вероятность того, что дело не пойдет и через пару месяцев вы снова встанете перед вопросом о поиске арендатора. Некоторые компании предоставляют преимущество в виде гарантированного арендатора: по условиям договора в случае ухода арендатора компания предлагает бесплатную помощь в поиске нового. Покупка коммерческой недвижимости, которая уже сдается в аренду, выглядит особенно привлекательно для начинающих инвесторов: этот вид инвестиций может считаться относительно пассивным, ведь он не требует необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора и снижает риски, связанные с самостоятельным поиском арендатора. 2. Недобросовестные продавцы Важно помнить, что и в сфере недвижимости есть риск столкнуться с недобросовестными продавцами, которые предлагают объекты с серьезными проблемами. Все коммерческие помещения следует тщательно проверять, чтобы не натолкнуться на мошенников. На что нужно обратить внимание: проверить юридическое лицо или ИП (сейчас многие банки предлагают подобные сервисы): нет ли открытых судебных дел, не вступает ли контрагент в процедуру банкротства; убедиться, что у собственника действительно есть право собственности на 100% недвижимости, которую он продает; проверить объект на предмет обременения: часто встречается ситуация, когда объект недвижимости находится в обременении — это может быть залог за кредит или ипотеку в банке или арест на имущество (в случае неуплаты собственников штрафов, коммунальных платежей, раздела имущества при разводе или наследственных процедур). Такие обстоятельства могут замедлить сделку или сделать ее невозможной. Для того чтобы проверить объект на обременение, можно воспользоваться порталом Росреестра. 3. Технические риски Коммерческая недвижимость требует обслуживания и ремонта. Возможные технические проблемы, такие как повреждение кровли, проблемы с отоплением или электроснабжением, могут потребовать существенных денежных вложений. Если речь идет о приобретении коммерческой недвижимости в новостройке, нередки ситуации, когда реальная площадь объекта не соответствует заявленной и встречаются множественные дефекты, например: проблемы с остеклением, неровные стены и прочие ошибки, допущенные застройщиком на этапе строительства. В таком случае покупатель имеет право обратиться к независимой экспертной комиссии и на основании ее заключения требовать от застройщика устранения дефектов. Если приобретается недвижимость не в новом здании с большим периодом эксплуатации, необходимо обратить внимание на степень износа: даже малозаметные дефекты, например плесень на стенах, могут повлечь необходимость больших вложений в ремонт в дальнейшем. Ищите компании, которые принимают все риски на себя и осуществляют капитальный ремонт зданий перед продажей. 4. Иные нарушения Обратите особенно пристальное внимание на объекты недвижимости, которые были переведены из жилого фонда в нежилой. Такая процедура является довольно сложной и очень часто проводится с серьезными нарушениями. Например, если собственник не провел должным образом необходимое по закону общее собрание собственников в многоквартирном доме, сделка может быть оспорена жильцами уже после покупки или, что еще хуже, после ремонта и открытия бизнеса. Как избежать рисков при покупке коммерческой недвижимости Если вы решили вложить свои средства в покупку коммерческих объектов, придерживайтесь следующего алгоритма, который поможет вам минимизировать риски. Исследуйте рынок недвижимости в выбранном районе. Оцените спрос, предложения и текущие цены. Учтите тенденции развития района и прогнозы по стоимости недвижимости. Убедитесь, что с документами на собственность всё в порядке и юридические обременения отсутствуют. Проверьте у продавца пакет документов, подтверждающих право собственности на коммерческую недвижимость и корректность их оформления. А также важно уточнить, числятся ли на объекте долги, связанные с эксплуатацией или владением приобретаемого объекта. Например, долги за электричество или отопление. При необходимости проконсультируйтесь с юристом или специалистом по недвижимости. Проведите осмотр объекта с технической точки зрения. Оцените состояние кровли, систем отопления, электричества и других важных аспектов. При необходимости проведите независимую экспертизу. Оцените потенциал доходности объекта. Рассчитайте окупаемость вложений, учитывая текущие арендные ставки и возможные затраты на обслуживание. Учтите возможные неожиданные расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом объекта недвижимости. Резервирование финансов позволяет избежать материальных затруднений. Подготовьте стратегию управления недвижимостью. Разработайте план по обслуживанию и привлечению арендаторов. Инвестирование в коммерческую недвижимость — не только способ увеличения дохода, но и ответственное решение, которое требует индивидуального подхода и тщательного исследования.