Недвижимость Казахстана: ситуация на рынке в 2023 году и перспективы для российских инвесторов

Юрий Мурашко - Директор по инвестициям Kazakhstan Sotheby’s International Realty. Российские туристы — одни из самых частых гостей Казахстана. По статистике, 67% от общего числа туристов — граждане России. За последние два года некоторые россияне решили релоцироваться в Казахстан на длительное время. Согласно данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам Казахстана, около 7 тыс. российских граждан получили в стране временный вид на жительство в первое полугодие 2023 года. Это почти половина от общего числа иностранцев, которые получили такой иммиграционный статус в этот период. Город Астана, Казахстан. Григорий Сысоев / РИА Новости Приобретать недвижимость в Казахстане иностранцы могут только при наличии местного ВНЖ. При этом рынок недвижимости страны переживает период послекризисного восстановления. По данным Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры, в современном Казахстане можно зафиксировать несколько скачков цен. Первый случился в 2007 году — тогда 1 кв. м в новостройке стоил около 161 тыс. тенге (примерно 35 тыс. руб.). На вторичном рынке квадратный метр можно было приобрести за 136 тыс. тенге (около 29 тыс. руб.). В следующий раз цены резко поползли вверх в 2015 году. 8 лет назад за 1 кв. м в новостройке пришлось бы отдать 258 тыс. тенге (55 тыс. руб.), или 190 тыс. тенге (примерно 41 тыс. руб.) за квадратный метр вторички. В период с 2016 по 2018 год цены на жилье на вторичном рынке начали снижаться: 1 кв. м стоил 186 тыс. тенге (40 тыс. руб.), в то время как в новостройках, наоборот, ценник рос: за квадратный метр пришлось бы отдать 267 тыс. тенге (57 тыс. руб.). В 2022 году цены снова зафиксировались на высоком уровне: новый дом можно было приобрести за 350 тыс. тенге за кв. метр, а построенный — на 50 тыс. за квадратный метр дешевле. Однако во втором квартале цены стабилизировались — 335 тыс. тенге и 270 тыс. тенге соответственно. Факторы влияния на цены Пандемия коронавируса резко повлияла на экономику страны, но после снятия ограничительных мер рынок стал возвращаться к докризисным показателям. Это привело к росту спроса на жилье в последующие после пандемии два года: граждане начали снимать пенсионные накопления, чтобы улучшить свои жилищные условия. На рынок недвижимости Казахстана оказали влияние не только внешние факторы, такие как конфликт на Украине и девальвация тенге, но и внутренние, например завершение государственных программ. В 2018 году правительство запустило программу «7-20-25». Она предоставляет работающим казахстанцам возможность получить доступную ипотеку на 25 лет под ставку 7% годовых с первоначальным взносом от 20%. К декабрю 2022 года около 64 тысяч граждан получили займы на сумму около 852 млрд тенге (приблизительно 183 млрд руб.), что стимулировало спрос и увеличило число оформленных кредитов на покупку недвижимости. Однако после отмены субсидирования на рынке недвижимости началась инфляция. В сентябре 2022 года в страну начали активно прибывать граждане из соседних стран, что спровоцировало рост цен. Средняя стоимость аренд квартир достигала $1,5 тыс. Трехкомнатную квартиру в Астане или Алмате можно было снять за $3–4 тыс. В первом полугодии 2022 года цены на новое и вторичное жилье росли рекордными темпами. Особенно росла стоимость на строящиеся дома: в среднем она составила 18%. Затем рынок стабилизировался, а рост цен замедлился. По прогнозам Kazakhstan Sotheby’s International Realty, вторая половина 2023 года будет стабильной для рынка недвижимости Казахстана, однако внешние факторы и новые государственные программы могут оказать влияние на динамику. Какова доходность от недвижимости Казахстана Инвестиции в объекты на начальном этапе строительства могут принести высокую доходность — 20–25%. При этом сдавая жилье в аренду можно получить доходность 6–7% в год. Важно учитывать тот факт, что спрос на рынке в 2023 году снижается, а рост цен замедляется, эти факторы могут привести к сокращению доходности от инвестиций. Самые перспективные направления для инвестиций в казахстанскую недвижимость сегодня — Астана и Алматы. Инвестиционная привлекательность Астаны обусловлена активным развитием города и большим количеством предложений на рынке. В Алматы отмечается рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на противоположную тенденцию в стране. Какие факторы следует учесть при выборе инвестиционной недвижимости Рынок недвижимости Казахстана — не самый привлекательный для иностранцев. Связано это в первую очередь с бюрократическими трудностями. Для того чтобы иностранный гражданин мог купить недвижимость в Казахстане, ему необходимо иметь ВНЖ этой страны. Эти трудности можно обойти, проводя операции через резидентов, но это значительно усложняет и затягивает процесс покупки. Чтобы получить временный вид на жительство, необходимо иметь постоянную регистрацию в Казахстане, предоставить справку об отсутствии судимости, оплатить пошлину и пройти медицинское обследование. Кроме того, заявитель должен предоставить разрешение на временное (РВП) и постоянное пребывание (РПП). Для их получения нужно быть трудоустроенным в стране (работа по найму или открытие собственной компании), а для получения РПП необходимо также подтвердить платежеспособность (минимум 1 млн руб. на счете). Более того, все предоставленные документы не гарантируют получения ВНЖ. На практике нужно быть готовым к нескольким отказам по не всегда ясным причинам. Оформление иммиграционного статуса может занять год и более, несмотря на официальные сроки 3–4 месяца. Порядок и правила оформления и заверения документов также часто меняются. Так, требования к оформлению РВП менялись четыре раза за прошедший год. Однако если вы все же решились на покупку недвижимости в Республике Казахстан, важно обратить внимание на репутацию застройщика, локацию и планировку. Наиболее перспективные объекты — в средней ценовой категории. В каких странах казахстанцы чаще всего покупают недвижимость По нашим данным, чаще всего граждане Казахстана инвестируют в недвижимость Турции, Таиланда, ОАЭ и стран Европы. Увеличился спрос на недвижимость Греции и Португалии — в этих странах можно получить временный вид на жительство, инвестируя в экономику страны. Размер инвестиции в Португалии составляет минимум €500 тыс. (вложения в фермерские земли или коммерческие помещения), а в Греции — от €250 тыс. Основные причины вложений в зарубежную недвижимость — защита от валютных рисков, возможность получать доходность от владения недвижимостью, диверсификация активов, а также возможность получения иммиграционного статуса за рубежом. Статистика показывает рост спроса на недвижимость за рубежом среди казахстанских граждан. По данным турецкого института статистики, количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021 годом увеличилось на 20%. За аналогичный период увеличение произошло и в ОАЭ — на 25% (по данным Земельного департамента Дубая RERA), в Греции на 35% (по данным Национального земельного кадастра) и в Португалии на 38% (по данным Национального института статистики Португалии INE).