Застройщики ускорили старты продаж в новых проектах

Застройщики ускорили вывод в продажу квартир в начатых недавно жилых комплексах. Как показало исследование портала ЕРЗ.РФ, из общего объема в 851,4 тыс. квартир в новостройках, задекларированных девелоперами за последние 12 месяцев под привлечение средств дольщиков, в продажу выведено 462,8 тыс. квартир. Это 54% от общего числа квартир в этих домах. Аналогичный показатель за 12 месяцев, рассчитанный на последнее число второго квартала нынешнего года, составлял 52%, а на конец первого квартала - 49%.

В среднем застройщики начинают продажи через три-четыре месяца после опубликования проектной декларации. Через 12 месяцев после опубликования продажи начинаются примерно в 80% проектов. По проектам 20-месячного срока декларирования продажи стартовали уже в более чем 90% случаев.

Среди регионов с наиболее высокой интенсивностью строительства жилья (где строится более 1 млн кв. м) по доле продаж квартир в новых проектах с начала 2022 года лидирует Тюменская область. Здесь из 47,1 тыс. квартир в 192 домах в продажу поступило 38,2 тыс. квартир в 146 домах (81%).

Вторую позицию занимает Подмосковье (в продаже находится 90 тыс. квартир из 112 тыс. - 80%). На третьем месте с долей в 79% расположилась Свердловская область. Далее следуют Москва и Нижегородская область (по 78%), Удмуртия (74%), Татарстан (70%), Пензенская (69%), Рязанская (68%) и Воронежская (67%) области.

В число аутсайдеров среди регионов с интенсивным строительством вошли Челябинская (45%), Самарская (44%), Калининградская (43%) области и Крым (39%).

Ускоренный запуск проектов связан с позитивной ситуацией на рынке, отмечает заместитель гендиректора компании "Унистрой" Искандер Юсупов. Август и сентябрь показали рекордные продажи, нужно замещать выбытие. Плюс девелоперы используют период, пока действует ипотека с господдержкой, в случае ее отмены рынок ждет серьезная просадка.

Новые проекты выходят на рынок потому, что девелопер видит, что на текущий момент они будут востребованы или что в обозримом будущем лучшего момента для старта не появится, говорит директор по продажам компании "Главстрой" Алексей Гусев.

Сейчас в моменте сложилась ситуация, когда проектов на стадии предпродажной подготовки много, отмечает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. При этом основа явлений, которые мы наблюдаем сегодня, была заложена несколько лет назад. Подготовительный этап - это такой же производственный цикл, который занимает время, и который невозможно ускорить кардинально.

Ускорение старта продаж квартир в новых проектах обусловлено стремлением девелоперов привлечь покупателей за счет предоставления более широкого выбора, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Наращивание объема предложения - столь же действенный маркетинговый инструмент, как субсидированная ипотека, различные виды рассрочки и трейд-ин. Обычно застройщики на начальном этапе реализации комплексов стремятся выводить небольшой пул квартир, чтобы не продавать наиболее ликвидные лоты по стартовым ценам. Однако в 2022 году на фоне снижения потребительской активности многие компании отказались от подобной практики. Вместе с тем в 2023 году наблюдается поступательное восстановление отечественного первичного рынка, поэтому в тренд вновь входит постепенное расширение экспозиции по мере повышения стадии строительной готовности объектов.

Данные, которые приводятся в исследовании, показывают, что застройщики стали придерживать в запасах меньше квартир, чем в начале года, рассуждает девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин. Возможно, это связано с сезонностью, считает он. Часто новые проекты стартуют в начале года, при этом наиболее ликвидные квартиры застройщики держат в запасе до повышения цен в силу строительной готовности. В этом году на конец лета и начало осени пришелся резкий всплеск активности покупателей из-за ожидания ухудшения условий кредитования, что также могло подтолкнуть застройщиков к уменьшению запасов и расширению экспозиции.

Последние несколько лет рынок жилья показывает хорошую динамику спроса на фоне роста стоимости продаваемых квадратных метров, говорит президент ГК "Основа" Александр Ручьёв. Это позволило девелоперам активно рассматривать и приобретать площадки под строительство и выводить новые проекты на рынок. Кроме того, новые проекты с апартаментами сегодня стараются вывести до конца текущего года, до возврата НДС на апартаменты. С другой стороны, объемы строительства и ввода многоквартирного жилья в целом по стране сегодня не соответствуют плановым показателям нацпроекта, отмечает он. Общую статистику по вводу последние несколько лет делает более позитивной индивидуальное жилищное строительство, объёмы которого растут.

Вероятно, ускорение стартов продаж связано с приближающимся очередным финалом льготной ипотеки на новостройки. В преддверии завершения или изменения условий льготной ипотеки с июля 2024 года девелоперы сейчас стремятся заключить как можно больше договоров долевого участия на начальных этапах строительства дома, рассказывал недавно в интервью "Российской газете" президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Субсидирование застройщиком процентной ставки сегодня варьируется от степени готовности объекта - чем ближе дом к завершению, тем меньше готов доплачивать девелопер за ипотеку.