Эксперты оценили будущий спрос на льготную ипотеку
Из-за ажиотажного спроса на ипотеку в августе и сентябре заканчиваются выделенные на льготные программы бюджетные средства. Эксперты оценили, будет ли спрос на льготную ипотеку далее более спокойным или останется повышенным.
Минфин предложил выделить дополнительные средства на финансирование программы льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки. Это обусловлено крайне высоким уровнем использования крупнейшими кредиторами распределенного на них лимита по льготным ипотечным программам, поясняют в ведомстве.
В августе - сентябре был зафиксирован ажиотажный спрос со стороны населения на получение льготных ипотечных кредитов, объясняют в Минфине. Это связано с повышением привлекательности таких программ из-за роста ставок по рыночным программам до 13-15% (в связи с увеличением ключевой ставки). Вторая причина - опасения заемщиков повышения ставок по программам льготного ипотечного кредитования (аналогично ситуации II квартала 2022 года, когда вслед за ростом ключевой ставки были повышены ставки по программе "Льготная ипотека"). Кроме того, спрос подогрело повышение первоначального взноса по программам льготной ипотеки с 15 до 20%.
В результате в августе выдача по льготным ипотечным программам достигла исторического максимума: кредиторы предоставили 101 тыс. кредитов (+36% к июлю 2023 года года) на 513 млрд рублей (+38%). В годовом выражении выдача увеличилась более чем в 2 раза.
В сентябре 2023 года достигнут максимальный объем выдач - 123 тыс. кредитов (+22% к августу 2023 года) на 641 млрд рублей (+25%).
В связи с этим совокупная доля неиспользованного лимита всех кредиторов сейчас не превышает 7% по каждой из программ. Это может привести к приостановке выдач ими льготных ипотечных кредитов уже в нынешнем году, до официального финала программы, который намечен на июль 2024 года.
Минфин предлагает увеличить лимит по "Семейной ипотеке" до 4,64 трлн рублей, по ипотеке на новостройки - до 6,04 трлн рублей. Для этого из бюджета нужно выделить в этом году еще около 3,5 млрд рублей.
В дальнейшем спрос на льготную ипотеку уже не будет ажиотажным и вернётся к среднемесячным параметрам, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Эффект от того, чтобы успеть заключить договор в рамках предыдущих параметров ипотечных кредитов будет исчерпан и не возобновится, так как масштабного повышения ключевой ставки не предвидится, отмечает он.
Ажиотажный, то есть пиковый, спрос - априори временный показатель, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Это явление в данном случае связано с рядом факторов, которые сошлись осенью: повышением первого взноса по льготной ипотеке, повышением ключевой ставки ЦБ (что спровоцировало переток покупателей на первичный рынок с вторичного). Еще один фактор - люди опасаются роста цен на недвижимость в связи с ослаблением курса рубля. Банки, со своей стороны, ожидали ужесточения макропруденциального регулирования с октября, которое предусматривает запретительные макронадбавки по наиболее рискованным кредитам.
На фоне подросших ставок по базовым ипотечным программам льготная ипотека становится основным финансовым инструментом для населения: сейчас сделки по программе с господдержкой занимают на первичном рынке, по разным подсчетам, от 70% до 90%, говорит директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко. Повышенный спрос на льготную ипотеку простимулировали обоснованные страхи россиян перед инфляцией и, как следствие, повышением стоимости жилья, а также перед изменениями кредитных условий. Несмотря на то, что льготная ипотека пока еще выдается по прежней ставке, уже с октября первоначальный взнос по ней подняли с 15% до 20%. Население опасается дальнейшего ужесточения кредитной политики, поэтому те, кто планировал приобрести жилье в ипотеку в перспективе, решились на покупку сейчас.
В ближайшем будущем, по мнению Романенко, рынок ждет охлаждение, так как за несколько последних месяцев реализовался спрос, который откладывался ранее, затем произойдет адаптация к новым условиям. "Однако если появятся новые шоки, мы увидим очередной всплеск интереса к недвижимости: как показывает многолетняя практика, на стрессы в российской экономике население реагирует покупкой жилья - самым понятным механизмом сохранения средств", - отмечает она.
В третьем квартале доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы в старых границах составила 70,4%, Новой Москвы - 86,0%, Московской области - 84,4%, рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. В массовом сегменте 40% ипотечных кредитов было выдано по государственной программе (рост на 3 процентных пункта за квартал). Клиенты активно пользуются и семейной ипотекой - ее доля составила 35% (+3 п. п. за квартал), а также IT-ипотекой - 7% (+2 п.п за квартал). Программы востребованы у покупателей, необходимы для поддержки в решении жилищного вопроса и в дальнейшем будут продолжать пользоваться спросом, поэтому лимиты по льготным продуктам необходимо наполнять. Стандартные программы более дорогие для покупателей. Банки пошли на увеличение ставок, что привело к тому, что доля таких программ в структуре спроса снизилась в третьем квартале на 8 п.п. и составила 17%, говорит Новиков.
