Фермеров хотят защитить от непосильной аренды земли

Кабмин предложил изменить метод определения цены аренды государственных и муниципальных земельных участков — ее хотят рассчитывать на основании кадастровой стоимости. Соответствующий законопроект внесли в Госдуму 3 октября. Порядок расчета арендной платы станет проще и прозрачнее, считают в кабмине. Опрошенные «Парламентской газетой» эксперты обратили внимание на возможные изменения кадастровой стоимости земли и предложили доработать инициативу, чтобы снизить риски.

Прозрачный оборот

Кабмин по поручению главы государства работает над созданием прозрачного механизма использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сообщил премьер-министр Михаил Мишустин на заседании Правительства 3 октября.

Сейчас для определения размера арендных платежей применяют разные подходы: помимо кадастровой стоимости, учитываются рыночная оценка и ставки, которые устанавливаются на местах. Кабмин предложил единый подход: рассчитывать размер платы за участок на основании кадастровой стоимости. «Рассчитываем, что предложенные меры позволят сформировать единую правовую базу в этой сфере, создать четкие и прозрачные механизмы оборота земель», — отметил Михаил Мишустин.

Новый порядок может вступить в силу с 1 января 2026 года, чтобы регионы и муниципалитеты имели достаточно времени для подготовки к предстоящим изменениям. Расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости не будут применять для земель, предоставляемых на аукционах, где сумма аренды назначается в ходе торгов.

Земля в Сибири и Подмосковье — не одно и то же

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти выполняют ее по утвержденной методике. В каждом регионе стоимость по кадастру устанавливают на основе среднестатистической цены: похожие объекты недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату. Сумму фиксируют на определенный срок, этим она отличается от рыночной стоимости, которая меняется постоянно.

Кадастровую стоимость недвижимости учитывают при расчете земельного и имущественного налогов, а теперь предложили принимать ее во внимание при определении размера арендной платы за казенные земли. Правда, к адекватности кадастровой оценки по-прежнему есть вопросы, хотя этот механизм используют уже довольно давно, рассказал «Парламентской газете» зампред Комитета Госдумы по вопросам собственности Николай Николаев. «Случаев оспаривания стоимости по кадастру немало, — отметил он. — Кроме того, пересмотр кадастровой стоимости может происходить в одностороннем порядке. Известны случаи, когда участок в деревне вдруг начинает стоить дешево, а через время на нем строят высотный дом, после чего земля становится даже дороже, чем была».

Единый подход, по словам Николаева, это хорошо, но не для всех. Сравнивать арендный потенциал одинаковых вроде бы наделов в Подмосковье или где-нибудь в Сибири — невозможно. Поэтому при доработке правительственной инициативы нужно заложить в будущий закон механизм, который бы стимулировал арендаторов, отметил депутат. «Нужно понимать, что цена — это инструмент, — объяснил он. — Возможно, в Сибири, чтобы земля не простаивала, ее кадастровую стоимость нужно снижать».

К 2030 году будем знать о России больше

Согласился с коллегой и глава думского Комитета по собственности Сергей Гаврилов. «При работе над законопроектом необходимо будет уделить внимание изменению арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельных участков, — сказал он «Парламентской газете». — Возможно, ко второму чтению потребуется проработать механизмы защиты граждан от существенного изменения стоимости аренды госземель».

При этом, по мнению парламентария, единый подход может стать окном возможностей для фермеров, поскольку в отдельных случаях поможет существенно снизить стоимость аренды. «Предлагаемые меры помогут эффективнее использовать земли», — отметил Сергей Гаврилов.

Если аграрий арендует надел по выгодной цене, но не будет его должным образом использовать, в законе предусмотрен механизм изъятия земли. Он будет запущен спустя три года как выявили нарушение, причем независимо от того, стоит ли земля под паром или используется каким-либо другим нецелевым образом.

Сейчас далеко не вся российская земля имеет кадастровую стоимость. Согласно предложенной кабмином инициативе, до предоставления государственного надела в аренду владеющий им орган власти должен будет осуществить кадастровую оценку, чтобы определить цену договора, рассказал Сергей Гаврилов.

Росреестр реализует госпрограмму «Национальная система пространственных данных», которая направлена на повышение точности данных о земле. К 2030 году планируется завершить формирование картографической основы территории России и иных сведений о земельных участках.