Сначала докажи: что будет тем, кто не платит налоги со сдачи жилья в аренду
Примерно 90% жилья в России сдается в аренду без заключения официальных договоров и, соответственно, без уплаты налогов с этого дохода, оценили в Госдуме. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у юристов, как налоговые органы вычисляют такие квартиры, кто должен доказывать нарушение и какие последствия могут грозить нерадивым собственникам.
Основные схемы
В настоящий момент есть разные способы выполнить свой долг перед государством и заплатить налог с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – наиболее популярных два.
Первый – подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года, в котором сдавалась квартира. Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля, срок уплаты налога – не позднее 15 июля года, следующего за отчетным. Размер НДФЛ составляет 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года.
К декларации нужно приложить договор найма жилья с прописанной суммой арендной платы, расписку о получении денег или выписку из банка, если оплата была безналичной.
Еще один популярный путь оплаты налога с дохода – регистрация в качестве самозанятого. В этом случае ставка налога составляет 4% для тех, кто сдает имущество физлицам, 6% – для работающих с юрлицами. Уплата налога происходит ежемесячно. Заплатить налог нужно не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим.
Я иду искать!
Те, кто не платят налоги с аренды жилья, не могут спать абсолютно спокойно, так как в конечном итоге рискуют быть обнаруженными, даже если не афишируют этот факт.
По словам старшего налогового консультанта Tax Compliance Юлии Павловой, узнать о таких людях налоговые органы могут из разных источников:
Наличие регулярных платежей в равных суммах от одного лица может косвенно свидетельствовать о ведении человеком предпринимательской деятельности. Это может стать поводом для запроса у налогоплательщика пояснений об источниках возникновения денежных средств (статья 86 НК РФ).
Если человек является собственником нескольких квартир, то это подозрительно для ФНС, которая вправе инициировать проверку его доходов. Узнать о собственности конкретного человека налоговые органы могут в рамках межведомственного взаимодействия с Росреестром, отмечает адвокат, зампредседателя "Центрюрсервис" Игорь Прокофьев.
В их число входят управляющие компании, которые могут предоставить налоговым органам сведения о сдаче квартир в аренду.
Кроме того, если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за "физика". При этом арендатор-агент в справке 2-НДФЛ указывает определенный код выплаты дохода. Налоговый орган на основании этого кода проводит отбор физических лиц для возможных проверок, предостерегает Павлова.
Оповестить налоговые органы могут также консьержи, соседи и бывшие арендаторы, которые хотят навредить собственнику, если они расстались не очень хорошо.
"Как раз обиженные бывшие арендаторы являются самым "опасным" источником информации для собственника, так как бывшие жильцы имеют письменные доказательства для налоговой, которыми являются договор найма и платежи за аренду квартиры", – предупреждает старший юрисконсульт департамента аренды Intermark Real Estate Галина Баркус.
Сведения может передать и участковый, к примеру, в ситуации, когда арендаторы шумели и мешали соседям, и те вызвали полицию.
"В принципе жильцы не обязаны показывать ему договор аренды, но как правило, люди теряются и готовы подтвердить законность своего нахождения в квартире, чтобы не иметь дополнительных вопросов", – говорит Баркус.
Анализом информации в этих базах занимаются не сотрудники ФНС, а роботы, которые анализируют данные, отмечает партнер, руководитель практики правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Елена Родионова.
По ее словам, в век цифровизации именно данные из баз данных МВД, Росреестра и порталов объявлений, а не жалобы соседей и сигналы от участковых, становятся для налоговиков основными каналами для выявления "теневых" доходов собственников квартир.
Бремя доказательства
Получив такие сведения, налоговые органы начнут проверять их и, в первую очередь, вызовут к себе для дачи объяснений попавшего под подозрение собственника квартиры.
"Скорее всего, он будет отрицать факт сдачи квартиры. Часто арендодатели говорят, что лицо, проживающее в их квартире, – родственник или знакомый", – делится опытом юрист Ирина Дубинина.
Кроме того, как правило, с арендаторами уже тоже есть договоренность о том, чтобы они тоже отвечали, что пользуются квартирой безвозмездно, добавляет управляющий партнер юридической группы "Клевер Консалт" Андрей Сидоренко.
Так что на первоначальном этапе, когда в задачи налоговиков входит убедить собственника квартиры заплатить налоги добровольно, ничего не выходит.
В этом случае назначается выездная проверка сроком на 2 месяца. Как правило, она проводится по месту нахождения налогового органа, так как собственник квартиры и проживающие с ним люди не дают согласие на проведение проверки в квартире, рассказывает Павлова.
В ходе этой проверки налоговый орган будет собирать доказательства (108 НК РФ) того, что собственник квартир утаивал свой доход от ее сдачи в аренду и не платил налоги. Но сделать это не так-то просто.
В сухом остатке, чтобы привлечь человека к ответственности, налоговики должны иметь на руках следующие доказательства:
Конечно, такие подробные доказательства удается собрать далеко не всегда. Ведь налоговики могут получить договор аренды и даже видеть назначение платежа "за аренду", но нигде не указан, к примеру, адрес квартиры.
Серьезные последствия
Но если все же удастся собрать все необходимые доказательства, то налоговые органы могут:
Сумма недоимки × Ставка рефинансирования ЦБ в период просрочки / 300 × Количество дней просрочки
Допустим, собственник квартиры сдавал квартиру в аренду в течение всего года за 40 тысяч рублей в месяц. За год он получил 480 тысяч дохода и должен заплатить с него налог в размере 62,4 тысячи рублей. Если он не сделал этого в установленный законом срок, то с этой задолженности и будут впоследствии исчисляться пени.
Однако, важный момент: если с 2023 году на его Едином налоговом счете будут еще какие-то недоимки (например, неуплата налога на имущество), то на них тоже будут начисляться пени, так как теперь они не привязаны к конкретному налогу, а рассчитываются от общего минуса, который образовался на счету налогоплательщика.
То есть при неуплате налога в 62,4 тысячи рублей это будет 12,5 тысячи рублей.
При умышленном или повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое – до 40%.
Сначала собственнику квартиры направляется требование об уплате задолженности. Сделать это налоговый орган обязан в срок 1 год со дня ее формирования. Если требование не исполнено в течение 8 дней, то дальнейшее рассмотрение ведется уже в суде, куда налоговики должны обратиться в течение 6 месяцев, объясняет стандартный механизм Баркус.
Сумму неуплаченного налога могут истребовать с владельца жилья в течение трех лет с момента образования задолженности.
Например, собственник сдавал квартиру в 2023 году. Соответственно, он должен подать декларацию до 30 апреля 2024 года и заплатить налог до 15 июля 2024 года. Но он этого не делает. Налоговая обнаруживает этот факт и имеет доказательства получения незадекларированного дохода. Дата правонарушения – 15 июля 2024 года. Но так как по НДФЛ налоговым периодом является календарный год, то трехлетний срок будет исчисляться с 1 января 2024 года и закончится 31 декабря 2026 года. Причем судом срок может быть продлен, предупреждает Баркус.
"То есть трехлетний срок исчисляется не за период аренды (за последние три года), а с даты установления недоимки", – резюмирует юрист.
Обратите внимание, что у вас не получится уклониться от уплаты, так как с 2023 года введен Единый налоговый счет. Теперь при поступлении денег на оплату налога прежде всего спишется сумма отрицательного сальдо налогового счета, а потом остаток пойдет в счет оплаты налога.
И даже тюрьма
В редких случаях за неуплату налога с дохода от сдачи квартиры в аренду предусмотрена даже уголовная ответственность, предупреждает Ханов. Это происходит при неуплате налогов:
По наблюдениям адвоката Альберта Ханова, в последнее время правоохранительные органы значительно активизировали работу по возбуждению уголовных дел по этим статьям, чтобы пополнить госбюджет.
А вот по статье 171 УК РФ ("Незаконное предпринимательство"), по которой грозит лишение свободы на срок до 5 лет, случаи привлечения к ответственности на практике до сих пор единичные.