Петербургские бизнесмены недовольны результатами переоценки городской недвижимости

В редакцию Business FM обратился Андрей Ростовцев — финансовый директор ГК «Империя». Она владеет в том числе бизнес-центром «Сенатор» в здании по адресу Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 24, литера А. Помещения бизнес-центра после проведенной в этом году переоценки кадастровой стоимости подорожали в десять раз, утверждает Андрей Ростовцев:

Андрей Ростовцев финансовый директор ГК «Империя» «В среднем по городу, даже по данным комитета имущественных отношений, стоимость нежилых помещений увеличилась в два раза. Но есть объекты, по которым идет совсем интересный расчет. Какой-то кошмар, когда объект становится дороже на 1000% по сравнению с предыдущей оценкой, то есть в десять раз. Как раз это относится к одному из наших объектов на Большой Морской, 24. Все дело в том, что объекты, встроенные в помещения, теперь пригодны для предпринимательской деятельности. И оценивают их по какой-то непонятной формуле, в которой перемножают какую-то базовую величину на близость к центру, обеспеченность транспортными потоками, еще что-то. Какую-то ахинею перемножают и получают гигантские цифры».

До переоценки кадастровая стоимость помещений бизнес-центра составляла почти 65,5 млн рублей. Из фрагмента проекта отчета о переоценке, присланного в редакцию представителем ГК «Империя», следует, что теперь стоимость этих помещений составляет почти 723 млн рублей. В комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, куда Business FM обратилась за комментарием, назвали другую цифру: 447 млн рублей. Расхождение существенное. С чем это связано, выяснить не удалось.

Возможно, в проект отчета внесли изменения. Но в любом случае эти помещения подорожали в несколько раз. И во столько же вырастет налог на имущество юрлиц. Можно даже прикинуть суммы. До переоценки за эти помещения нужно было платить в казну Санкт-Петербурга около 1 млн рублей в год, исходя из действующей ставки налога в 1,5%. Теперь размер платежа вырастет почти до 7 млн, если считать от кадастровой стоимости, названной комитетом по имущественным отношениям.

Другое дело, что кадастровая стоимость самого имущества раньше была значительно занижена. На минуточку: это бизнес-центр класса А на набережной Мойки недалеко от Адмиралтейства общей площадью свыше 4,7 тысячи «квадратов». Раньше кадастровая цена метра этих помещений была около 14 тысяч рублей. После переоценки она выросла до 95 тысяч. Риелторы, опрошенные Business FM, говорят, что квадратный метр коммерческой недвижимости в центре Северной столицы может стоить и до 300 тысяч рублей. И уж никак не меньше 150 тысяч. Так что возникает вопрос: а стоит ли возмущаться, если этот объект все равно сильно недооценен? А то, глядишь, в следующий раз пересчитают уже по рыночной стоимости или выше.

Конечно, есть и другие петербургские бизнесмены, которые недовольны результатами переоценки городской недвижимости. Вот что рассказал Business FM владелец и генеральный менеджер гостиницы «Гельвеция» в Санкт-Петербурге Юнис Теймурханлы:

Юнис Теймурханлы владелец и генеральный менеджер гостиницы «Гельвеция» в Санкт-Петербурге «Мы с ужасом ждем, что мы увидим в этой переоценке. Но мы тоже выходим со встречным предложением и видим инициативу Росреестра, который предлагает вообще ввести унифицированную кадастровую оценку по всей стране, не давая субъектам право самостоятельно вводить кадастровую оценку. Это будет, наверное, единственный шаг, который сможет нас избавить от страха и трепета, потому что сейчас мы полностью зависим от субъектов, в которых находимся, той оценки, которую мы получим. К сожалению, влиять на нее мы никак не можем. Мы можем идти в суды. Единственный путь — это пойти в суд и потом добиваться переоценки объекта, но это очень тяжело, трудоемко и финансово затратно».

У властей Петербурга свои аргументы. Это первая переоценка кадастровой стоимости с 2018 года. Как заявлял в интервью «Фонтанке» глава комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Леонид Кулаков, за пять лет рыночная стоимость торговых помещений в городе на Неве выросла на 54%, а офисных — на 40%.

Это похоже на правду, указывает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов:

Валерий Виноградов вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области «В отличие от жилья, которое активно росло [в цене] в последние годы, с коммерческой недвижимостью это происходило не так бурно. Это было связано с теми негативными моментами, которые воздействовали на коммерческую недвижимость: пандемия, начало специальной военной операции. Поэтому цены где-то в полтора-два раза увеличились, не больше. Наверное, нельзя сказать, что эта мера убьет весь предпринимательский бизнес в Санкт-Петербурге, просто она сделает его более сложным и, наверное, для некоторых предпринимателей, для некоторых отраслей нерентабельным».

Возвращаясь к кейсу ГК «Империя». Есть еще один непонятный момент: после переоценки кадастровая стоимость помещений бизнес-центра «Сенатор» оказалась выше, чем кадастровая стоимость здания, в котором этот бизнес-центр расположен. Как такое возможно, никто из опрошенных Business FM экспертов по недвижимости ответить не смог. На соответствующий вопрос в комитете по имущественным отношениям Санкт-Петербурга не ответили.