Застройщики торопятся начать строительство апартаментов
Поскорее начать строительство зданий с апартаментами пытаются сейчас девелоперы. Если запоздать, то с их продажи начнет взиматься налог на добавленную стоимость (НДС), а значит придется или уменьшать прибыль, или увеличивать цены. Однако возможны варианты.
Летом были приняты поправки в Налоговый кодекс, которые отменили освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). То есть НДС должен распространяться на апартаменты. При этом сохраняется освобождение от НДС при строительстве по договору долевого участия других нежилых помещений в жилом доме - например, гаражей и машино-мест. Новый порядок будет касаться апарт-комплексов, которые получат разрешение на строительство с января 2024 года.
Некоторые девелоперы форсируют вывод проектов на рынок, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. "Стоит отметить, что отказаться от изначально выбранной концепции и пересмотреть вид разрешенного использования земельного участка зачастую невозможно либо нецелесообразно, так как это потребует чрезмерных вложений. Соответственно, застройщики либо постепенно повышают цены, чтобы компенсировать предстоящие расходы, либо осознанно идут на снижение своей прибыли", говорит он.
"Мы видим небольшую активизацию проектов, которые планировались к выходу на этом рынке, увидим старты выдачи разрешений на строительство и, возможно, некоторые старты продаж до конца года, хотя и остался, в принципе, один квартал", - говорит коммерческий директор ГК "МИЦ" Павел Лепиш.
Не отстают и покупатели - в августе, по данным "Метриум", в столичном регионе было совершено в 2,7 раза больше сделок с апартаментами, чем годом ранее. Этот результат стал самым успешным с декабря 2021 года. Столь высокая покупательская активность объясняется не только ожидаемым ростом ставок по всем кредитам, но и тем, что на рынке апартаментов практически не действуют ограничения, внедряемые Центробанком, поясняет Сырцов. Клиенты могут оформить на апартаменты субсидированную ипотеку со ставкой от 5% годовых, с первоначальным взносом от 10%, на срок до 35 лет.
Интерес к апартаментам стабильно высокий и повышение ипотечной ставки не вызывает снижения спроса, отмечает риелтор агентства "Миэль" Лариса Леонова. Ставки поднялись на все виды кредитов, а стоимость апартаментов все же на порядок ниже, чем у квартиры. Кроме того, целевая аудитория апартаментов, по ее словам, это инвесторы, а не те, кто желает обустраивать помещение под семейные нужды. Рынок больше ждет принятия закона об апартаментах, который может изменить их статус.
Из-за введения НДС в перспективе, по мнению Сырцова, число апарт-комплексов сократится. Компании будут проектировать апартаменты только на тех участках, где строительство жилья запрещено - например, во многих престижных локациях исторического центра Москвы.
Однако пока предположения многих экспертов о росте цен и снижении интереса к апартаментам и со стороны покупателей, и со стороны застройщиков еще не подтверждаются практикой.
"Нам поступают новые заказы на проектирование апартаментов, и спрос со стороны застройщиков на строительство апартаментов сохраняется. По моим оценкам, спрос на проектирование и строительство апартаментов в Москве и других городах сохранится в ближайшие годы. Региональные проекты развиваются достаточно активно, и не только в крупных городах", - говорит основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов.
Возможно, девелоперы найдут и какие-то обходные пути. По документам они могут реализовывать офисный центр, а фактически это будут апартаменты, приводит пример гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Говорить об отказе от планов строительства данного типа объектов преждевременно, это зависит от экономики конкретного проекта, говорит директор по продажам Level Group Алина Ларионова.
Введение НДС существенно не повлияет на объемы строительства апартаментов, считает директор по управлению девелоперскими проектами "Голос.Девелопмент" Антон Амелин. "Дело в том, что на данный момент большая часть расходов на строительство жилых комплексов и апартаментов у девелоперов и так идет с НДС, - поясняет он. - Это услуги генерального подряда, услуги подведения сетей и ряд других. После введения НДС возводить их меньше не будут. Скорее всего, девелоперы продолжат строить апартаменты на участках, которые не подходят под строительство жилой недвижимости. В целом это приведет к небольшому увеличению себестоимости строительства".
"Девелоперы могут начать выделять в договоре долевого участия свои услуги из общей стоимости строительства, чтобы снизить налогооблагаемую базу, - предполагает Сырцов. - Именно так компании действовали до 2010 года. При этом изменения не затронут популярный формат микроапартаментов в проектах реконструкции, так как они реализуются по договорам купли-продажи, следовательно, уровень налогообложения данных объектов сохранится на прежнем уровне". Понятие "услуги застройщика" закреплено не нормативно-правовым актом, а письмом замминистра финансов 2005 года, отмечают в "Метриум". Тем не менее, именно данный термин включен в новый закон о возврате НДС на апартаменты. "Согласно первоначальной трактовке под услугами застройщика решено понимать разницу между суммой средств, уплаченной дольщиком, и средствами, фактическими направленными на строительство комплекса (хотя все аспекты отражаются в договоре долевого участия). Однако, учитывая юридическую размытость рассматриваемого понятия, не исключено, что власти не позволят дифференцировать затраты. То есть не факт, что девелоперам удастся воспользоваться лазейкой в законодательстве".
По данным ЕРЗ.РФ, сейчас в стране строится 327 зданий с апартаментами, на них приходится 4,1% от общего количества квартир (если допустить, что это по сути квартиры). Летом 2019 года, для сравнения, на апартаменты приходилась 2,5% строящихся лотов.
