Как физлицу сдавать квартиру в аренду и не нарушать Уголовный кодекс?

Суд арестовал 11 квартир журналиста Андрея Караулова (признан иноагентом). Недвижимость сочли «орудием преступления» в деле о незаконном предпринимательстве. По мнению следствия, Караулов нарушил закон, когда сдавал квартиры без регистрации в качестве предпринимателя. Причем, как утверждает защита, аренду журналист не скрывал и платил налог в 13% от дохода. Хотя в статусе ИП мог платить даже меньше, 6%.

Чтобы сдавать квартиру в аренду и честно платить налоги, есть три варианта их оформления. Во-первых, платить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Также можно оформить самозанятость со ставкой 4%, если жилье сдается физлицу, и 6% — в случае если квартиру снимает юрлицо. Но доход за год при этом не должен превышать 2,4 млн рублей. И, наконец, можно оформиться как индивидуальный предприниматель. С помощью патентной системы налогообложения ставка составит 6%.

В данном случае квартиры сдавали по схеме выплаты НДФЛ. Но суд счел, что арендодатель занимался незаконным бизнесом. Вице-президент Российской гильдии риелтеров Константин Апрелев раньше с такими делами не встречался:

— На сегодня право собственности состоит из трех форматов в отношении недвижимости. Это пользование, владение и распоряжение. И для этого [человеку] не нужно регистрироваться ни в каком виде — ни как самозанятый, ни как индивидуальный предприниматель. Если вы собственник этой квартиры, вы совершенно спокойно можете ее сдавать и уплачивать налог в 13%. Никаких дополнительных требований не существует, человек может заниматься использованием своей квартиры.

— О таких уголовных делах вы не слышали?

— Нет, никогда не слышал. И надеюсь, что не услышу.

«Незаконное предпринимательство» — это 171 статья Уголовного кодекса. По ней можно получить до пяти лет лишения свободы, если бизнес принес доход в особо крупном размере. Юристы отмечают, что подобные дела против арендодателей не такая уж редкость. В каких случаях сдача квартир может грозить судом? Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин:

Илья Бахилин адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» «Такая статья до сих пор есть в Уголовном кодексе. Это пережиток советских времен. Она означает, что предпринимательством заниматься все-таки можно, но вы должны зарегистрироваться для этого. Это может быть юридическое лицо, статус индивидуального предпринимателя, недавно добавился статус самозанятого. Если вы ни в одном из этих статусов не регистрируетесь, считается, что вы не вправе заниматься предпринимательской деятельностью. Это является уголовным преступлением в том случае, если в результате этой деятельности был извлечен доход — сумма, превышающая 2,25 млн рублей. В чем именно здесь ключевой момент? Гражданин сдавал очень много квартир. Позиция Конституционного суда: если гражданин сдает, например, только одно жилое помещение, свое, это не считается предпринимательской деятельностью. А если ты сдаешь много квартир, считается, что это уже бизнес по сдаче квартир в аренду».

То есть сдавать квартиру в аренду физлицо может, если это одна или максимум две квартиры, которые в суде будут признаны как личное имущество. Когда их больше, у следствия возникает вопрос, не маскируется ли под этим тот или иной бизнес. Причем, как отмечает адвокат Бахилин, решающей роли не сыграет даже исправная выплата налогов.