Обзор рынка земель: Сады и виноградники стали самыми дорогими сельхозземлями в Краснодарском крае

Порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края занимают земли сельскохозяйственного назначения, что составляет площадь в 4,7 млн гектаров. Однако за последние три года наблюдается устойчивое сокращение их площади, что влияет на повышение цен на эти участки земли.

Интерес к земле активно растет, что приводит к стабильному росту цен на сельскохозяйственные участки. В настоящий момент средневзвешенная стоимость продажи 1 гектара земли составляет 380 000 рублей. Исследование консалтинговой компании MACON показывает, что сады являются самыми дорогостоящими землями сельскохозяйственного назначения с ценой в 1 713 000 рублей за гектар, а виноградники идут следом с ценой в 1 447 000 рублей за гектар. Ягодники оцениваются в среднем в 793 000 рублей за гектар, а рисовые чеки - в 600 000 рублей за гектар. Самая доступная по цене земля – это пашни, которые стоят 288 000 рублей за гектар.

В ходе исследования в Анапе было обнаружено, что самые дорогие участки земли стоят в среднем 1 281 000 рублей за гектар. Также отмечается относительно высокая стоимость участков в Кореновском, Апшеронском, Абинском, Новопокровском и Красноармейском районах, где цена начинается от 700 000 рублей за гектар. С другой стороны, наиболее бюджетное предложение предлагается в Щербиновском районе, где гектар сельхозземли стоит менее 100 000 рублей.

Анапа стала наиболее активным районом в продаже земли в Краснодарском крае, где расположено около 16% всех предлагаемых участков. Затем следуют Темрюкский район с 14% и Северский район с 13%. Общий объем предлагаемых земельных участков сельхозназначения составляет 513 лотов общей площадью 31 400 га.

На рынке земли большинство предлагаемых лотов являются малоформатными, но также встречаются и крупные участки площадью несколько сотен или тысяч гектаров. Например, на рынке представлены 9 участков площадью 1 000 га и больше, самый крупный из них находится в Выселковском районе и имеет площадь 3 000 га.

Основным типом использования предлагаемых земельных участков являются пашни, которые занимают 81% от общей площади (29 972,6 га) и 92,2% всех лотов. Пашни представлены практически во всех районах края. Также значительное количество предлагаемых участков занято виноградниками (33 участка площадью 1 313,8 га). Меньшую долю составляют сады (39 участков площадью 329,2 га) и ягодники (15 участков площадью 142,6 га). Рисовые поля представлены в меньшей степени - всего 1 участок площадью 490 га.

В настоящее время возможность быстрой продажи участка и количество потенциальных покупателей во многом зависят от характеристик каждого отдельного лота, таких как расположение, выращиваемые культуры и уровень инженерных коммуникаций. Рынок рассматривается как закрытый, поэтому сложно отследить фактический объем продаж участков, даже при участии известных агрохолдингов, так как многие сделки не публикуются в СМИ.

Активное государственное участие осуществляется для оказания общей поддержки агропромышленному комплексу всей страны и Краснодарского края, в частности, что помогает преодолеть негативные факторы и способствует развитию этого сегмента. На финансирование государственных программ в АПК из федерального бюджета на 2023 год планируется потратить около 476 млрд рублей, что на 34% больше, чем в 2022 году. Эти средства распределяются между различными госпрограммами, направленными на развитие АПК и сельских территорий в целом. Приоритетными направлениями финансирования являются стимулирование инвестиционной деятельности и предоставление государственной поддержки аграриям в форме субсидий и льготного кредитования.

Правительство России продолжает формирование реестра сельскохозяйственных земель с единой базой данных, содержащей информацию о состоянии и использовании участков земли, их пригодности для сельского хозяйства, а также зданиях на них. Разработка системы началась в 2022 году, но была отложена из-за геополитических проблем. После завершения работы реестр позволит использовать 13,2 миллиона гектаров неиспользуемых земель и сохранить в сельхозобороте участки площадью не менее 3,6 миллиона гектаров.

Одним из важных шагов для улучшения привлекательности сельскохозяйственных земель стало разрешение строительства жилых домов на таких участках с 1 марта 2022 года. Однако есть ограничения на строительство, чтобы защитить сельские земли от массового застройки жилыми домами. Основные ограничения включают максимальную этажность до трех этажей, площадь здания до 500 квадратных метров и площадь застройки не более 0,25% от площади земельного участка. Кроме того, запрещено создание нового земельного участка из того, на котором находится жилой дом.

В целях поддержки фермеров была принята новая мера, облегчающая процесс аренды государственных и муниципальных сельхозземель. С 1 января 2023 года фермеры смогут арендовать участки без проведения торгов на срок до пяти лет, а также иметь приоритетное право на выкуп арендованных участков. Это обеспечит дополнительное конкурентное преимущество владельцам небольших хозяйств, которые испытывают сложности в борьбе с крупными агрохолдингами на аукционах.

В рамках региональных мер поддержки сельского хозяйства и законодательных инициатив Краснодарского края ключевыми факторами влияния на отрасль в среднесрочной перспективе будут являться запрет на перевод сельхозугодий и виноградопригодных земель под застройку жилых домов, а также предоставление субсидий на приобретение сельских усадеб. В рамках программы субсидирования будут выделены ограниченные средства в размере 4 млн рублей на одного получателя с целью возведения жилых домов, сельскохозяйственных сооружений и других необходимых объектов для обеспечения деятельности малых сельских хозяйств в регионе. Эта инициатива окажет положительное влияние на всю сельскохозяйственную отрасль и поможет привлечь спрос в экономически депрессивные районы края. В 2022 году из регионального бюджета было выделено 25 млн рублей на реализацию программы, а в 2023 году размер субсидий увеличен до 40 млн рублей. Также был принят закон, позволяющий получить бесплатно земельный участок площадью 1 га в селах и хуторах предгорных районов Краснодарского края: Мостовского, Лабинского, Отрадненского, Белореченского и Апшеронского районов в малонаселенных населенных пунктах, где происходит отток населения.

В результате указанных факторов ожидается увеличение доступного для покупки или аренды предложения сельскохозяйственных земель на рынке. Планируется введение различных реестров участков, что сделает рынок более открытым для всех игроков, включая как действующих, так и новых.

На данный момент сельхозтоваропроизводителям всех масштабов приходится столкнуться с санкциями, которые ограничивают экспорт продукции за рубеж и импорт техники, комплектующих и сырья из-за границы. В таких условиях многие компании стараются сэкономить средства, что может ограничить возможности для закупки новых участков и сделать рост числа сделок несколько затруднительным. Однако, благодаря активной поддержке со стороны государства, сектор сельского хозяйства сможет сохранить спрос на текущем уровне.

По материалам исследований консалтинговой компании MACON.

Заглавное фото: Лукьянов Дмитрий, AgroXXI.ru

Интересна тема? Подпишитесь на наши новости в ДЗЕН | Канал в Telegram | Группа Вконтакте | Дзен.новости.