Анализ и прогноз. Как застройщики оценивают ситуацию на рынке недвижимости
Рынок новостроек всегда был в центре внимания как профессиональных игроков этой отрасли, так и обычных людей, стремящихся обеспечить себе комфортное жилье. Сегодня, в условиях переменчивости экономической обстановки и глобальных изменений, стоит внимательно рассмотреть, какова текущая динамика и тенденции на рынке новостроек. О ситуации на рынке рассказывают участники и партнеры премии PROESTATE & TOBY Awards 2023.
Основные тенденции
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER, дает аналитический взгляд на текущее положение дел:
«Суммарный объем предложения на первичном рынке новостроек Москвы в старых границах находится на уровне 2,85 млн кв. м. В разрезе сегментов фиксируется снижение объема только в комфорт-классе, остальные сегменты демонстрируют небольшую положительную динамику».
Тенденцию подтверждают и слова Натальи Сазоновой, директора департамента продаж новостроек NF Group:
«В первом полугодии 2023 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы было продано квартир и апартаментов на 5% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. На восстановление спроса существенное влияние оказали сохранение стимулирующих акций от застройщиков и ипотечные программы».
Рынок Санкт-Петербурга продолжает демонстрировать стабильный характер. Несмотря на изменения в географии застройки и некоторую неопределенность, рынок сохраняет устойчивость и привлекательность для потенциальных покупателей.
«По сравнению с «неровным» 2022 годом, когда продажи резко приостанавливались в феврале и сентябре, спрос на недвижимость Петербурга сегодня стабилен. Снижения цен не наблюдается, и в ближайшее время вниз они не пойдут – особенно на фоне девальвации рубля. Кроме того, на стоимость недвижимости напрямую оказывает влияние проектное банковское финансирование, при расчете которого застройщик на самом начальном этапе уже закладывает определенную стоимость продажи квадратного метра недвижимости», – комментирует ситуацию Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
В свою очередь, Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City и основатель апарт-отеля Well, подчеркивает, что:
«Большинство экспертов ожидают по итогу стабильный спрос в июле и августе. При этом цены на рынке недвижимости не показывают тенденцию к снижению, держатся на уровне начала года, а ипотека остаётся основным способом приобрести квартиру».
Таким образом, анализ мнений экспертов подсказывает нам, что рынок новостроек находится в стадии стабильного развития, с наблюдаемыми тенденциями к повышению спроса, стабильности цен и важной роли ипотеки в процессе покупки жилья. Надежды и ожидания застройщиков и покупателей становятся важным фактором формирования ситуации на рынке недвижимости.
Спрос и предложение
Взаимодействие спроса и предложения на рынке новостроек неразрывно связано с ожиданиями покупателей, которые активно реагируют на меняющуюся экономическую ситуацию и условия покупки.
«На первичном рынке Москвы наблюдается постепенное восстановление спроса. Во II квартале 2023 года в столице совершено 20,7 тысяч сделок по ДДУ, что на 19% больше, чем в I квартале. Главным образом, на динамику потребительской активности повлияла стабилизация эмоциональной обстановки в обществе. Клиенты стали меньше внимания обращать на информационный фон и сосредоточились на решении стратегических задач. Объем предложения на первичном рынке за I полугодие 2023 года вырос на 0,6% – до 71,6 тысяч квартир и апартаментов. По сути, показатель стабилизировался, поэтому угроза затоваривания осталась позади. При этом девелоперы вывели на рынок 37 новых новостроек и проектов реконструкции, что уступает лишь показателю I полугодия 2022 года», – анализирует рынок Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Наталья Сазонова тоже дает положительный анализ динамики спроса. Она подчеркивает, что:
«Объем предложения в бизнес-классе увеличился за первое полугодие 2023 года на 15% по сравнению с более ранними периодами. При этом в период с апреля по июнь расширение экспозиции прекратилось, а количество представленных в продаже лотов не изменилось по сравнению с данными предыдущего квартала. Это связано с увеличивающейся на протяжении последних трех месяцев покупательской активностью и сохраняющейся умеренной девелоперской активностью».
Межевикин Евгений обращает внимание, как на спрос влияет общая ситуация, отмечая, что:
«Небольшие периоды турбулентности могут вызывать как всплески продаж, так и замедление их темпов. Но чаще всего нестабильность приводит к снижению объемов реализации и последующей их стагнации. По итогам I полугодия 2023 г. в старых границах Москвы было реализовано 1,4 млн кв. м, что на 6% ниже аналогичного периода 2022 г.».
На питерском рынке Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» в качестве тренда отмечает:
«Активное смещение покупательский активности от города в сторону периферии и ближайших к Петербургу районов Ленобласти. Кроме того, клиенты больше ориентированы на новостройки в высокой степени готовности, как наиболее надежные». Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development, также делает вывод, что «с учетом повсеместного роста стоимости предложения для конечного покупателя спрос в проектах повышенного комфорта и уровня "бизнес" смещается в сторону полностью готового продукта, который можно было упаковать в ежемесячный ипотечный платеж».
Воздействие правительственных мер на рынок недвижимости
Эксперты выделяют несколько важных изменений, которые оказали положительное влияние на отрасль, и прежде всего роль льготных программ ипотеки в стимулировании рынка. Ян Фельдман утверждает, что семейная ипотека стала настоящим драйвером роста спроса, особенно со стороны семей с детьми. Мы отмечаем увеличение запросов со стороны семейных покупателей с детьми:
«Они стали более активно выбирать двух- и трехкомнатные форматы. Также в фокусе внимания и просторные однокомнатные квартиры, их обычно выбирают семьи без детей. На программу семейной ипотеки приходится 50% всех сделок в компании».
Руслан Сырцов тоже отмечает, что льготные госпрограммы, такие как расширение семейной и IT-ипотеки, стали ключевым драйвером спроса. Он выделяет, что:
«В результате даже сворачивание околонулевых программ от девелоперов под давлением ЦБ не привело к снижению покупательской активности».
Станислав Александров подчеркивает, что:
«государственная поддержка и ипотечная повестка становятся все более адресными, но, с другой стороны, она приобретает или все же возвращает себе утерянную ранее функцию – социально-значимую, а не сугубо инвестиционную».
Важными шагами для стабилизации и укрепления отрасли по мнению Руслана Сырцова стала поддержка застройщиков:
«Для поддержки застройщиков объектов по госконтрактам правительство выделило 156 млрд рублей. Компании смогли направить их на компенсацию роста стоимости материалов. Также девелоперам выделили льготные кредиты на запуск собственных производств в рамках программы импортозамещения».
Еще одним важным шагом в поддержку рынка стало введение мер по защите от кибератак в сфере госрегистрации недвижимости. Это решение поможет избежать задержек в оформлении сделок и обеспечит безопасность в информационной сфере.
С учетом этих изменений в законодательстве и правительственных мерах поддержки, рынок недвижимости продолжает развиваться и адаптироваться к изменяющимся условиям, способствуя улучшению жилищных условий населения и поддержанию устойчивости отрасли.
Прогнозы на второе полугодие
Прогнозирование динамики рынка недвижимости остается сложной задачей в условиях постоянно меняющейся обстановки.
Руслан Сырцов предполагает, что первичный рынок продолжит развиваться во втором полугодии 2023 года благодаря льготным госпрограммам и эффективным маркетинговым инструментам застройщиков.
«Льготные госпрограммы обеспечивают застройщиков стабильным спросом. Кроме того, в арсенале девелоперов есть множество действенных маркетинговых инструментов, включая спецпредложения, беспроцентные рассрочки и трейд-ин. Спрос на ипотеку усилится, несмотря на ограничительные меры ЦБ, если будет утверждено правило о включении ремонта и меблировки в стоимость кредитования. Подобная мера была анонсирована властями. Кроме того, рассматривается возможность присвоения особого статуса апартаментов, который позволит рассчитывать на временную регистрацию. Если Федеральное Собрание примет подобный законопроект, спрос на жилье такого формата ощутимо увеличится», – добавляет эксперт.
Ян Фельдман, прогнозирует постепенный рост цен на второе полугодие 2023 года при стабильной экономической и геополитической обстановке. Он также подчеркивает, что решения регулятора будут играть важную роль в определении спроса:
«При повышении ключевой ставки многие покупатели могут выбрать выжидательную позицию. Уже сейчас ЦБ установил минимальный размер первоначального взноса в 20%, что усложнит покупку квартиры для ряда клиентов».