Чем обернулся для городов Кубани строительный бум
Больше всего квадратных метров в расчете на одного местного жителя возводят в трех кубанских городах - Краснодаре, Новороссийске и Сочи. Об этом свидетельствует исследование РИА Рейтинг. При этом эксперты отмечают, что квадратные метры чаще всего покупают гости из других регионов или городов.
"На приезжих приходится 65 процентов всех сделок с недвижимостью, которые заключаются сейчас в Краснодаре, - рассказывает заместитель директора риэлторской компании "Аурус Риэлт" Сергей Лысенко. - При этом цены на жилье по сравнению с августом прошлого года выросли в среднем минимум на 10 процентов. Знаю многих людей, которые ехали из других регионов покупать квартиры на побережье Черного моря - в Геленджике, Туапсе, Анапе, Сочи, а потом разворачивались в Краснодар и приобретали недвижимость здесь. Причина в том, что по окончании курортного сезона на побережье сложно найти работу, а в Краснодаре это сделать проще".
В прошлом году в кубанской столице построили около трех миллионов квадратных метров (на одного жителя пришлось 2,47 "квадрата"), в Сочи соответственно миллион (на жителя - 1,77), в Новороссийске - более 670 тысяч (на горожанина - 1,97). По словам гендиректора Городского риэлторского центра Сочи Юлии Усачевой, популярность города-героя у покупателей жилья объясняется тем, что это одна из самых экономически развитых территорий региона: "Это город-порт, центр цементной промышленности края, здесь есть металлообрабатывающий завод, поэтому проще найти работу. Также в Новороссийске много вузов или их филиалов, поэтому город молодой, студенческий. И самый привлекательный фактор - находится он прямо на берегу моря".
Что касается Краснодара, то по мнению экспертов, причина строительного бума в краевом центре - удачное расположение города, мягкий климат, достаточно развитая производственная база, что обеспечивает рабочие места и дает возможность вести бизнес. Еще один фактор, который подстегивает спрос на квартиры в Краснодаре - застройщики резко повысили качество жилья, которое сдается в эксплуатацию. В городе возводят уже не отдельные дома, а целые кварталы с фонтанами, проспектами, парковками. Увеличилась площадь квартир, повысилось качество отделки.
"Я считаю, что причина активной застройки в Краснодаре проста - большой неудовлетворенный спрос на жилье, - заявил гендиректор строительной компании "Девелопмент-Юг" Сергей Иванов. - Все работает в соответствии с законами рынка. Кроме того, большую поддержку оказывают государственные программы льготной ипотеки, с помощью которых приобретает до 90 процентов недвижимости на первичном рынке".
А в пригороде Краснодара и станицах-спутниках бурно развивается индивидуальное жилищное строительство. За последние два года оно выросло примерно на 20 процентов. При этом цены на жилье в городе, который находится всего в паре часов езды от Черного моря (конечно, если на главной курортной трассе страны нет пробок), значительно ниже, чем в Сочи. На начало августа в краснодарских новостройках "квадрат" стоил около 150 тысяч рублей, а на "вторичке" - в районе 110 тысяч. В Сочи же, по данным вице-президент Гильдии риелторов Сочи Михаила Титова, квадратный метр в новостройке обойдется в 340 тысяч.
Напомним, в Сочи в 2021 году ввели мораторий на строительство многоквартирных домов. Откуда же взялся на курорте почти миллион новых квадратных метров? Как оказалось, 80 процентов из них пришлось на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС). "Многим приезжающим хочется жить в своем доме с бассейном, мангальной зоной и другими прелестями курортной жизни, которые сложно получить в квартирных условиях. Поэтому сейчас активно развивается строительство коттеджных поселков, - поясняет Юлия Усачева. - Но постепенно предпочтения покупателей меняются. Раньше в Сочи были востребованы большие частные дома площадью от 500 квадратных метров, а сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры в жилых комплексах площадью от 18 "квадратов".
Ситуация с мораторием на строительство в Сочи неоднозначна, считают эксперты. "Он должен закончиться с принятием нового генеральный плана города, - говорит Михаил Титов. - Однако некоторым застройщикам разрешения на строительство были выданы на десять лет и благодаря этому объекты могут законно регистрироваться и вводиться в эксплуатацию".
"После того как строительство было взято под жесткий контроль со стороны города, застройщики стали активно застраивать Сочи частными домами и коттеджными поселками. Но земли больше не становится, стоимость на нее сильно растет. С начала пандемии цена на участки выросла в три-пять раз, - добавила Юлия Усачева. - Сами сочинцы редко приобретают недвижимость. 95 процентов покупателей - иногородние".
Как отмечает землеустроительный судебный эксперт Сочи Наталья Снежина, мораторий ввели из-за того, что дома строились, а инфраструктуры для них не было. Число жителей на курорте растет из года в год, а школ, детских садов и больниц не хватает. Хотя за последние два года количество социальных объектов выросло в 2,5 раза. В ближайшие три года в Сочи на реализацию социальных проектов запланировано потратить 43,5 миллиарда рублей.
"В этом году на курорте запланировано строительство и проектирование 16 общеобразовательных учреждений. До 2026 года предполагается построить 10 дошкольных образовательных учреждений", - сообщил глава Сочи Алексей Копайгородский. Ожидается, что осенью в Сочи будет принят новый генплан, который должен решить проблему нехватки социальной инфраструктуры. Одна из его задач - зарезервировать землю под социальные объекты, чтобы впоследствии они не были застроены чем-то другим.
В Краснодаре проблемы аналогичные. Город, который еще 15 лет назад насчитывал 800 тысяч жителей, сейчас по неофициальным данным подбирается к двум миллионам. Там, где раньше были пустыри, выросли микрорайоны. При этом город страдает от жесточайших автомобильных пробок. В школах число параллельных первых классов доходило даже до 33-х - по числу букв в алфавите. В местных поликлиниках растут очереди на прием к врачам, потому что медиков не хватает.
"В нашем городе на протяжении последних лет строится большое количество жилья. Это объясняется наличием хорошего спроса на строительном рынке, а также развитым строительным комплексом - у нас много крупных компаний, которые строят быстро и качественно. Еще один фактор - наш южный город привлекателен для жителей других регионов, которые переезжают в столицу Кубани и связывают свое будущее именно с Краснодаром, да и коренные краснодарцы стремятся улучшить свои жилищные условия, - сообщил директор департамента строительства администрации Краснодара Иван Горобец. - Что касается градостроительной политики города, главное - у нас есть утвержденный Генеральный план, который позволяет решить ряд инфраструктурных проблем. Сегодня мы не выдаем разрешения на строительство без проектов планировки, что также предусмотрено законом. Проект планировки - это детализация Генплана. При разработке проекта планировки территории учитываются квадратные метры, на которых будут жить люди, и размещение соответствующего количества социальных объектов, а также парковых зон с местами отдыха. Это и есть комплексная застройка".
Он добавил, что в городе строят большое количество школ и детских садов в рамках нацпроектов, федеральных и региональных программ. Сейчас в столице Кубани одновременно возводится 65 соцобъектов - это школы, детские сады, спорткомплексы, детская поликлиника. "Только в этом году мы сдаем 11 школ - такого в истории города никогда не было. Пять учебных заведений распахнут свои двери первого сентября, остальные завершим до конца года. Также в этом году будет построено в общей сложности 25 детских садов - силами города и застройщиков. До конца года начнется строительство еще пяти школ и пяти детских садов", - заключил Горобец.
Весной прошлого года в кубанской столице запустили движение по новой трамвайной линии - первой почти за четверть века. Сейчас в городе прокладывают еще около полутора километра трамвайных путей. Всего же в рамках концессии предполагается построить 35 километров.
Стоит добавить, что в целом по стране в прошлом году было введено 102,7 миллиона квадратных метров жилья, что на 11 процентов больше, чем в 2021-м. Стоит ли ожидать падения жилищного строительства в перспективе?
"Если и случится отрицательная коррекция на рынке жилой недвижимости, то она будет относительно небольшая и краткосрочная, - считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. - Цели, поставленные Стратегией развития отрасли до 2030 года, остаются актуальными и достижимыми, а это значит, что наращивание объемов жилого строительства продолжится до того момента, когда строительная отрасль будет способна вводить ежегодно порядка 120 миллионов квадратных метров жилья всех типов".
