Новый индекс предоставит количественную информацию для участников рынка коммерческой недвижимости
В кризисные времена инвесторы тяготеют к консервативным и понятным инструментам. Такой "безопасной гаванью" для россиян традиционно считается недвижимость. В мировой практике используются два основных типа индексов недвижимости: индекс, основанный на оценке, и индекс, основанный на сделках. Для формирования индекса, базирующегося на оценке, требуется регулярная переоценка большого количества объектов недвижимости профессиональными оценщиками. Такие индексы (The Investment Property Databank (IPD); National Property Index (NPI) и т.д.) занимают значительный объем рынка, их включают в состав других индексов. При этом существуют индексы, отражающие ценовые тренды как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости. Одни из наиболее известных –– US Commecrial Real Estate Index (CREI) и Commercial Property Price Index (CPPI) для рынка США, Commercial Property Price Indicator (RESC) для рынка ЕС и другие. На российском рынке долгое время существовал только один индекс недвижимости – индекс ДомКлик (MREDC), рассчитываемый на основании совершенных сделок. Для коммерческой (складской) недвижимости отсутствовал достаточный объем информации о совершенных сделках, поэтому у инвесторов не было полных и понятных данных ни о ценовой динамике, ни о совокупной доходности таких активов. Тем временем качественная складская недвижимость стала набирать все большую популярность из-за развития e-com отрасли и укрупнения ключевых ритейлеров. Так, совокупный объем качественных складских помещений только в Московском регионе достиг уровня 23 300 тыс. кв. м. Наличие якорных арендаторов с долгосрочными договорами аренды и стабильный рентный доход с потенциалом роста, делают такие активы крайне привлекательными как для розничных, так и для институциональных инвесторов, которые могут вложиться в склады и логистические комплексы через ЗПИФы. По усредненным данным брокеров по России за 2022 год, совокупный размер инвестиций в этот сегмент превысил 82 млрд рублей млн рублей, что превышает суммарную величину за 2019 год более чем на в 2,5 раза. В результате Мосбиржа приняла решение начать рассчитывать композитный индекс складской недвижимости на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости, предоставляемых поставщиками данных (на основе отчетов оценщиков). Индекс будет отражать изменение суммарной стоимости всех входящих в выборку активов. При этом база для расчета может изменяться по мере появления новых объектов и/или выбытия существующих в перечне поставляемых данных от поставщиков. Первым таким поставщиком станет управляющая компания "Современные Фонды Недвижимости". При расчете индекса учитываются данные об объектах складской недвижимости, соответствующих следующим критериями: построены не ранее 2010 года; относятся к классу "А"; относятся к категории сухих и/или мультитемпературных складов; общая площадь составляет не менее 20 тыс. квадратных метров. Новый индекс предоставит важнейшую количественную информацию для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Розничным инвесторам он позволит сэкономить время на поиск альтернативной аналитики и вовремя приобрести паи ЗПИФ с такими активами. Брокерам будет удобнее отслеживать динамику рынка, а государство получит данные для проведения анализа текущих экономических тенденций и регулирования этого рыночного сегмента. Индекс полной доходности будет рассчитываться с использованием параметров ценового индекса, но при этом учитывать данные о чистом операционном доходе по объектам складской недвижимости. Таким образом, новый показатель позволяет получить количественную информацию о суммарной доходности – как за счет рентного дохода, так и за счет прироста стоимости самих объектов коммерческой недвижимости. В перспективе индекс на складскую недвижимость поспособствует развитию производных инструментов на такой тип активов и созданию индексных фондов по аналогии с real estate funds of funds. Автор - директор проектов УК Современные фонды недвижимости
