Олег Лебедев рассказал про выгоды и подводные камни элитной недвижимости
На самом деле, это истории не про риэлторов, а про обычаи делового оборота, царящие в нашей стране, говорит Олег Лебедев — эксперт по корпоративному праву, правовому сопровождению бизнеса и инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.
Многие из нас уверены — покупая квартиру в элитном доме за большие деньги, как на «вторичке», так и у застройщика, можно быть уверенным в ее высоком качестве. Сожалею, но придется вас разочаровать. Нужно все досконально проверять — и продавца, и объект, и даже качество строительства.
ПРИМЕР ПЕРВЫЙ
Мой клиент покупал квартиру в элитном доме в самом центре Москвы. Квартира была шестикомнатной, продавалась после переоборудования. Три квартиры на площадке были после ремонта превращены в две, в которых, соответственно, проживала семья родителей и семья дочки. По документам переоборудование (перепланировка) была согласована, но в ходе данной перепланировки квартира родителей «захватила» часть общего имущества — коридора, причем вместе с электрощитком, куда было заведено все электричество, вместе с интернет каналом. Мой клиент приобрел квартиру, несмотря на это обстоятельство и мое предупреждение. После чего, он очень долго согласовывал со своими соседями визит в их квартиру инженера интернет-провайдера для подключения интернета!
А риск того, что когда-нибудь всплывет и история про незаконную, но при этом «узаконенную» перепланировку, всегда будет преследовать эти квартиры и их собственников.
ПРИМЕР ВТОРОЙ
Мой клиент, прибегнув к моей помощи с целью приобретения квартиры в доме-новостройке в элитном жилом квартале рядом с Садовым кольцом, был доволен, когда сделка состоялась. Квартира была приобретена у юридического лица (но не застройщика), с которого был затребован полный комплект корпоративных документов для безопасности сделки. В квартире до моего клиента никто не жил, поэтому ему пришлось делать полный и дорогостоящий ремонт. Только спустя полтора года, мой клиент со своей семьей смог заехать в новое жилье.
И ЧТО ЖЕ НЕ ТАК, СПРОСИТЕ ВЫ?
В связи с тем, что фасад дома был сделан некачественно, в элитной квартире зимой начали промерзать стены. Поскольку данный дефект является существенным нарушением строительных норм и правил и должен быть устранен застройщиком за свой счет, я начал исследовать данный вопрос. Оказалось, что фактическим застройщиком является ныне здравствующая финансовая группа с красивым офисом в Москве, но юридически все претензии нужно предъявлять компании, зарегистрированной на Кипре. Из государственного реестра была получена информация, что данная компания имела свое аккредитованное представительство в Москве, но закрыло его сразу после реализации проекта. Можно предположить, что данные действия были предприняты, чтобы затруднить жильцам элитного жилого комплекса предъявление претензий к качеству строительства элитного жилья.
ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ? Практических выводов из ситуации я делаю три:
1. Приобретая квартиру в новостройке, проверяйте застройщика: его корпоративные документы, финансовое положение, его способность выполнять гарантийные обязательства;
2. Проводите строительную экспертизу дорогостоящего объекта недвижимости до его приобретения, поскольку убытки в случае плохого качества строительства могут быть велики;
3. Предусматривайте в договоре купли-продажи заверения (гарантии) продавца в том, что в объекте недвижимости отсутствуют скрытые недостатки и ответственность за нарушение гарантий.
ПОКУПКА УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО
Клиент, который захотел приобрести участок под строительство загородного дома в старом дачном поселке на престижном Рублевском направлении, обратился ко мне с просьбой проверить приглянувшийся ему объект и сопроводить сделку.
Документы продавца на участок и старый дом, построенный самым первым владельцем участка, с юридической точки зрения вопросов не вызывали. После проверки правоустанавливающих документов, мои эксперты выехали на участок для проверки границ участка и наличия инженерных коммуникаций, в ходе которой выяснилось:
1. Соседский забор заходит на территорию проверяемого участка почти на целый метр, уменьшая фактическую площадь участка почти на 1 сотку (ценой 20 000 долларов!);
2. Электричество и газ отключены, водоснабжение придется полностью переделывать, поскольку дом не использовался более трех лет;
3. Выделенная ранее электрическая мощность на дом составляла всего 5 кВт, резерва для увеличения мощности в поселке нет;
4. У продавца не оплачен вступительный взнос в потребительское общество, которое управляет дачным поселком, не погашена задолженность за ЖКУ за 3 года;
5. Получить от управляющей поселком какое-либо содействие практически невозможно из-за ее конфликта с продавцом.
Узнав, какой ворох проблем он приобретет вместе с участком (причем за немалые деньги), мой клиент отказался от сделки. И не пожалел об этом, потому что наша команда нашла аналогичный по площади и цене участок совсем рядом с предыдущим, но без указанных выше «отягчающих обстоятельств».
Мария Петрова
Полная версия материала доступна в «ИКС ТВ».