Минстрой разработал законопроект об использовании счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов по договору подряда

Спрос на жилье в начале лета вырос, при этом повышения цен не ожидается, рассказали "РГ" эксперты. Более серьезную конкуренцию городским квартирам вскоре составит загородная недвижимость - Минстрой разработал законопроект об использовании счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов по договору подряда. То есть строить и такие дома теперь будут с финансовыми гарантиями.

Суть механизма в том, что покупатель жилья перечисляет средства на специальный счет эскроу в банке, застройщик не получит эти деньги, пока дом не введут в эксплуатацию после завершения строительства. В строительстве многоквартирных домов счета эскроу используются уже четыре года, в прошлом году их распространили на строительство коттеджных поселков с комплексной застройкой.

Теперь минстрой представил законопроект, который вводит использование эскроу и при строительстве отдельного дома по заказу физлица (допустим, в уже существующем населенном пункте), а не всего поселка целиком.

Строить с использованием эскроу подрядчик сможет, если использует домокомплекты или типовую проектную документацию. Он обязан подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения или обеспечить такое подключение. А если в населенном пункте централизованных инженерно-технических сетей нет, дом должны обеспечить автономными инженерными системами.

Кроме того, устанавливается трехлетний (как минимум) гарантийный срок на построенные дома. Предполагается, что закон вступит в силу с марта 2024 года.

Такая система должна обезопасить средства граждан. Подрядчик не получит средства с эскроу, пока не достроит дом. Предполагается, что по аналогии со строительством многоэтажек застройщик будет строить здание на взятый в банке кредит.

Кроме того, это может сделать строительство загородного дома и качественнее, и несколько дешевле. Сейчас большая часть индивидуальных жилых домов возводится собственными силами граждан, так называемым хозспособом. Причины этого не в том, что граждане хотят жить именно в таких домах, а в том, что они не имеют возможности купить что-то лучше, отмечал ранее директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков. Малоэтажный жилой комплекс обеспечен необходимой социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой, там есть детские сады, беговые дорожки и т.п. Однако не бывает ничего бесплатного, вся стоимость инфраструктуры ложится в стоимость квадратного метра, подчеркнул он.

Спрос на недвижимость растет

Между тем интерес россиян к приобретению недвижимости вновь начал расти после снижения в прошлом году. Рынок живой, и сделки идут, говорит директор направления "Вторичный рынок" "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. "Мы ожидали и прогнозировали, что летом уйдут в отпуск около 20% участников рынка, но месяц за месяцем рушатся стандарты сезонности во вторичном сегменте, - говорит риелтор. - В первом месяце лета число авансов и сделок было всего на 5% меньше, чем в мае. Нынешний июнь по этому показателю превзошел июнь спокойного 2021 года на 12%".

По данным "Циан.Аналитики", активность покупателей в первом полугодии постепенно росла и к концу июня спрос достиг уровня 90% от средних показателей за 2021 год. Такой высокой активности не было с марта прошлого года, отмечают эксперты.

Такая активность связана с тем, что в неспокойных условиях все ищут максимально надежный и понятный актив для сбережения денег, считает Шлома. Также важными факторами являются реализация отложенного спроса и переток клиентов из сегмента новостроек. Новостройки гораздо дороже жилья на вторичном рынке в той же локации. Те, кому необходимо экономичное жилье, решались на покупку новостройки только из-за возможности использовать ипотеку с маленькими ежемесячными платежами. В отсутствие околонулевых ипотечных ставок от застройщиков эти покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры.

Продавцы готовы к диалогу с покупателями, они не завышают цены, 80% сделок проходит с дисконтом в среднем в 3-5%.

Цены довольно стабильны

Эксперты роста цен мы не ждут. Более или менее существенное снижение возможно в том случае, если застройщики пересмотрят ситуацию в первичном сегменте и опустят свои цены на 15-20%. Тогда новостройки смогут конкурировать по стоимости с вторичным жильем. В этом случае вторичке придется чуть скорректировать цены - в пределах 5%.

Правовые аспекты управления жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

При сохранении роста покупательской активности, а также если ничего серьезного не произойдет в стране, можно прогнозировать ценовую стабильность на вторичном рынке в ближайшей перспективе, говорит руководитель направления продаж Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. При этом в сегментах "бизнес" и "премиум" продавцы реже стали соглашаться на торг, особенно когда объект имеет уникальные характеристики - например, с современным дорогим ремонтом, полностью укомплектован мебелью и техникой, существенно отличается от других объектов в доме и районе.

При этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в крупных городах (с населением от 500 тысяч человек) поднялась лишь на 3,5%. Медленный рост начался с октября прошлого года после пятимесячного такого же медленного снижения. По сравнению с июнем 2022 года "квадрат" дороже лишь на 4,1%.

Официальная стоимость жилья в России согласно приказу минстроя с июля повысилась на 5%: с 88 737 до 93 457 рублей за квадратный метр. Кроме того, рассчитаны показатели средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья по регионам РФ на третий квартал нынешнего года. Они, как правило, меняются с учетом рыночных цен на первичном и вторичном рынках. Повышение официальной стоимости жилья свидетельствует о росте рыночных цен в том или ином регионе. С другой стороны, оно увеличивает и размер социальных выплат.

Заметно снижена приказом минстроя официальная стоимость жилья в Москве - со 170 до 161,6 тыс. руб. за квадратный метр. Цена для Санкт-Петербурга остается прежней - 165 тыс. руб., так что Северная столица вновь выходит на первое место по стоимости квартир. Жилье на Чукотке дорожает сразу на четверть - со 124 до 155 тысяч рублей, а в Еврейской АО, напротив, резко дешевеет - со 124 до 75 тысяч. В Краснодарском и Приморском краях цены немного снижены - до 153 и 151 тысячи соответственно.

Подешевело жилье в Белгородской, Воронежской, Костромской, Курской, Орловской, Рязанской областях и ряде других регионов. В Брянской, Калужской, Липецкой, Московской, Ростовской областях, в Калмыкии, Крыму и некоторых других цены, напротив, выросли.