Инвестиции в новостройки или вторичную недвижимость: куда выгоднее вложить деньги

Барно Турсунова - Основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate. На фоне нестабильности на валютных и фондовых рынках инвестиции в недвижимость становятся все более востребованным способом сохранения и приумножения капитала. Инвесторы вкладываются как в новостройки, так и во вторичное жилье. Какая стратегия будет более перспективной? Михаил Воскресенский / РИА Новости В июне ЦБ России сохранил ключевую ставку 7,5%, которую установил еще прошлой осенью. Для рынка недвижимости это хорошая новость: банки в ближайшее время вряд ли будут повышать ставки по ипотеке и кредитам для застройщиков. В целом после кризиса 2022 года цены на жилье стабилизируются. Ожидается, что спрос на покупку квартир, несмотря на временную просадку, будет постепенно восстанавливаться. Люди понимают, что ситуация со ставками по ипотеке и ценами в ближайшие месяцы, скорее всего, останется схожей. В сегменте покупателей есть не только те, кто приобретает квартиру как жилую собственность, но и инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости недвижимости. Но как определить, что принесет большую доходность в краткосрочной и долгосрочной перспективе — новая квартира или вторичка? Об этом я хочу поговорить подробнее. Типы инвестиций в недвижимость Традиционно выделяют две основные стратегии инвестирования в недвижимость. В краткосрочном варианте квартиру покупают, владеют ей примерно 1,5–2 года, а затем перепродают по более высокой цене. Очень часто так делают, например, с новостройками на этапе строительства (обычно это старт продаж или предпродаж). Чем ближе сроки сдачи дома, тем дороже становится жилье. Краткосрочная стратегия может обеспечить самую большую и быструю доходность, но она более рискованная — квартира должна быстро расти в цене, а это бывает не всегда. Например, если застройщик по каким-то причинам приостановит строительство, ваша инвестиция также будет заморожена на неопределенное время. Среднесрочные и долгосрочные инвестиции обычно используются для того, чтобы получать стабильный пассивный доход от недвижимости (например, от сдачи в аренду). Правильно подобранный объект со временем также растет в цене. Поэтому при грамотной стратегии инвестор извлекает прибыль, даже если изначально приобрел квартиру в ипотеку — доходы от арендаторов покрывают платежи банку. Как правило, такая стратегия инвестирования рассчитана на срок от 5 лет и больше. Обычно она приносит меньше прибыли, чем краткосрочные варианты, но зато более надежна. Они подходят, если вы готовы ждать достаточно долго для того, чтобы сохранить и приумножить капитал. Инвестиции в новостройки При инвестировании в новые квартиры используют обе стратегии, хотя предпочтение чаще отдают краткосрочному варианту. В целом при ставке на новое жилье инвестору нужно учитывать довольно много факторов. На новостройки, например, сильно влияет потенциал развития инфраструктуры. Представим ситуацию: два одинаковых дома по одному и тому же проекту строятся на расстоянии 300 метров друг от друга. Но одно здание расположено напротив леса, вырубку которого запретили, а другое — возле строящегося транспортного узла и ТЦ. Потенциал для роста стоимости недвижимости во втором случае будет намного выше. Кроме того, в случае с новостройками всегда очень важно убедиться в добросовестности застройщика. Нужно проверять правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительную и нормативную документацию, а также шаблоны договоров отчуждения прав на недвижимое имущество. Плюсы Новостройка способна быстро расти в цене — в том числе из-за внешних факторов, например строительства нового транспортного узла недалеко с ЖК. Износ помещений и коммуникаций никак не отражается на стоимости нового жилья. Для первичной недвижимости банки часто предлагают более выгодные ипотечные программы. Новое жилье обычно более привлекательно для арендаторов. Минусы Если квартира приобретается на этапе котлована, есть вероятность, что строительство может затянуться, а значит, жилье будет расти в цене медленнее. В прошлом такие инвестиции были более рискованными из-за возможности столкновения с недобросовестным застройщиком. Сейчас средства покупателя перечисляются на независимый эскроу-счет — при банкротстве подрядчика или банка можно вернуть до 10 млн рублей. При инвестировании в новостройки нужно внимательно оценивать качество работ застройщика. К сожалению, если дом новый — это еще не означает, что он обязательно построен хорошо. Лучше всего перед покупкой заказать независимую строительную экспертизу. Когда лучше всего покупать Новостройки, как правило, выгоднее всего покупать в «мертвый сезон» — летом или прямо перед Новым годом. Дело в том, что в период отпусков и каникул людям обычно не до серьезных трат. При этом застройщикам все равно нужно выполнять план продаж. Поэтому в застойные периоды они часто делают различные акции и скидки. Сейчас на рынке как раз традиционный сезонный спад спроса — в июне-июле вы можете найти предложения, которых не будет, например, в сентябре-октябре. Инвестиции во вторичку Вторичная недвижимость редко дорожает быстро на короткой дистанции. Поэтому для работы с таким жильем инвесторы чаще рассматривают средне- и долгосрочные стратегии. На стоимость вторички реже оказывает влияние новая инфраструктура — такие квартиры, как правило, располагаются в уже обустроенных районах. При покупке вторичного жилья также нужно тщательно проверять продавцов на добросовестность. Например, покупатель может потерять права на жилье, если выяснится, что права на недвижимость есть у других людей, связанных с предыдущим собственником. Плюсы Недвижимость на вторичном рынке практически всегда дешевле, чем аналогичные варианты в новостройках. При сдаче в аренду такое жилье пользуется спросом из-за большей доступности. Минусы Чем старше квартира, тем сильнее на рост стоимости влияет фактор износа помещения и коммуникаций. Даже при общей тенденции на повышение рыночных цен квартира, построенная 30–40 лет назад, всегда дорожает меньше, чем новое жилье. На покупку вторички банки намного реже предоставляют льготные ипотечные кредиты и социальные программы. Когда лучше всего покупать Прямо сейчас. Из-за льготных программ по ипотеке летом 2022 года покупатели больше обращали внимание на новостройки, и на рынке вторички было затоваривание. За год многие владельцы квартир устали ждать продаж, поэтому в ряде случае они готовы пойти на дополнительную скидку. Так, в некоторых районах Москвы цены на вторичном рынке на 15–20% ниже, чем на аналогичные новостройки. Плюс не забываем про традиционное снижение спроса в летний сезон — чем меньше покупателей, тем сложнее собственнику отказаться от скидки. Если в квартире качественный ремонт, владелец готов оставить технику и мебель, то это очень неплохой вариант для сдачи в аренду. Тем более если жилье расположено в историческом районе недалеко от транспортного узла. О перспективах инвестирования в 2023 году Трудно ответить на вопрос, что выгоднее — инвестиции в новостройки или вторичную недвижимость. И в том, и в другом случае есть свои плюсы и минусы. Но при прочих равных я бы рекомендовала выбирать новостройку — у новых квартир больше потенциала для роста в стоимости как на короткой, так и на длинной дистанции. Кроме того, при покупке жилья у застройщика можно воспользоваться выгодными ипотечными программами, скидками и льготами, которых почти нет на вторичке. Часто этот фактор перекрывает более высокую начальную стоимость новостроек. Если говорить о перспективах инвестирования в целом, то в последние 2–3 года на рынке недвижимости непросто давать долгосрочные прогнозы. Сначала на настроениях покупателей, застройщиков и банков отразилась пандемия, а спустя два года — сложная экономическая ситуация, когда ключевая ставка разом выросла до 20%. В 2023 году рынок находится в небольшой стагнации, но уже заметны тенденции, которые готовят нас к постепенному росту цен на недвижимость. Этот процесс может занять до 2–3 лет, поэтому сейчас, до начала подъема, заходить на рынок выгоднее всего. В целом, несмотря на локальные просадки, вложения в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых стабильных способов сохранения и приумножения капитала. Ведь, в отличие от акций или криптовалют, квартира и дом — это реальные физические активы, которые не могут обесцениться. Их не могут заблокировать или присвоить себе иностранные компании, на них не влияют международные санкции. И даже после временного снижения цен стоимость жилья, как правило, превышает докризисные отметки. Поэтому если инвестор готов к игре на длинной дистанции, он, скорее всего, останется в выигрыше.