Основные элементы рынка недвижимости в ПФО демонстрируют рост

В большинстве субъектов Приволжья в текущем году фиксируется незначительный рост цен на жилую недвижимость. Стабилизация стоимости жилья стала закономерным итогом ценового ралли 2022 года. Эти процессы идут на фоне умеренного роста предложения и банковского финансирования "стройки".

Ценовая стабилизация

- Снижение цен на недвижимость? Не думаю. По крайней мере мы этого не видим, - эмпирические наблюдения Дмитрия Сергеева, руководителя небольшой кировской компании несколько расходятся с результатами мониторинга реальных сделок, который ведет агентство СберИндекс.

Согласно ему с начала 2023 года до начала мая цены на первичном рынке в Кировской области снизились на 8,4 процента, или 8,5 тыс. рублей за кв. метр. Впрочем, это не помешало Вятке на годовом интервале (с апреля 2022 года) стать лидером ПФО по росту стоимости жилья на первичном рынке с показателем 19,8 процента.

В других регионах Приволжья показатели годового увеличения ценности активов несколько ниже, но везде, кроме Оренбуржья (+9,3 процента), являются двузначными. В большинстве из них рост продолжился, но гораздо более умеренными темпами. Больше всего новое жилье с начала года подорожало в Чувашии (+4,6 тыс. рублей за кв. м) и Самарской области (+3,4 тыс.). В Татарстане вложения в новостройки с января текущего года дали доходность в 2,1 тыс. рублей с кв. метра.

Рост предложения

За первые четыре месяца текущего года строители Поволжья по данным Росстата поставили на рынок 2,6 млн кв. метров готового жилья в многоквартирных домах. Это на 13 процентов больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Причем, в нашем регионе прирост сдачи новых квартир примерно в два раза выше, чем в среднем по России.

В региональном разрезе процесс окончания строительства выглядит крайне неоднородно. Впрочем, это известная особенность рынка. Так, за январь-апрель текущего года строители из Пермского края по сравнению с тем же периодом 2022 года сократили ввод домов в эксплуатацию в два раза. В Башкирии - почти на треть. Тогда как в Пензенской области отмечается рост сдачи на 82 процента.

У этого сравнительно небольшого региона есть все шансы стать одним из лидеров жилищного строительства ПФО. На это указывают, в частности, материалы корпорации ДОМ.РФ. За год (с конца мая прошлого года по конец мая текущего) объем реализуемых проектов в Пензенской области превысил показатели куда более крупного субъекта - Нижегородской области. Сейчас девелоперы реализуют в этих регионах проекты общей площадью 1,26 и 1,13 млн кв. метров соответственно.

Раскручивается маховик жилищного строительства и на Вятке. После длительной заморозки девелоперских инициатив при прежнем правительстве в регионе отмечается увеличение новых проектов. Сейчас в работе у застройщиков уже 355 тыс. кв. метров в МКД. Начало новых проектов закономерно коррелирует с изменением ценовых трендов, о которых речь шла вначале.

Перераспределение рыночных рисков

За год количество реализуемых проектов в ПФО выросло на 5,8 процента. Это создает задел для роста предложения на рынке жилой недвижимости нашего федерального округа на горизонте в один-два года, что соответствует среднему сроку строительства многоквартирного дома.

Здесь нужно отметить, что по данным Единой информсистемы жилищного строительства последний год был отмечен снижением доли проданных квартир в строящихся многоквартирных домах. Девелоперы отмечают, что спрос со стороны потенциальных покупателей действительно не является ажиотажным.

Анализ данных показывает, что интерес конечных покупателей и инвесторов сместился в основном в сегмент жилой недвижимости, сдача которой намечена на ближайший год. Соответственно в условиях действия механизма счетов-эскроу произошло перераспределение рисков и процентных расходов от покупателей к девелоперам.

Впрочем, банки продолжают увеличивать свой портфель жилищных кредитов. С 1 января по 1 мая текущего года финансирование покупателей недвижимости в ПФО выросло более чем на 163 млрд рублей. Конечно, темпы роста далеки от тех что фиксировались в 2021-м - начале 2022 года, однако вполне сопоставимы с ними.

За четыре месяца в Приволжье было выдано 112,5 тысячи жилищных кредитов. Это больше, чем в прошлом году, когда в апреле финансисты резко затормозили предоставление ипотеки. Однако недотягивает до результатов 2021 года (138,3 тыс. кредитов за январь-апрель).

В целом ситуация на рынке жилой недвижимости в ПФО выглядит достаточно оптимистично. Ажиотажный рост цен завершился. В результате в среднесрочной перспективе можно прогнозировать повышение доступности жилья. При этом строительный сектор умеренно растет, что обеспечит поступление на рынок приволжских городов новых квартир в достаточном объеме. Естественно при сохранении текущих макропараметров. .