Где строить?
Дальше — хуже
Ситуация с землей в Казани последние годы очень напряженная — осваиваются последние свободные участки, подходящие для строительства, — делится Наиль Галеев, генеральный директор «СМУ-88». Дальше, по его словам, будет только хуже.
Земельный вопрос встает остро и в связи с активной экспансией в регион федеральных игроков. В 2022 году ПИК начал строить ЖК «Нокса парк» и второй ЖК на территории бывшего завода «Холод». «Эталон» купил российский бизнес у «ЮИТ» за 4,6 млрд рублей, продолжив строительство ЖК финской компании. В СМИ сообщалось о планах и других пришлых игроков: «Самолет» имеет намерения застроить свыше 100 га в Казани. Волжский ДСК планирует реновацию территории бывшего завода «Сантехприбор» в Адмиралтейской слободе.
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой», рассказал, что в целом масштабных площадок для больших проектов в городе крайне мало, это потенциально связано либо с проектами реновации или расселения, что всегда сопровождается большими трудностями и расходами, либо это проекты на границах города и ближний пригород.
— В историческом центре есть только небольшие земельные пятна, если опять же не расселять частный сектор или не сносить существующие сооружения. Помимо этого, в центре работа осложняется высокими требованиями к этажности, это может убить экономику проекта или заставляет строить дорогой класс жилья. Что касается стоимости земли, то цена участка зависит от множества факторов: локации, назначения, инфраструктуры, наличия сетей и т.д. За городом стоимость участка ниже, но нет сетей, поэтому строительство обходится дороже, — подчеркивает эксперт.
Из центра на периферию
Из относительно крупных в центре города можно отметить застройку бывшей территории Казанского военного госпиталя, она стартовала в этом году. Однако информация об объекте пока не появилась в ЕИСЖС. Предварительно, ООО «СЗ «Строительные Технологии Будущего» возведет на участке перед Госпитальным садом три многоквартирных дома. «Аркада» продолжает стройку ЖК «Моң» (три монолит-кирпичных дома высотой 5-6 этажей, общая жилая площадь — 11,6 тыс. кв. метров).
Но основная часть проектов в центре Казани — точечные. Например, «Ак Барс Дом» возводит ЖК по улице Айвазовского на 43 квартиры (общая площадь — 9,7 тыс. кв. метров, жилая — 5,3 тыс. кв. метров). Тот же застройщик построит «Дом на Исхаки» бизнес-класса, с жилой площадью 3,1 тыс. кв. метров. К тому же, на свободном участке земли рядом с ЖК «Максат» по ул. Г. Камала, планируется строительство ещё одного малоквартирного ЖК (спецзастройщик «Гарант»).
Если взглянуть на карту, основная активность развернулась ближе к границам города и за его пределами. Застройщики с новыми проектами все чаще выходят в периферийные районы и в агломерации. Среди недавних примеров – ЖК «Атлас» в локации Ново-Шигалеево, ЖК «Новый свет», ЖК «Озерная долина» и т.д.
Власти также делают ставку на агломерацию: Лаишевский узел в перспективе должен обеспечить ввод порядка 4,4 млн кв. м жилья, еще 5,5 млн кв. м даст проект «Большой Зеленодольск».
Появилось движение и по проекту «Восточная дуга». Институт Генплана Москвы опубликовал фрагменты мастер-плана территории. Напомним, 1,8 тыс. га в этой локации принадлежат ГК ASG invest. Планируется, что реализация проекта начнется в 2023 году и займет около 30-40 лет. В первую очередь будут освоены территории, прилегающие к Мамадышскому и Вознесенскому тракту – «Тихая гавань» и «Самосырово». Потенциал «Восточной дуги» — ввод 150-300 тыс. кв. метров жилья ежегодно.
Навести порядок
Эти планы еще не реализованы, однако повышенная инвестактивность девелоперов в пригороде Казани уже привела к хаосу: нехватке объектов соцкультбыта, маятниковой миграции и загруженным дорогам, что усугубляется острой нехваткой общественного транспорта. Так, название поселка Куюки для казанцев стало нарицательным. Ситуация возникла из-за законодательных пробелов: муниципалитеты сейчас не обязаны согласовывать правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а это главный документ для застройки территорий, отметил ранее в интервью «Стройэкспертизе» директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев.
Чтобы остановить хаотичную застройку, до конца 2023 года будет разработан мастер-план Казанской агломерации, который объединит транспортную, балансовую и экологическую модели. Аналогичные планы позже разработают для Камской и Альметьевской агломераций, а потом и для всей территории Татарстана.
Шаги к успеху
Успех девелоперского проекта зависит от большой предварительной аналитической работы. По данным GMK, девелоперу необходим полный аудит локации, включая инфраструктуру и оценку конкурентоспособности, а также анализ конкурентов (продукт, квартирография, спрос и предложение). Затем идут расчет емкости проекта, разработка ценовых сценариев, периода реализации.
Спрос и предложение
Если взглянуть на статистику ЕИСЖС, то видно, что предложение жилья в нашем регионе стабильно. По состоянию на апрель 2023 года в Татарстане возводится 225 домов на 2,17 млн. кв. метров, это 42 тысячи квартир. Для сравнения, ровно год назад в это время в республике на разных стадиях стройки находились 214 домов, это 39 тысяч квартир, или 2,02 млн, если считать в квадратных метрах. На Казань из всего этого объема как сейчас, так и год назад приходится около половины — 1,15 млн. кв. метров.
Но вот спрос подкачал: по данным Росреестра, за 1 квартал 2023 года по Татарстану зарегистрировано 3 810 договоров долевого участия, тогда как за тот же период 2022 года – 6 883 ДДУ. Спрос просел на ощутимые 45%. В такой ситуации можно ожидать снижения объемов нового строительства, ведь девелоперы столкнутся с дилеммой, строить им меньше или продавать дешевле, и выбор вряд ли будет в пользу последнего.
Как поясняет Наиль Галеев, снижение спроса на жилье продиктовано не потерей интереса покупателей, а тем, что в прошлом году в течение 5-6 месяцев рынок недвижимости был выключен из-за высокой ключевой ставки и частичной мобилизации.
— Сейчас вы видим положительную динамику спроса, наши объекты продаются планово, думаю, к концу года ситуация стабилизируется. Рынок земли же довольно инертный, цены тут меняются очень редко, поэтому вряд ли подобные колебания на нем как-то отразятся, — говорит он.
— Вывод новых объектов на рынок не сократился, мы даже в этом году запустили и запускаем ряд новых проектов. Скорее замедлился темп продаж новых объектов в рамках комплексов, в данном случае анализируется темп выбытия квартир, если он медленнее планового, то и нет смысла запускать строительство нового дома, — акцентирует Искандер Юсупов.
От торгов к редевелопменту
Как отметил Наиль Галеев, сегодня свободные участки, подходящие для комплексной застройки, почти не появляются на торгах, а если появляются, то обычно это какие-то исключительные случаи. По словам Искандера Юсупова, «Унистрой» участвует в госаукционах, однако в последнее время интересных проектов, к сожалению, не было.
Радует одно — процессы выбора участка и госторгов оцифрованы, а значит более комфортны как для физлиц, так и для профессиональных участников рынка. Сервис, «Земля для стройки», разработанный Росреестром, позволяет подать заявку на приобретение земли онлайн без обращения в местную администрацию. Для этого необходимо зайти на сайт Публичной кадастровой карты и выбрать вкладку «Участок» — «Жилищное строительство».
— В республике продолжается работа по выявлению свободных для жилищного строительства. В результате кропотливой совместной работы с Минземимуществом РТ и органами местного самоуправления количество таких земель только за три месяца текущего года увеличилось почти вдвое, отметил руководитель Управления Росреестра по РТ Азат Зяббаров.
В рамках проекта «3емля для стройки» за 1 квартал 2023 дополнительно выявлен 61 участок, пригодный для жилищного строительства. Сейчас сервис содержит сведения о 133 свободных участках на 132,8 Га. Всего в оборот вовлечено 49 участков на 244,6 Га. Из них 42 участка под ИЖС, 7 – для строительства многоквартирных домов. Большая часть участков (40) расположена в Пестречинском районе.
На смену торгам пришли площадки, определенные под реновацию — это основная масса лотов, говорят игроки рынка.
— Единственная надежда сейчас — на редевелопмент промзон. Ключевая из них — Новая Портовая. Сегодня это один из самых больших участков реновации не только в Казани или Татарстане, но и во всей стране. Но не Портовой единой — в Казани уже несколько лет идет редевелопмент промзоны в районе улиц Бухарской и Родины. Наверное, это второй по площади участок в городе. Остальные заметно меньше и разбросаны по всему городу — они есть в каждом районе, — говорит Наиль Галеев.
К тому же, в Казани началась реновация территории Адмиралтейской слободы. Первым ЖК в локации станет комплекс бизнес-класса Statum (девелопер — «Унистрой»). В комплекс войдут шесть домов квартальной застройки (6-7 этажей), в стиле английской промышленной архитектуры. Между собой кварталы объединит бульвар, выходящий на будущий парк «Старое русло Казанки».
Строить вместе
Как на федеральном, так и на региональном рынках жилищного девелопмента наметился интересный тренд — в условиях дефицита пригодных к строительству площадок образуются коллаборации, и вчерашние конкуренты становятся партнерами. Например, девелоперы «Эталон» и «ЛСР» решили разработать единую концепцию для двух смежных участков на территории ЗИЛа.
В Татарстане среди таких примеров – объединение для реализации проектов ЖК «Парк Маяк» и застройки Фермы-2. Это проект реновации территории завода «Коламбия» в Приволжском районе. Комплекс займет 87 гектаров, из них 15 га отведено на парки. Девелоперы проектов — консорциум «ЖИК» и удмуртский «Комосстрой». Последний отвечает за привлечение финансирования и инвестиционный контроль. «ЖИК» — за управление стройкой, а также продукт, продажи и маркетинг.
Кроме того, в конце ноября 2022 в СМИ появилась информация о застройке Фермы-2 возле РКБ. Планируемый объем жилья в этой локации — 13 домов бизнес- и комфорт-класса на 9 тыс. жителей. Общая площадь— 74 гектара; СИНХ — собственник большей части осваиваемой территории, заходит в инвестпроект землей и разрабатывает проект комплексного развития всей территории Фермы-2. Участки будут осваиваться в кооперации с девелоперами.
Говоря о будущем Татарстана, опрошенные «Стройэкспертизой» участники рынка прогнозируют развитие территорий по московским трендам, часть из которых уже актуальны: активная застройка пригородов и развитие агломераций, реновация промышленных территорий. Когда эти резервы будут исчерпаны, а это перспектива 15 лет, настанет черед старого фонда – «хрущевок», тем более, к тому времени механизмы комплексного развития (КРТ) будут хорошо отработаны.
Алина Минибаева
Заходное фото: изображение от wirestock на Freepik
Сообщение Где строить? появились сначала на Cтройэкспертиза. Отраслевой журнал в ваших интересах.