Исламскую ипотеку ждут 10-20 млн российских мусульман
Спрос на ипотеку в ряде регионов может резко вырасти, если ее условия станут приемлемыми для мусульман, считают эксперты.
В исламе строго запрещены любые сделки, в которых присутствует ссудный процент, это грех ростовщичества, поясняет помощник депутата парламента Кабардино-Балкарской Республики Кантемир Кешоков. Классическая ипотека также подпадает под запрет.
"Конечно, некоторым мусульманам в России в силу легкой доступности и отсутствия альтернативы приходится к ней обращаться. Но я, как и многие практикующие мусульмане, сторонюсь всех видов ростовщичества: ипотек, кредитов, процентных депозитов, кредитных карт и т. д. Да, это не просто, ведь каждый хочет собственное жилье или лучше имеющегося. Яркие рекламные кампании от банков и застройщиков, общая распространенность классической ипотеки создают дополнительный соблазн. Единственной альтернативой при отсутствии средств на полноценную покупку является аренда жилья", - говорит Кешоков.
Исламская ипотека может реализовываться в России, но при помощи посредников, так как банковское законодательство не предусматривает всех нюансов исламских финансов, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Главное отличие от классической ипотеки заключается в принципиальной невозможности извлечения прибыли из процентного дохода.
"Отмечу, что ростовщичество не поощряется и в христианстве, и были периоды в истории, когда эта деятельность пресекалась", - отмечает эксперт.
При организации халяльной ипотеки нужно соблюдать несколько принципов, среди которых - неполучение процентного дохода, совместное несение рисков с заемщиком, соответствие стандартам Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI), контроль за деятельностью со стороны местных духовных институтов, перечисляет Цыганов. В России уже было несколько попыток реализовать принципы исламских финансов, но ипотечное кредитование всерьез еще не рассматривалось. Выбрана схема "мурабаха", в соответствии с которой квартира выкупается банком (в России - аффилированным посредником) и с разумной наценкой продается заемщику в рассрочку с ежемесячными платежами. Именно в наценке скрывается доход банка. Формально это похоже на схему кредитования с околонулевой ставкой, которая сейчас активно дестимулируется Центробанком. Но в данном случае банк кредитует посредника, и этим пока избегает контроля со стороны регулятора. Такая схема исламской ипотеки может реализоваться на вторичном рынке и не подходит для льготных ипотечных программ на новостройки. Есть проблемы с учетом такой деятельности, что чревато проблемами с налогообложением в будущем. Коммерческое страхование в данном случае неприемлемо, так как не соответствует нормам шариатского права, а значит риски вреда жизни и здоровью заемщика, вред ипотечной квартире или дому не будут застрахованы. Есть и сложности в случае дефолта заемщика с реализацией залогового имущества из-за его изначально завышенной оценки. Соответственно, оценка кредитоспособности заемщика должна проводиться более тщательно, а закладываемый при заключении договора доход банка должен быть достаточно высок, а значит квартира может обойтись дороже, чем приобретенная по классической ипотеке. Эти сложности и необходимость изменения банковского законодательства серьезно сужают поле для развития исламской ипотеки. И тем не менее, в случае сопоставимых с классической ипотекой условий потенциальное поле для исламских финансов в России есть - это и Поволжье, и Сибирь, и Северный Кавказ, а также все остальные, кому условия покажутся более простыми и привлекательными.
Банки исламских стран создали три программы, удовлетворяющие религии: иджара (аренда с выкупом), мурабаха (кредитор покупает недвижимость и продает ее с наценкой в рассрочку) и мушарака (клиент и банк в разных долях покупают недвижимость, и заемщик выкупает долю кредитора, параллельно выплачивая "аренду" за пользование долей банка), поясняет старший кредитный специалист "Бинкор" Владимир Волков. В России такими кредитами занимаются банк "Ак Барс" и ряд микрофинансовых организаций.
Этот вид ипотеки для России довольно необычен и не имеет соотвествующей законодательной базы, поэтому исламская ипотека существует как пилотный проект, отмечает Волков. Она требует одобрения и жесткого контроля со стороны муфтиев и профильных организаций, поэтому требования к платежеспособности заемщиков очень высоки. Пока что мусульмане преимущественно обращаются за традиционной ипотекой, однако со стремлением государства поддержать застройщиков высока вероятность появления новых законопроектов в направлении халяльной ипотеки.
ЦБ взял курс на борьбу с ипотеками по околонулевой ставке, обязав банки формировать дополнительные резервы по рискованным кредитам с полной стоимостью кредита ниже рыночной. Однако кредит, требующий дополнительного резерва, должен иметь процентную ставку, которая, в свою очередь, запрещена во всех трех видах исламских ипотек. Кроме того, формально покупкой и передачей недвижимости по исламской ипотеке занимается не банк, поэтому формировать резерв не потребуется. Так что возможности для работоспособности такой ипотеки в России по-прежнему есть, считает Волков.
Осенью прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о так называемом "партнерском финансировании", а по сути об исламском банкинге. Предполагалось, что с февраля 2023 года начнется двухлетний эксперимент по реализации исламского банкинга в четырех регионах - Дагестане, Чечне, Башкирии и Татарстане. Однако пока документ принят только в первом чтении.
Радует, что на государственном уровне начались обсуждения по вопросу исламского банкинга (партнерского финансирования) и рассматривается соответствующий законопроект в Госдуме, говорит Кешоков. По его мнению, потенциальный потребительский спрос на такие услуги в России довольно высок - 10-20 млн человек.
Не стоит думать, что раз ипотека "исламская", значит "бесплатная" или "благотворительная", добавляет Кешоков. Напротив, такой продукт если не будет дороже, то точно не будет дешевле. Однако изменения в законодательстве и привлечение крупных финансовых игроков способны снизить риски и издержки, а, соответственно, конечную стоимость для потребителя.
"Скажу парадоксальную вещь: я готов даже переплачивать за продукты исламского банкинга, так как, во-первых, морально-идеологические принципы важнее экономических выгод, а во-вторых, чтобы поддержать "рублем" развитие соответствующего сектора экономики", - говорит мусульманин.
