Доступность жилья в стране снизилась до уровня десятилетней давности

В России снизилась доступность жилья, и, по мнению экспертов, ожидается падение цен на объекты недвижимости во всех регионах страны. Пока не время покупать, а время продавать. Об этом заявил председатель секции Экспертного совета комитета по строительству и ЖКХ Госдумы, президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин на Всероссийском жилищном конгрессе, который проходил с 17 по 21 апреля в Сочи.

- Это происходит потому, что седьмой год подряд доходы населения падают, а цены на жилье растут, - пояснил он. - В прошлом году в России был поставлен рекорд по вводу жилых домов, но вот 42 процента из них не продано. Раньше был период обманутых дольщиков, а теперь наступило время обманутых желаний застройщиков. И с этим надо бороться с помощью механизмов продаж, маркетинга и, конечно, льготной ипотеки. Напомню, программа льготной ипотеки продлена до первого июля 2024 года.

А вот механизмы решения проблемы, по мнению специалистов, определятся в ближайшее время. По словам Казейкина, часть жилья перейдет в арендное, другая может достаться обманутым дольщикам, а третью продадут по сниженным ценам: "Иначе его просто не продать".

- Кризисная ситуация на рынке жилья может разрешиться через два с половиной - три года, - считает он. - Сейчас время продавать, а с покупкой можно подождать - застройщики уже предлагают дисконт в 15 процентов, и это еще не самая большая скидка. Не может такой пузырь дольше надуваться, иначе лопнет. Но рынок не любит скачков, переход должен быть плавным.

Глава минстроя РФ Ирек Файзуллин сообщил, что в 600 из 1117 российских городов жилые дома вообще не строятся. Причина - в покупательной способности. Точнее, в неспособности. А какие жилые комплексы востребованы?

- В Калининграде есть уникальный проект, - продолжил Валерий Казейкин. - Рекламный ролик в свое время впечатлил многих: тогдашний президент США Дональд Трамп якобы приезжает из аэропорта в поселок, где его встречают и говорят: "Извините, все продано, но у нас есть другой проект, который называется "Русская Европа" - вот там мы вам квартиру продадим". Для потенциальных покупателей предлагались квартиры в нескольких многоэтажных домах с зелеными крышами, на которых находились макеты известных объектов, например "Ласточкино гнездо". В каждой квартире - сауна. 800 квартир - 800 бань. В результате дома еще не начали строить, а все квартиры уже распродали.

- Какие особенные новые жилые комплексы вы можете выделить на Кубани? - поинтересовалась корреспондент "РГ".

- Краснодарский край - солнечный, здесь каждый проект особенный. Если не купят краснодарцы, то купят сибиряки.

- Имеет ли смысл сейчас покупать квартиру на стадии строительства ради инвестиций? - задала вопрос коллега.

- Смысла нет. Потому что объект всегда продается по конечной цене.

В прошлом году в России был поставлен рекорд по вводу жилых домов, но при этом 42 процента квартир до сих пор не продано Квартиры у моря по-прежнему популярны: сегодня цены на сочинском рынке жилья на пике.

В нынешнем году возведение жилья в стране сократилось на 22 процента. По словам президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, ситуация сложная, но строительство не остановится.

- Если после 2018 года рынок недвижимости был на взлете, то сейчас ситуация не столь благоприятная, - отметила эксперт. - Доступность жилья снизилась примерно до уровня 2013 года. Раньше говорили: "Лучше риелтор сегодня, чем адвокат и доктор завтра", но мне кажется, что риелтор уже должен стать адвокатом и доктором, дополнительно оказывая и юридическую, и психологическую услуги.

Для чего в России, оказывается, вскоре появится новая - специалист по управлению коммерческой недвижимостью.

- В России насчитывается более двух тысяч профстандартов, из них четыре - в недвижимости. Это специалисты по операциям с недвижимостью, определению кадастровой стоимости, кадастровому учету и регистрации прав в недвижимости, а теперь появится и пятый- по управлению коммерческой недвижимостью, - уточнил генеральный директор Фонда развития профессиональных классификаций Торгово-промышленной палаты РФ Никита Первушин.

Тем не менее, как рассказал директор по работе с партнерами "Домклик" Дмитрий Чернов, рынок недвижимости растет, как и спрос на ипотеку.

- Мы получаем 18 тысяч заявок в день, - рассказал он. - Подсчитано, ипотека доступна, когда человек тратит на нее 43 процента дохода. Этот рынок ипотеки моло- дой - ипотеку выбирают 13 процентов покупателей. По сравнению с другими странами Россия находится не на пике - есть куда расти. По прогнозу, до 30-40 процентов. К тому же сейчас застройщики предлагают скидку от семи до 12 процентов.

И все-таки флагманом рынка остается вторичное жилье: спрос на него вырос с 20 до 30 процентов. Основной драйвер рынка - ИЖС, где ипотека поднялась в 20 раз. По статистике, 70 процентов россиян хотят жить в собственном частном доме, а 37 процентов хотят улучшить жилищные условия. По словам президента Российской гильдии риелторов Ирины Зыряновой, сейчас разрабатывается также классификация объектов ИЖС.

Одной из тем обсуждения стала ситуация в Сочи, где в последние годы наблюдается стремительный рост на квартиры.

Как считает президент Гильдии риелторов Сочи Евгений Проскурин, жилой фонд здесь не такой, как в других городах.

- Курортная недвижимость распределена в нескольких сегментах, и проблема нераспроданного жилья к Сочи вообще никак не относится, но дефицита нет, - сказал он. - Новый Генплан Сочи только собираются принять, фактически три года действовал мораторий на точечную застройку.

Сейчас цены на сочинском рынке жилья находятся на верхней планке. В последнее время цена жилья в городе-курорте не изменилась и снижения не прогнозируется. Правда, застройщики могут предложить скидку в 10 процентов, уверен Проскурин, вспомнив писателя Марка Твена, говорившего: "Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит".

- Зато на курорте наблюдается тенденция к уменьшению площади, - продолжил эксперт. - Что говорить, если даже в Москве появились квартиры площадью 12 квадратных метров. Для Сочи 20 "квадратов" считается хорошим вариантом, пусть и не для постоянного проживания.

Покупать или продавать?

Что будет с жильем во втором квартале 2023 года? Как считают эксперты, за два года спрос снизился, но сейчас начинает выравниваться, объектов недвижимости будет больше, цена же будет снижаться. А значит, наступает время покупателя.

По итогам первого квартала, семейная ипотека впервые в своей истории обогнала льготную ипотеку. За год 260 миллиардов рублей будет потрачено на субсидирование ипотеки.

Этажи растут...

По данным Российской гильдии риелторов, в марте 2023 года в России строилось жилых домов на 89,6 миллиона квадратных метров. Для сравнения: в 2022 году декабре - 87,9 миллиона, а в марте - 77,1.

Краснодарский край занимает пятое место с показателем 1,13 миллиона квадратных метров среди лидеров по индексу роста в субъектах РФ с объемами строительства более миллиона "квадратов". На первом месте - Ставропольский край (1,42 миллиона). Аутсайдер - Калининградская область (0,84). Причем на Кубани на Краснодар, Новороссийск, Сочи и Анапу приходится 90 процентов общего объема рынка жилья.

Кстати

Всероссийский жилищный конгресс в Сочи - крупнейшее весеннее мероприятие рынка недвижимости в России. В этом году он собрал около шести тысяч участников, что стало абсолютным рекордом за всю историю сочинских конгрессов. Форум объединил ведущих игроков рынка недвижимости - застройщиков, руководителей риелторских компаний, банков, юридических и страховых компаний.