Почему спрос на новые квартиры отстает от предложения

В 2022 году в подавляющем большинстве регионов ЦФО было построено жилья больше, чем годом ранее. В среднем объемы строительства выросли на шесть - девять процентов. Но несколько областей завершили год с особенно впечатляющим результатом: Орловская ввела жилья на 21,4 процента больше предыдущего периода, Тверская - на 30, а Владимирская вообще поставила рекорд, превысив показатели предыдущего года на 42,8 процента и заняв второе место в ЦФО после Подмосковья.

Счет в пользу коттеджа

Владимирский Минстрой назвал возведенные в прошлом году 1183,1 тысячи квадратных метров жилья самым высоким показателем за всю историю. Правда, здесь отмечают, что рост объемов в сегменте многоквартирного жилья обусловлен во многом переносом сроков ввода в эксплуатацию домов, заложенных до 2019 года, а в сегменте индивидуальных - продолжением действия упрощенного порядка регистрации построенного жилья и программами догазификации. Кроме того, подстегнула спрос на усадьбы и коттеджи пандемия коронавируса, когда люди пытались максимально самоизолироваться.

Все это вместе привело к тому, что с 2018 года объемы индивидуального жилищного строительства в области выросли более чем в два раза - с 365 с небольшим тысяч "квадратов" до почти 755 тысяч. И заметно обогнали показатели по МКД: в общей сумме новых квадратных метров жилья доля индивидуальных домов составила в прошлом году почти 64 процента. Причем эта цифра могла быть еще больше, если бы выделяемые, к примеру, многодетным семьям земельные участки под строительство жилья были обеспечены инфраструктурой.

- Остро стоит вопрос улучшения жилищных условий многодетных семей. Выделение земли под строительство жилья не решает эту проблему, так как требует колоссальных затрат на обеспечение территорий инфраструктурой, - заявил в марте на круглом столе в Совете Федерации, посвященном доступности жилья для граждан, заместитель владимирского министра архитектуры и строительства Сергей Дмитриев. - Мы стараемся решать эту проблему, но получается не так быстро, поскольку к уже выделенным участкам для многодетных в настоящее время требуется подведение сетей стоимостью более шести миллиардов рублей.

Нацелены на миллион

По мнению представителей регионального Минстроя, это одна из проблем, требующих совместного с федеральными органами власти решения. Как и развитие ипотечных программ, а также принятие мер для снижения стоимости квадратного метра. Потому что объемы ввода готового жилья в регионе действительно резко выросли, но этого, увы, не скажешь о спросе на него. В частности, заметно просел рынок ипотечного кредитования.

Необходимо развитие ипотечных программ, а также принятие мер для снижения стоимости квадратного метра

- На территории Владимирской области по итогам 2022 года на 37 процентов сократились объемы ипотеки, - рассказал в СФ Сергей Дмитриев. - Количество договоров купли-продажи жилья с учетом договоров долевого участия по сравнению с 2021 годом уменьшилось на шесть тысяч, что в целом повлекло сокращение числа граждан, улучшивших жилищные условия.

Несмотря на это, темпы строительства жилья в регионе снижать не планируют. Потому что необходимо расселять аварийное жилье, решать жилищные проблемы врачей и учителей - да просто привлекать в область новых жителей.

- Надо наращивать, - уверен губернатор Александр Авдеев. - В 2022 году действительно сдан рекордный объем, но это, будем честны, скорее благодаря заделам нескольких прошлых лет. Были такие тонкие моменты, которые не давали ввести дома в эксплуатацию аж с 2019 года, то есть весь год мы расшивали какие-то проблемы с долгами, ускоряли процедуры для ввода объектов в эксплуатацию. Тем не менее задача по росту объемов строительства стоит, площадки готовить будем, причем не только во Владимире, но и в точках нашего роста: Собинском, Киржачском районах, Коврове. В Муроме большая программа.

Со слов главы области, в регионе один из лидеров по расселению ветхого и аварийного жилья - город Гусь-Хрустальный: в этом году там должны получить новые квартиры около тысячи человек, на что требуется более 700 миллионов рублей.

- В этом году у нас закончится программа расселения жилья, признанного ветхим и аварийным до 2017 года, но у нас уже целая очередь домов, которые надо включать в новую программу. И надо готовить площадки, чтобы, когда федеральное правительство выделит нам деньги, мы были готовы. Чтобы у нас было жилье, которое мы могли бы выкупить с целью расселить туда людей. Поэтому нам от такого - возможно, разового - успеха надо перейти к постоянной, плановой системе повышенного объема сдачи жилья. В этом году хотелось бы ввести в эксплуатацию тоже не меньше миллиона квадратных метров, - рассказал Александр Авдеев о планах на недавней пресс-конференции.

Нюансы статистики

В Тверской области, по данным регионального Минстроя, прошлогодний ввод жилья оказался максимальным за последние 10 лет: предприятия и организации всех форм собственности, а также индивидуальные застройщики завершили строительство 775,7 тысячи квадратных метров жилья, из которых 474,6 тысячи "квадратов", или 61,2 процента, - индивидуальные дома.

Если сравнивать не в целом построенное за два последних года жилье, а его отдельные сегменты, то видно, что объем многоквартирного в 2022 году по сравнению с 2021-м даже снизился (почти с 321 до 301 с небольшим тысячи квадратных метров), в то время как индивидуальное подросло сразу на 200 тысяч "квадратов".

Аналогичные процессы происходили в соседней Ярославской области, где в 2022 году введено в эксплуатацию 796,3 тысячи квадратных метров жилья, в том числе 501,7 тысячи, или 63 процента, - индивидуального и 294,6 - в МКД. При этом годом раньше жилья в многоквартирных домах было сдано существенно больше - на 41 тысячу "квадратов" с лишним, а индивидуального, наоборот, меньше почти на 78 тысяч квадратных метров.

Впрочем, говоря о взлете в прошлом году индивидуального жилья, аналитики тоже подчеркивают некую его вторичность, поскольку немалая часть домов была построена раньше и в 2022 году лишь прошла процедуру регистрации.

- Если бы столько реально строилось, мы бы заметили. Поля новых коттеджей пропустить было бы невозможно, потому что все новостройки мы видим, - поясняет аналитик рынка недвижимости группы компаний Метро Анастасия Голлай. - Соответственно эти объемы ввода в определенной степени завышены. То есть люди просто зарегистрировали свои дома, которые были построены когда-то раньше. Например, к этому подтолкнула программа догазификации, ведь к дому, которого официально не существует, нельзя подвести газ. Во-вторых, сейчас рынок недвижимости очень активен, люди жилье продают и покупают, а для этого тоже нужна регистрация. Взять кредит под залог дома, использовать материнский капитал на его ремонт тоже можно только в случае, если строение поставлено на учет. И таких нюансов много.

Сейчас, по словам аналитика, в сегменте индивидуального строительства набирает популярность так называемая айти-ипотека под 4,7 процента, которой могут воспользоваться сотрудники ИТ-компаний. Эта льготная программа для поддержки айтишников была принята в 2022 году, и в той же Ярославской области ИТ-специалисты, как выяснилось, часто отдают предпочтение индивидуальным домам, а не МКД. В 2023 году эти частные новостройки, скорее всего, уже появятся. Начала давать эффект в ИЖС и семейная ипотека.

Что касается МКД, то предпосылок к дальнейшему росту объемов его строительства в регионах аналитики пока не видят. Прежде всего из-за проектного финансирования всех новых строек, которое, с одной стороны, избавило людей от риска стать обманутыми дольщиками, а с другой - усложнило процесс "добывания денег" для застройщиков.

- Изначально, когда вводились эскроу-счета, многие эксперты предполагали, что в перспективе это приведет к снижению объемов строительства и повышению цен. Причем снижению именно в регионах, потому что у крупных столичных застройщиков все в порядке, у них деньги есть, а вот не очень крупным региональным компаниям стало очень сложно получить кредит в банке. Даже под высокий процент. Небольшим застройщикам банки дают кредиты плохо, откровенно плохо. Без решения этой проблемы ждать всплеска строительства МКД не приходится, - признает Анастасия Голлай.

То есть, если раньше, привлекая деньги дольщиков, застройщик мог строить три - четыре дома, то теперь - один-два. И статистика ввода МКД это уже отражает: в названных выше регионах в 2022 году квартир было сдано меньше, чем в 2021-м. Хотя спрос, к примеру, в Ярославской области остается стабильным: в 2022 году здесь было продано чуть больше 4100 новых квартир, а в 2018-м - меньше 4000. Да, льготная ипотека подстегнула в 2021 году желание населения приобрести жилье: тогда в области было реализовано 5700 квартир, но средний показатель для Ярославля и пригорода - 4700-4800. При том, что на региональном рынке жилья в феврале имелось в наличии 4300-4400 новых квартир. То есть предпосылок к снижению цен, считает аналитик, пока тоже нет: сейчас "квадрат" в новостройках Ярославля стоит 91-97 тысяч рублей, в пригороде - примерно 78 тысяч.

В начале истории с проектным финансированием увеличение себестоимости строительства на маленьких проектах за счет процентов по кредиту составляло примерно 4000 на "квадрат". Если дом строился дольше, то себестоимость, соответственно, возрастала. Сейчас прирост будет большим, прогнозирует аналитик, поскольку ставки по кредитам для застройщиков также выросли.