Эксперты разъяснили, способны ли застройщики снижать цены на квартиры

Подумать о снижении цен на квартиры предложил застройщикам глава Минстроя Ирек Файзуллин. Он выразил уверенность, что такие возможности такие на разных территориях существуют, а его ведомство готово их проанализировать.

В настоящее время около 80 процентов продаж жилья идет через льготную ипотеку.

- Некоторым застройщикам хочется задать вопрос - а не хотите ли снизить цену немножко? Чтобы продалось, - сказал министр на XXIV Ясинской международной научной конференции.

По данным ДОМ.РФ на середину марта, себестоимость строительства квадратного метра общей площади в разных регионах может отличаться в семь и более раз. Так, дороже всего строить жилье в Мурманской области - себестоимость по 150 тысяч рублей за кв.метр. Москва заняла второе место с 139,7 тысячи рублей, далее следуют Санкт-Петербург - 81 тысяча рублей за кв.метр и Приморье - 76,3 тысячи рублей за кв.метр).

Самое дешевое жилье - в Ингушетии - 17,1 тысячи за "квадрат", Новгородской - 20 тысяч рублей и Ивановской областях - 21,1 тысячи рублей.

Цены квартир значительно выше и не всегда коррелируют с себестоимостью. Так, на конец 2022 года жилье в Приморье продавалось примерно на 75 тысяч или в 1,9 раза дороже себестоимости - в среднем по 151 тысяче рублей за "квадрат". В Москве дороже на 235 тысяч, или в 2,6 раза - 375 тысяч за метр. А в самых дешевых регионах разница составляет 30-40 тысяч рублей за метр, в три и более раза.

По данным Росстата, в 2022 году финансовое сальдо строительных организаций (прибыль минус убыток) выросло в 2,3 раза по сравнению с 2021 годом. Прибыль увеличилась на 73 процента, тогда как убытки выросли лишь на 13 процентов.

Цены производителей на цемент, керамические материалы выросли на 8-9 процентов, инфляция составила около 12 процентов, тогда как новостройки, по данным Росстата, подорожали на 21 процента. Правда, стоит учитывать, что цены на жилье могут искажаться из-за распространения околонулевой ипотеки от застройщиков, при которой цена квартиры в договоре завышалась на 20-30 процентов.

Следует отличать строительные организации от девелоперских, которые вкладывают деньги в строительство, отмечает директор НИИ СМиТ НИУ МГСУ Андрей Пустовгар. По расчетам ДОМ.РФ, себестоимость строительства составляет от 30 процентов до 50 процентов от стоимости продаж квартир, говорит он.

У производителей стройматериалов и собственно строительных организаций резервов для снижения стоимости нет. Но они есть у девелоперских компаний, считает Пустовгар. Так, в прошлом году при снижении продаж девелоперы увеличили затраты на рекламу на 30 процентов, это не входит в себестоимость, но включается в цены продаж квартир, отмечает он. Реальный резерв снижения стоимости находится у тех, кто продает жилье, а не у тех, кто строит. И нужно грамотно продумать, как можно снизить цены.

Прежде всего, следует продумать, как достичь баланса между спросом и предложением, и необходимо поднимать платежеспособный спрос населения, чтобы оно могло безболезненно воспользоваться ипотечными программами. Пока получается, что льготная ипотека лишь на 30 процентов финансирует тех, кто строит, и на 70 процентов - тех, кто продает, считает эксперт. Если снизить цены на квартиры, разориться могут лишь компании-посредники, которые зарабатывают, не производя никакого продукта, а те, кто именно строит, занимается делом, тот продолжит получать прибыль.

Есть несколько способов снизить себестоимость проектов и, как следствие, цену жилья, считает член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Первый касается снижения рентабельности проектов. Застройщики могут, так сказать, затянуть пояса. Многие компании, особенно в нестоличных регионах, выбирают путь строить много, но с низкой добавленной стоимостью. Второй вариант - снижение затрат на работу подрядчиков. В условиях напряженной экономической ситуации многие компании готовы пойти навстречу застройщикам и снижать стоимость своих услуг. Третий связан с оптимизацией издержек по материалам в пользу более доступных аналогов.

Прибыль девелоперов отличается от региона к региону, в некоторых она настолько низкая, что застройщики даже не могут получить проектное финансирование, говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development. Нужно учитывать, что помимо себестоимости строительства в цену квартиры входят также платежи по банковским кредитам, сопутствующие расходы, на протяжении всего периода строительства растет стоимость стройматериалов, логистики, идет инфляция.

- Застройщики не могут работать себе в убыток. Подобный же демпинг приведет к краху финансовой модели рынка девелопмента, ведь новые проекты будет дешевле проданных ранее и дольщики начнут массово расторгать договоры долевого участия. Кроме того, такой сценарий невозможен, поскольку банки учитывают удорожание последующей стройки. Гораздо реалистичнее выглядит сценарий замедления строительных темпов и заморозки новых еще не вышедших объектов, что уже происходит на рынке, - говорит он.

Следует также учитывать, что у части крупных застройщиков с хорошей рентабельностью уже запланированы крупные инвестиционные программы (приобретение земельного банка, социальные проекты, диджитализация процессов и пр.), отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Принудительное снижение цен может крайне негативно отразиться как на уровне реализации этих программ, так и на финансовом состоянии этих застройщиков в целом.

Поэтому ужиматься в цене особенно некуда, уверяет Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.

- К тому же, за девелоперами стоят банки (большинство с госучастием), которые их кредитуют, - отмечает он. - Они, с одной стороны, тоже не заинтересованы в заметном снижении цен на жилье, так как не получат плановые суммы на счета эскроу и их финансовая модель может не выдержать. А с другой стороны, при недостающей сумме на эскроу банки вправе поднять ставку по кредитованию для девелопера, таким образом вновь увеличить его затратную часть.

Спрос на жилье в 2023 году будет зависеть от ряда факторов, которые могут как стимулировать, так и снижать продажи, отмечается в прогнозе ЕРЗ.РФ. Многое зависит от госсубсидирования ипотеки, динамики ключевой ставки. Повысить спрос может рост индекса цен на новостройки выше ставки банковских депозитов, что вернет на рынок инвесторов, а снизить - новые шоковые события.

Вероятнее всего положительные факторы будут все же превышать негативные, считают аналитики. Следует ожидать рост продаж жилья в новостройках на 5-10 процентов по количеству по отношению к 2022 году. По числу проданных квадратных метров, скорее всего, сохранятся показатели прошлого года (минус 30 процентов к 2021 году), поскольку многие застройщики планируют "сушить продукт", что может привести к снижению средней площади проданной квартиры на 5-10 процентов.

Стоимость новостроек снизятся на те же 5-10 процентов в городах с наибольшим затовариванием рынка, а в большинстве городов будут стоять на месте, несмотря на общую инфляцию, считают эксперты. Тем самым будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста индекса цен на новостройки по сравнению с общими темпами роста индекса цен на все виды товаров и услуг.