Смена декораций: у премиальных новостроек сильно изменилась география
Эксперты компании «Метриум» и «Аеон Девелопмент» провели масштабное исследование премиальных новостроек, всесторонне оценив характеристики местоположения всех высокобюджетных проектов столицы. Исследование показало, что за пять лет «премиальная география» существенно расширилась, а жилых комплексов, соответствующих консервативному представлению о премиальной локации, остались единицы.
Проекты этого класса стали появляться не только в привычно престижных районах Кутузовского проспекта, Пресни или Сокола, но и на Преображенской площади или в Нагатинском Затоне, где пять лет назад возможны были только проекты бизнес-класса. Изменились не только расположение проектов на карте столицы, но и требования к локации – близость зеленых массивов или набережных, центра города и крупнейших деловых кластеров – уже не является неотъемлемой частью премиальной недвижимости. Более того, лишь единичные проекты на сегодняшний день сочетают все эти характеристики.
В рамках исследования качество местоположения сегодняшних проектов премиум-класса оценивалось по нескольким критериям, включающим транспортную доступность:
до Кремля как центра города (не более 15 минут на машине);до главного делового центра столицы – «Москвы-Сити» (не более 10 минут на машине);до ТТК как ключевой автомагистрали (не более 5-7 минут);до аэропортов Внуково и Шереметьево, что позволяет состоятельным людям быть максимально мобильными, и для международных поездок (не более 40 минут на машине);до удобного выезда на ближайшую вылетную магистраль (не более 5 минут).
Также эксперты оценили близость жилого комплекса к зеленому массиву или парку (до 300 метров) и наличие прямого доступа к воде (до 100 метров).
«Эти критерии являются основными при выборе местоположения своего дома состоятельными покупателями и определяют их образ жизни. Им важен динамичный ритм города, возможность быстро добираться до всех ключевых мест и в то же время быть ближе к природе, иметь шанс провести вечер с семьей на прогулке вдоль реки, отдохнуть среди зелени. Однако жилых проектов, сочетающих в себе все эти характеристики – престижность локации, отличную транспортную доступность, близость к центру и зеленым массивам, а также набережным – остались единицы. Как правило, покупатели «мирятся» с некоторыми особенностями местоположения в пользу качественного продукта или привлекательной цены», – отмечает Анастасия Суханцева, директор по маркетингу «Аеон Девелопмент».
Как показали результаты исследования, из 27 представленных на первичном рынке премиальных комплексов только три – «River Park Towers Кутузовский», Capital Towers, «Бадаевский» – удовлетворяют как минимум 6 из 7 критериям «премиальной географии». Еще 4 проекта подходят по 5 критериям из 7: Hide, ONEST, Prime Park, Victory Park Residence.
Топ проектов с лучшими характеристиками местоположения, премиум-класс, Москва, 2023 г.
ПроектЦена,руб./кв. мДо воды100 мДо парка300 мМосква СитиДо КремляДо Внуково/ до ШереметьевоТранспортная доступность (ТТК)Транспортная доступность(вылетная магистраль)РейтингДа/нетДа/нетМин. на автоМин. на автоМин. на автоМин. на автоМин. на авто«River Park Towers Кутузовский»596 494данет101534/40736Hide599 593нетнет81435/38515Prime Park637 026нетда111440/28445ONEST716 715нетнет51239/35415«Бадаевский»1 001 101данет101438/39526Capital Towers1 179 242дада21239/39566Victory Park Residence1 187 376нет, 400 м (река Сетунь)да91436/38475
Данные: «Метриум»
Самым редким критерием из всех, предъявляемых к премиальным проектам, стал прямой выход к воде, до которой должно быть не более 100 метров. Он есть только у четырех ЖК: «River Park Towers Кутузовский», Capital Towers, «Бадаевский» и SNEGIRI ECO. При этом не более чем в 300 м от парка расположено всего 6 премиальных новостроек.
«В традиционно престижных местах, которые ассоциировались с премиальностью пять лет назад, давно ощущается нехватка участков под застройку. Изменение географии проектов неизбежно повлекло и трансформацию самого формата премиальной недвижимости. От точечной, клубной застройки в центре Москвы, на западе и юго-западе столицы на рынок стали выходить масштабные проекты с собственной инфраструктурой, которая в ряде случаев «компенсирует», например, не самую премиальную в традиционном понимании локацию. При этом важно понимать, что классически престижные направления, вроде районов внутри Садового кольца или Кутузовского проспекта, как вечная классика никогда не выходят из моды, особенно учитывая, как мало остается на рынке подходящих для строительства участков. Вероятнее всего, рынок и дальше будет двигаться в направлении расширения географии проектов и преобразования формата премиальной недвижимости», – подытоживает Наталья Сазонова, директор по развитию «Метриум».