Квартиры в Москве стоят от 5 миллионов рублей. Однако на сайтах по продаже недвижимости есть и иные варианты — по 1,9-2,5 миллиона. Как правило, это апартаменты от 8 до 12 метров, часто без окон. Это так называемая нежилая недвижимость: в ней нельзя зарегистрироваться. Более того, часто под видом студии продают долю в квартире... Каких предложений стоит остерегаться и к каким присматриваться в поисках дешевой жилплощади, «Мосленте» рассказал столичный риэлтор Евгений Коноплев. Ниже — его монолог.
Лоты по 1,9 миллиона рублей
Все хотят квартиру за 3 миллиона с видом на Кремль, но так не бывает, потому что локация стоит денег.
Цена любого объекта недвижимости складывается из трех составляющих: локация, тип домостроения и качество объекта — грубо говоря, ремонт. Если цена на мизере, то на мизере все три параметра. С самыми дешевыми предложениями до 2 миллионов только такого ожидать и приходится.
Стать москвичом вряд ли получится меньше чем за 5 миллионов рублей. Когда в Москве вы видите лоты по 1,9-2,5 миллиона, везде речь про апартаменты, а не про квартиры.
«Малосемейки» площадью 21 метр
Если говорить о квартирах, наибольшей популярностью пользуются общежития «малосемейки» либо квартиры в ведомственных домах коридорного типа.
Это квартиры площадью 21 метр в домах, построенных до перестройки. Жилая комната там метров 14, кухонька — метра четыре, коридорчик и маленький санузел с унитазом, раковиной и полутораметровой ванной. Я такие продавал в 2017 году за 4 миллиона, в 2019-м — за 5,1. Сейчас они стоят от 6 миллионов рублей.
Такие квартиры найти крайне сложно, на данный момент предложений нет. Сейчас засилье студий. В объявлениях каждое третье жилье с заявленной площадью 20 метров на деле оказывается 15-метровым плюс пятиметровая антресоль.
В апартаменты нельзя прописаться
Приобретая недвижимость, надо обращать внимание на то, как оформлено помещение. Потому что апартаменты — это не жилье, а значит, там нельзя прописаться.
Государством такое помещение воспринимается как нежилое. Там площадь бывает и восемь метров, нет окон или они обращены на север и солнца там никогда не будет. Любое отклонение от норм для жилья апартаментов не касается.
Предложения по 3,2-3,5 миллиона рублей
Стоит ожидать подвоха, когда на сайтах объявлений недвижимости попадаются очень выгодные варианты вроде: «Продаются 1-комнатные апартаменты за 3 450 000 руб., 16 м кв., этаж 1/5, Москва, ЮЗАО, р-н Котловка, м. "Нагорная"».
Предложения по 3,2-3,5 миллиона разлетаются быстро. Такие цены найти сейчас сложно, обычно сумму просят более высокую — ближе к 5 миллионам
Например, на 4-м Рощинском проезде рядом с метро «Тульская» 13-метровая студия на первом этаже выставляется за 4 582 770 рублей. На улице Зорге, рядом с одноименным метро, в кирпичном доме 1967 года продаются шесть апартаментов-студий площадью 10,3-10,7 метра по 4 999 990 рублей. В апарт-комплексе «Салют», рядом с метро «Юго-Западная», студия площадью 15,2 метра с двухметровой кухней стоит уже 5 850 000 рублей.
Однокомнатные апартаменты можно купить и на крыше — сейчас такой лот площадью 16,7 метра за 4,5 миллиона выставляется в 16-этажном доме в Восточном Измайлово, рядом с метро «Первомайская». На той же улице Первомайской на 50 тысяч дешевле можно купить однокомнатные апартаменты площадью 25 метров.
Из трехкомнатной квартиры делают четыре студии
Большой вопрос — являются ли выставленные на продажу апартаменты самостоятельными помещениями, потому что на рынке процветает бизнес по выкупу трехкомнатных квартир на первых этажах и их преобразованию в четыре отдельные студии с длинным общим коридором.
В каждой из комнат ставится мини-санузел с душевой кабиной и унитазом. В отдельных случаях санузел остается общим, а в каждой студии устанавливается раковина и плита.
Понятно, что такие десятиметровые студии — это никакие не квартиры. Продавая их под видом студий, на самом деле продают 1/4 от доли переделанной трехкомнатной квартиры. Это категорически незаконно, потому что нельзя, чтобы в квартире было четыре унитаза. По нормам в трехкомнатной квартире он должен быть один, так же как и газовая или электроплита.
К сожалению, это пока еще распространенная схема: «трешки» на первых этажах переделывают под студии и продают по долям
И когда клиенты пытаются гоняться за самыми дешевыми вариантами, они раз за разом присылают ссылки на такие студии. Я звоню продавцам и спрашиваю: это отдельный объект? Отдельный кадастровый номер, совпадающей с площадью, указанной в рекламе? И мне отвечают: «Нет, это 1/3 или 1/4 в квартире».
То есть вы только думаете, что приобретаете студию, а на самом деле покупаете не периметр и кадастровый номер, а долю от целой квартиры. Неопытные покупатели на такое соглашаются.
Нередко потом приходит инспектор жилищно-коммунальной инспекции и говорит: «Уважаемые собственники, вы что здесь нагородили? Меня не интересует, кто вам это в таком виде продал. Вы собственники, помещение должно быть в том виде, в котором оно обозначено в плане БТИ. Так что вот вам предписание на возврат вашей жилплощади в исходный вид. И если вы за полгода этого не сделаете, то мы вас будем штрафовать до тех пор, пока вы не выполните предписание». Такая перспектива грозит тем, кто покупает «долевку». Бегите от таких вариантов, доля в незаконно переоборудованной квартире — это мина замедленного действия.
Родители покупают студентам
Другая, уже законная форма бизнеса — выкуп гостиниц или производственных помещений, из которых делаются апарт-отели. Большой этаж делят посередине коридором, от которого направо и налево отходят те же самые «малосемейки» с комнатками от 9 до 16 метров.
Так как это апартаменты, там можно такое творить. По документам нежилые помещения одного типа преобразуют в нежилые помещения другого типа. В таком случае вам не будут продавать долю, а продадут помещение с кадастровым номером, к которому привязан метраж приобретаемого вами помещения, те самые 9-16 метров, конкретно этот периметр.
Такие лоты без отделки стоят около 4 миллионов. Это по-прежнему нежилое помещение по документам, в нем не пропишешься и не получишь медицинского обслуживания.
Тем не менее это маленькая квартира с окном, душевой кабиной и своей кухонькой. Такие варианты часто родители покупают студенту с расчетом «отучится, дальше перепродадим».
Еще такие квартирки покупают любители рентного бизнеса. Тут доходность можно чуть-чуть подвытянуть. Если при покупке и сдаче обычной квартиры средняя доходность — 3-4 процента, то здесь ее можно вытянуть до 5-7 процентов.
Инвесторы любят их покупать и сдавать потом тем же студентам или тем, кто хочет закрепиться в столице, кому нужен пенал, чтобы ночью поспать, а весь день проводить в офисе. Хороший вариант под аренду, и очень многие в это играют.
Застройщики научились оформлять студии как жилые квартиры
Сейчас предлагается множество небольших квартир, которые законно продаются застройщиками, если не под бизнес, то под проживание. Их-то, по-моему, и надо присматривать.
По нормам в жилой квартире должен быть изолированный жилой объем и изолированная кухня с отдельной дверью. Тогда в прихожей можно оставить одежду и обувь, которые могут быть рабочими и пахнуть соляркой, а в жилом помещении — отдельный проветриваемый объем. Такая логика стоит за нормами БТИ.
Но сейчас застройщики каким-то образом научились законно оформлять 15-20-метровые студии как жилые квартиры. Как они проводят это по нормам БТИ — ума не приложу. В студии никаких отдельных коридорчиков нет: заходишь и оказываешься в единой жилой зоне с выделенным квадратом санузла.
Бесплатный сыр
Ловцам выгод при такой покупке хочется напомнить, что неспроста существует поговорка: «Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи». Все, что предлагается дешево, везде, в любой сфере тянет за собой ворох дополнительных вопросов и проблем. Можно ли это будет сдавать потом как жилье? Нет, надо внимательно изучать налоговый режим. Можно ли в этом прописаться? В апартаментах — категорически нет.
И второй совет любителям ловить самое дешевое. Когда профессиональный риэлтор начинает работать с клиентом, он говорит: «Мы посмотрим десятки объектов, и вы должны понимать, что десять процентов самых дешевых предложений можно сразу отбрасывать. Там или мутная схема, или трудные документы, или неадекватный продавец».
То есть существует общее правило: десять процентов самого дешевого предложения — это обычно что-то непокупаемое. Но бывают исключения. Еще год назад в Москве можно было совершенно законно купить маленькие апартаменты метражом 12 метров за 3,5-4 миллиона. Теперь цены в таких апарт-отелях подросли до 4-5 миллионов.