Об особенностях системного мышления на рынке жилья
Каждый, кто хоть раз сталкивался с курсом экономики отраслевых рынков, и кто не сталкивался, но давно на рынке работает, знает: рынок всегда стремится к системности. Поэтому попытки создать ту или иную общепризнанную классификацию, сертификацию, словом, систему, позволяющую профессионалам и их клиентам безошибочно распределять компании и проекты по зонам, группам и классам, на рынке недвижимости предпринимались не единожды.
Очевидного успеха, пожалуй, добилась только «большая пятерка» международных консультантов коммерческой недвижимости (все они на сегодняшний день ушли из России, а оставшиеся команды, пройдя через ребрендинг, работают теперь под другими названиями). Именно благодаря BIG5 коммерческий сегмент долгое время существовал в четком понимании, какие, например, офисные здания относятся к классу А, а какие — к классу В, как бы они ни пыжились.
Однако даже на эту казавшуюся незыблемой типологию в последнее время совершались дерзкие нападки. Достаточно вспомнить новую систему классификации офисных помещений, которую комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) опубликовал в конце октября 2021 года. «По мнению экспертов РГУД, развитие рынка давно привело к необходимости актуализировать стандарты в соответствии с современными технологиями и повысившимися требованиями к техническим и инженерным характеристикам зданий», — приводил BFM.ru слова авторов классификации. Можно вспомнить российский стандарт Eco smart office (экоковоркинги.рф) для отечественных офисов и гибких пространств, который в 2022 году разработали эксперты комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию той же РГУД.
«Идея создания стандарта созрела примерно год назад: бурный рост сегмента гибких офисов и высокая конкуренция в нем, качественное инженерное оснащение офисов, выполненное с заботой о человеке и природе, — все говорило само за себя. При этом стоимость международной экосертификации довольно высока, так что было решено создать отечественный стандарт, но не с нуля, а используя международную практику и опыт компании SОК (одного из ведущих игроков сегмента)», — отмечал тогда руководитель комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, гендиректор компании EST Group Евгений Тесля.
Что же касается жилой недвижимости, то сложно даже сосчитать, сколько компаний, не дождавшись общепринятых правил, разработали собственную классификацию и стандарты качества и сколько раз авторы различных систем амбициозно заявляли: вот, на сей раз наконец-то созрело то, что устроит практически всех. И каждый раз нет, не устраивало. Поэтому попытки продолжаются.
Предпоследний, кажется, на сегодняшний день «подход к весу» сделала Конфедерация городов комьюнити (КГМ), основанная предпринимателем, миллиардером, совладельцем компании «Технониколь» Игорем Рыбаковым. КГМ ставит целью регламентирование процесса постройки жилья и распространение в России «горизонтальных городов», состоящих из малоэтажных домов субурбий, формирующихся вокруг мегаполисов и крупных городов.
Одной из основных своих задач конфедерация как раз видит разработку единого классификатора недвижимости, учитывающего все, что необходимо для качественной жизни человека: грунт, ширину дорог, материалы, коммуникации, инфраструктуру, наличие лесного массива рядом и так далее. Вот лишь несколько примеров критериев, которые будут заложены в классификатор и о которых BFM.ru рассказали в КГМ.
В «горизонтальных городах» предлагается строить одно-двухкомнатные, реже — трехкомнатные и совсем редко — четырехкомнатные дома (предусматривается их продажа как «для жизни», так и с инвестиционными целями, а также сдача в аренду). При этом цена дома и участка просто обязана укладываться в диапазон от 5 млн до 10 млн рублей, что должно гарантировать стоимость ИЖС, сопоставимую со стоимостью студий и одно-двухкомнатных городских квартир. Участвовать в реализации проектов могут только аккредитованные финансовые институты, девелоперы, застройщики и подрядчики. Обязательное условие — наличие в каждой субурбии полноценной социальной инфраструктуры и комьюнити и так далее.
Приоритетной задачей КГМ называет строительство и ввод в эксплуатацию более 10 млн квадратных метров доступного жилья в год. Посмотрим, насколько предложения конфедерации будут поддержаны недвижимым сообществом и удастся ли ей реализовать задуманное.
А вот разработка премии Urban Awards (последняя на данный момент система, предложенная рынку) как раз посвящена городскому строительству. Как говорят авторы представленной на днях сертификации Urban Grade*, их целью является всесторонняя независимая проверка жилых зданий и внутренних помещений с точки зрения класса, безопасности и качества строительства. Благодаря чему у девелоперов и покупателей появится своеобразный гид по рынку — свод критериев, позволяющих судить о ключевых параметрах предлагаемого продукта.
Все критерии (в целом их более 300) разбиты на четыре группы: инфраструктура (в том числе в пяти- и 15-минутной доступности), общественные пространства (архитектура, благоустройство, места общего пользования, паркинг и кладовые), квартиры и апартаменты (планировочные решения, отделка, инженерия) и инженерные системы и техническое оснащение (лифты, инженерные системы, безопасность, «умные технологии»).
Через экспертизу Urban Grade уже прошли пять пилотных проектов, и даже есть первый проект — обладатель высшей, платиновой оценки. Но пока большинство игроков рынка только присматриваются к сертификации и ее необходимости персонально для своей компании. И их можно понять: и раньше-то не стопроцентно, а на сегодняшнем рынке особенно никакой сертификат (ни российский, ни даже международный) не гарантирует роста продаж, стало быть, не является стопроцентно необходимым. Но все-таки совладелец группы «Родина» Владимир Щекин видит в сертификации немало плюсов.
Владимир Щекин совладелец группы «Родина» «Операторы международных систем сертификации, например LEED, BREEAM, DGNB, в 2022 году ушли из России, и на их месте образовалась свободная ниша. На рынке должен быть независимый оценщик качества проектов новостроек, чтобы покупатели, инвесторы, отраслевое сообщество могли иметь объективный взгляд на продукт, который создают девелоперы. В этом основная задача новой системы сертификации новостроек. Сейчас это особенно актуально, потому что с точки зрения позиционирования новых проектов наблюдается анархия: маркетологи несколько произвольно определяют новостройки в разные классы, которым зачастую проект не соответствует. Все обещают «качественный» продукт, но непонятно, что скрывается за этим словом и действительно ли новостройка соответствует заявленным характеристикам. Сертификат станет своеобразным ориентиром для всех. Застройщикам в свою очередь будет выгодно получить независимое признание их проекта и использовать его в маркетинговых целях, потому что клиенты в целом доверяют отраслевым наградам и сертификатам».
Наконец, одна из самых общерыночных на сегодняшний день недвижимых систем связана с разработанным «Дом.РФ» совместно с Минстроем России национальным стандартом «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов (ГОСТ Р 70346-2022 «Зеленые стандарты. Здания многоквартирные жилые «зеленые»), о котором BFM.ru подробно рассказывал в ноябре 2022 года.
В этом стандарте 81 критерий (37 являются обязательными и 44 добровольными), однако соблюдение принятых норм и получение «удовлетворительного», «хорошего» или «отличного» сертификата соответствия стандарту (для чего, в частности, проект должен как минимум отвечать обязательным требованиям) — дело по-прежнему сугубо добровольное: хотят застройщики — пожалуйста, не хотят — никто их пока не заставляет. О том, на каком этапе развития «зеленый» стандарт жилья находится сегодня, BFM.ru побеседовал с директором по устойчивому развитию «Дом.РФ» Мариной Слуцкой:
— Как известно, в связи с уходом в 2022 году зарубежных «зеленых» международных систем, в целях импортозамещения и развития рынка жилой недвижимости в соответствии с принципами устойчивого развития «Дом.РФ» разработал и Росстандарт утвердил первый национальный «зеленый» стандарт для многоквартирных жилых домов (МКД), который вступил в силу 1 ноября 2022 года, — ГОСТ Р 70346-2022 (или ГОСТ Р). И это послужило импульсом для развития корпоративных «зеленых» стандартов. «Дом.РФ» как институт развития заложил вектор на повышение качества рынка жилой недвижимости, сделал практичный документ, адаптированный к российской строительной практике, законодательству и техническому регулированию. На рынке начали появляться руководства, помогающие проектировщикам, девелоперам, застройщикам создать более эффективные и комфортные для пользователей объекты недвижимости. Для резидентов таких объектов соответствие «зеленому» стандарту — дополнительное заверение в качестве и комфорте проживания. Для застройщиков — новые возможности для финансирования проектов и маркетинга. Для производителей инженерного оборудования и строительных материалов такой стандарт — это новые ориентиры для разработки систем, новых технологий, производства современных строительных экологичных материалов, для строительных организаций — указание на новые подходы к организации строительства для снижения углеродного цикла и повышения безопасности строительного процесса.
— Предполагалась оценка по новому стандарту ряда «пилотов», все удалось?
— Да, к настоящему времени «Дом.РФ» завершил пилотную оценку четырех проектов жилья по «зеленому» стандарту для МКД. Они реализуются в Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке застройщиками ГК «Самолет», ГК «Эталон», девелоперским холдингом Legenda и «Дом.РФ Девелопмент». Могу сказать, что пилотные проекты соответствуют всем ключевым критериям ГОСТ Р: имеют высокий (А и выше) класс энергоэффективности, в них предусмотрена предчистовая отделка, установлены системы для сбережения водо- и энергоресурсов и очистки воздуха, соблюдается комфортный тепловой режим, на территории жилых комплексов организована доступная безбарьерная среда, интегрированы альтернативные виды транспорта, а также соблюдены требования по ответственному строительству. Проекты отвечают и дополнительным (необязательным) критериям стандарта в том количестве, которое достаточно для соответствия требованиям ГОСТ Р.
— Можно только поздравить с этим девелоперов. И что же теперь?
— Итоги апробации ГОСТ Р на базе «пилотов» определят дальнейшую работу по адаптации «зеленого» стандарта к существующей практике строительства многоквартирного жилья и позволят уточнить требования к данным, подтверждающим соответствие стандарту на всех этапах — от проектирования до эксплуатации. В настоящее время готовится к запуску система подтверждения соответствия для МКД по ГОСТ Р, которая разрабатывается «Дом.РФ» совместно с Минстроем России и Федеральным центром нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве (ФАУ «ФЦС»). Институт развития выступит ее оператором и обеспечит проведение процесса сертификации с использованием функциональных возможностей единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на основании данных от застройщиков. В ЕИСЖС появится модуль сертификации, где через личный кабинет застройщика будет поддерживаться возможность подать анкету на получение «зеленого» сертификата для МКД. Сейчас в ЕИСЖС на основании загруженной проектной декларации застройщик бесплатно может пройти предварительный скоринг на соответствие шести обязательным критериям «зеленого» стандарта. Следующим шагом после полноценного запуска системы сертификации по «зеленому» стандарту может стать разработка и внедрение мер поддержки «зеленого» строительства, в частности «зеленого» проектного финансирования, «зеленой» ипотеки. Их формирование станет ключевым драйвером спроса на строительство и подтверждение соответствия «зеленых» зданий ГОСТ Р.
«Отмечу, что включение в постановление правительства РФ пункта «Ипотечное кредитование физических лиц в целях приобретения объектов недвижимости» дает организациям возможность выпускать «зеленые» облигации, средства от привлечения которых пойдут на финансирование или рефинансирование кредитов, выданных физическим лицам на приобретение квартир в «зеленых» или энергоэффективных МКД. Единый механизм льготной «зеленой» ипотеки на приобретение квартир в таких МКД на данный момент не запущен, однако внесенные дополнения дают перспективы для разработки соответствующих стимулов развития «зеленых» проектов в строительстве», — подчеркивает Марина Слуцкая.
Сейчас «Дом.РФ» разрабатывает и другие «зеленые» стандарты. В частности, совсем скоро на публичное обсуждение будет вынесен «зеленый» стандарт для индивидуального жилищного строительства, а на 2024 год запланирована разработка «зеленого» стандарта для капитального ремонта.
Сегменту коммерческой недвижимости «зеленые» инициативы интересны не меньше, чем жилому. Стало быть, в следующий раз имеет смысл подробно поговорить о развитии другой «зеленой» системы оценки зданий, разработанной центром ГЧП и его партнерами при поддержке ВЭБ.РФ — «Клевер».
* Есть в распоряжении Business FM
