«Отрасль очищается от всего лишнего»: Игорь Белокобыльский — о ситуации на строительном рынке
Он строит дома-корабли и современные терема, воздушные здания и дома-колокольни, его не пугают кризисы и ветра перемен. Он постоянно ищет новые формы — то в восходе «Русского солнца», то в полёте «Нормандии-Неман». О том, что сегодня происходит в строительной сфере Новосибирска и России в целом, мы поговорили с генеральным директором «Стрижей» Игорем Белокобыльским.
— Ушедший год был очень непростым. Как в течение года менялась ситуация на строительном рынке?
— С моей точки зрения, ситуация предельно проста и прозрачна. Сейчас общество в целом и наша отрасль как немалый сегмент экономики стремятся избавиться от всего наносного, лишнего, мешающего. А в строительной сфере этого наносного, образно выражаясь, как на деревенской собаке репьёв. События 2022 года высветили это очень чётко.
Спасибо покупателям недвижимости, что они в условиях этих изменений проявляют мудрость и эмоциональную устойчивость. Много было на нашем веку разнообразных кризисов и испытаний, которые часто сопровождались особым, скажем так, излишне эмоциональным поведением. Знаете, как на фондовом рынке: «Ура! Всё покупаем!» — «О ужас! Всё продаём!» И зачастую эти тренды не были обоснованы вообще ничем, кроме настроения.
Напомню, в конце 2014-го — начале 2015 года на строительном рынке наблюдалось своеобразное потребительское цунами. При этом клиенты действовали не всегда осознанно. В этот раз ничего подобного не было. Сейчас осознанность превалирует, поведение покупателей разумное, осторожное, обоснованное.
— В чём это выражается?
— После начала известных событий покупатели приостановили приобретение, но продолжают поиски подходящей недвижимости. На примере нашей компании могу сказать, что количество обращений, переговоров и показов жилья снизилось очень незначительно.
Например, в феврале и марте были ещё очень большие объёмы сделок, так как люди опасались закрытия льготной ипотеки, которая действовала до 1 апреля. В апреле, мае и первой половине июня началось серьёзное затишье, но в работе нашего отдела продаж такого затишья не наблюдалось.
Сами по себе показатели были очень «рваными». Образно говоря, с точки зрения объёма продаж, рынку была присуща тахикардия: то очень хорошие продажи, сопоставимые с лучшими временами, то тишина, близкая к штилю. Из-за этого объём продаж «Стрижей», да и, по моей оценке, строительного рынка в целом по России, уменьшился процентов на 30. Это солидная просадка, но совершенно не фатальная.
— А как менялись цены на недвижимость?
— Цены у разных игроков в разное время ходили туда-сюда, но всё-таки я осмелюсь назвать это корректировками. Глобального тренда на снижение цен на рынке новостроек в Новосибирске не было.
Более того, цены, по моим подсчётам, к декабрю приросли процентов на 12. Знаю, что на заседании регионального строительного совета было озвучено подорожание на 23%. В любом случае рост цен — это не тот фактор, которому я как создатель продукта должен радоваться, ибо здесь заложена мина замедленного действия.
Банки и строители: в поисках компромиссов
— Какие ключевые проблемы возникли в 2022 году в строительной сфере?
— Главная дискуссия 2022 года — это дискуссия между нами и финансовым сообществом под руководством Центробанка.
Жилищное строительство — единственная отрасль в стране, которая, в соответствии с законом, нормативна и безальтернативна и привязана к единственному источнику фондирования — проектному финансированию.
В феврале-марте банки поставили «на стоп» в буквальном смысле все новые девелоперские проекты, выставив практически непреодолимые заградительные условия. И регулятор очень спокойно смотрел на это. Он говорил: «Подождём полтора-два месяца», как бы не понимая, что строительство — это очень инерционная отрасль, что мы жёстко связаны обязательствами и находимся в постоянных технологических процессах, а тем производственным силам, которые сейчас завершают проекты, необходимо разворачиваться в новых.
Но благодаря вице-премьеру Хуснуллину и разумной позиции правительства в целом этот камень сдвинули, однако мы были остановлены на два с половиной месяца из-за задержки финансирования. Обидно, но не фатально. Если бы было шесть, многие технологические циклы вообще полетели бы в тартарары.
Эта ситуация высветила совершенное безразличие как банковского сектора, так и руководящего — регулятора — к тому, как будет развиваться отрасль. Они рассматривают это развитие исключительно с коммерческой точки зрения. Естественно, в этом случае под финансирование попадают только высокомаржинальные проекты.
Причём эта высокая маржинальность обеспечивается высокими ценами. В городах-миллионниках, в том числе в Новосибирске, процентов 80 проектов могут преодолеть этот барьер. А что делать остальным субъектам и городам Российской Федерации, в которых не сформировалось такого рынка? Ответ один: отсеивать проекты с низкой маржинальностью.
Тем не менее рынок массового жилья угасает, и пока регулятор не изменит свои подходы, жильё будет дорогим.
Вымывание низких цен в небольших субъектах приводит к миграции их жителей в города-миллионники. Исключение — Дальний Восток, где действует дальневосточная ипотека: это действительно драйвер, и вслед за ней туда устремятся финансы, человеческие ресурсы и прочее. И всё равно объём предложения на новосибирском рынке далёк от желаемого, даже от показателей 2018-2019 годов.
Я не сторонник того, чтобы вернуться к привлечению застройщиками денег населения. Но регулятор обязан проявить государственную позицию и задуматься о тех проектах в регионах, которые не обладают большой маржинальностью, а значит, доступны бо́льшему количеству людей.
Откройте фондирование для низкомаржинальных проектов и отраслей. И мечта всего населения и многих застройщиков о том, чтобы остановить рост цен и повернуть его вспять, станет реальностью. Пока фондирование будет осуществляться по принципу коммерческого кредитования со стресс-моделями, заложенными резервированием, эту задачу будет очень тяжело выполнить.
Покупать или подождать? Тренды и прогнозы рынка жилья
— По некоторым прогнозам, в наступившем году роста цен на жильё ждать не стоит. Вы с этим согласны?
— В следующем году цены будут стоять, они никуда не сдвинутся. Возможен какой-то акционный коридор, но в целом я готов согласиться с этим прогнозом.
— Имеет ли смысл сейчас покупать жильё?
— Я предложил бы нашим клиентам выйти из представления о жилье как об инвестиции и взглянуть на него как на место, в котором они будут жить. Существуют разные деструктивные факторы, которые неизбежно будут давить на экономику, поэтому, если у вас уже сформировалось представление о собственной гавани, стоит приобрести её в 2023 году.
— Как вы прокомментируете сохраняющийся тренд на большую долю однокомнатных квартир и очень маленькую — квартир 4+ в новостройках?
— Покупатели становятся рациональнее. Огромные площади недёшевы, поэтому они переходят в разряд менее востребованных. К тому же «индустрия дома» — отделка, девайсы, мебель — сейчас настолько технологизировалась и изменилась, что можно очень эффективно и функционально наполнить даже небольшое жизненное пространство. Вы рассуждаете в терминах однокомнатных квартир, а я — в терминах небольших площадей. Я этот тренд вижу, и мы пытаемся ему соответствовать.
—Даже в таких проектах, как «Русское солнце»?
—У нас в «Русском солнце» есть небольшое количество «размашистых» квартир для тех, кто хочет самовыразиться. А всё остальное с точки зрения планировок вполне рационально: студии по 30 с небольшим квадратных метров, однокомнатные квартиры в районе 40 квадратных метров, двухкомнатные квартиры приблизительно по 50 квадратных метров, трёхкомнатные квартиры чуть меньше 70 квадратных метров.
И мы активно продвигаем свободные планировки. Цифровое общество, цифровой менталитет оказывают очень серьёзное влияние на потребительское поведение. Рационализация общества идёт семимильными шагами, она будет развиваться и дальше, так как смежные с девелоперами отрасли предлагают большое количество изящных, разумных решений.
Надо учитывать и то, что люди всё чаще общаются за границами квартир. Встречаться с друзьями в кафе стало правилом, хотя ещё мои родители все события отмечали у себя дома. Естественно, ревизии подвергается и необходимость избыточных площадей, покупатели готовы от них отказаться.
Покупатели заставят строителей строить качественно
— Изменилось ли что-то ещё в поведении покупателей жилья?
— Покупатели стали требовательными тотально. Во-первых, они уже имеют достаточно неплохую потребительскую эрудицию, во-вторых, прислушиваются к мнениям экспертов. Я считаю, что в итоге они заставят отрасль стать современной, ориентированной на безупречное качество, развёрнутой лицом к клиенту.
— Качество жилья во многом зависит от качества стройматериалов. По мнению экспертов, в премиальном сегменте недвижимости была огромная зависимость от импорта, который составлял чуть ли не 50%. В нынешних условиях можно ли перестроить процесс так, чтобы качество не пострадало?
—На мой взгляд, зависимость от импорта была всё же гораздо меньше названной вами цифры. В основном слабые точки — это отделочные материалы и лифты, но здесь мы находим замену прежним поставщикам. Если же говорить о стройматериалах, то их основу составляют металл, бетон и кирпич — они мало зависимы от импорта.
Так что хотя проблема и существует, но она не столь глобальна, как кажется многим. Это просто сложная технологическая задача, но решаемая. У нас много заводов в Китае, и сейчас мы просто перенастраиваем нашу логистику.
Да, риски потери качества есть. Но, во-первых, мы будем пытаться их предвосхищать. А во-вторых, у нас очень много местных поставщиков, которые будут отвечать за качество в рамках пятилетней гарантии.
Кроме того, поверьте, безалаберность и безответственность людей, занятых в отрасли, не менее значимы, когда речь идет о качестве. Что толку, например, использовать дорогие импортные лифты, если сборщики плохо закрепили болты? Мне известны случаи, когда даже из самых дорогих импортных материалов в итоге получалось некачественное жилье.
— Как вы решаете проблему безалаберности?
— В прошлом году мы создали «Службу потребительской приёмки». Она ходит следом за технадзором и проверяет уже его работу.
«Хочу вернуться домой»
— Наш поворот в сторону Азии как-то скажется на архитектурной мысли? Ведь до сих пор мы многие идеи брали у Запада. Хотя ваше «Русское солнце», например, решено уже в другой стилистике — русской.
— По большому счёту, на Руси жилище всегда было в высшей степени сакрализировано. Поэтому я хотел бы это осмыслить не в терминах поворота в сторону, например, Азии, а в терминах поворота внутрь себя, в глубину истории. В России очень хорошие, глубокие, мощные традиции. Нацеленные на человека, сакрально обоснованные. Концептуальные и продуманные, как это принято сейчас говорить.
В Европе же давно нет массового жилищного строительства. И многое из того, что строится там в данный момент, уже не вызывает восхищения.
Наша традиция качественного, душевного, творческого, ответственного отношения к жилищу очень глубока. И зачем нам куда-то поворачиваться — на Запад или на Восток?
Когда путешествуешь по Русскому Северу, видишь деревни, где сохранились объекты деревянного зодчества аж XVII века — неважно, церкви это или избы, — все они восхищают своей уместностью, функциональностью, одухотворённостью.
Всё это ладно скроено и в то же время пронизано большой историей преемственности. Я считаю, нам нужно двигаться именно в этом направлении. И даже Восток с его быстрорастущим Китаем и «экономическими тиграми» не должен являться предметом поклонения. У нас есть своё, самобытное, понятное — я просто хочу вернуться домой.
При этом, конечно же, мы не станем работать по средневековым технологиям, мы будем использовать всё самое современное.
В поисках аварийного выхода
— Вы говорили, что ключевых проблем, которым уделяется недостаточно внимания, несколько. Что можно выделить особо?
— Сегодня много говорят о комплексном развитии территорий. Очень разумной была идея объединить в один поток, в одно правовое поле все возможные способы редевелопмента и развития.
Но на сегодняшний день ещё не завершена проработка стройного, прозрачного и понятного всем механизма деятельности по расселению аварийного жилья — хочется увидеть её итоги как можно быстрее и в каких-то окончательных документах. Мы видим, что предварительная работа идёт, но пока не столь явно, процесс скорее кулуарный.
— В продолжение темы качества жилья вернёмся к проблеме комплексного развития территорий. О чем здесь стоит говорить?
— Мне очень импонирует опыт правительства Москвы по подготовке проектов развития территорий. Они действительно заказывают весьма серьёзным институтам расчёты, проводят мастер-планирование, прорабатывают не только основные характеристики, такие как маятниковые миграции и обеспеченность социальной инфраструктурой, но даже такие параметры, как бюджетная избыточность либо дефицитность того или иного сегмента территории.
Мне почему-то кажется, что этот тренд очень скоро будет массовым, по крайней мере, в городах-миллионниках, так как эти решения давно назрели.
Время очищения и возможностей
— С какими ожиданиями вы вступили в 2023 год? Что пожелаете строительному сообществу и строительному рынку в целом?
— Главное — быть адекватным тем общественным трендам, которые сейчас формируются. От того, насколько хватит мудрости, силы и проницательности игрокам отрасли, покупателям, государственным структурам и финансовому регулятору — всей этой системообразующей четвёрке, — от этого и будет зависеть то, как отрасль революционирует, потому что об эволюции речь уже не идёт. У нас есть уникальный шанс сделать мощнейший рывок к единению с людьми, с теми, для кого мы, в конце-то концов, и работаем.
Вспомнился один позитивный прецедент в конце 2021 года — банк ДОМ.РФ по вине заёмщика заработал дефолт в Ленинградской области. А прецедент заключался в том, что ДОМ.РФ не воспользовался своим юридическим правом вернуть деньги дольщикам, а взял на себя полную ответственность за этот проект, вплоть до того, что на месте стройкиразместил табличку: «Застройщик — банк ДОМ.РФ».
Представьте, насколько тщательно банк, который стал банком-строителем и взял на себя ответственность за проект, будет подходить к выбору контрагентов. В этом плане механизмы, заложенные в 2018-м, только начали работать, они раскроются в полной мере ориентировочно до 2025–2026 годов, и после этого мошенники, аферисты и неумехи в строительство не просочатся.
На самом деле отрасль очищается или может очиститься, она пытается сделать большой шаг вперёд, многие процессы запущены, и движение происходит в нужном направлении — к людям, стране, достойному будущему.
