Банкам запретят выдавать ипотеку по околонулевым ставкам без "подушки безопасности"
Банкам разрешат еще полтора месяца выдавать ипотечные кредиты с околонулевыми ставками в нынешнем режиме, следует из проекта указания ЦБ.
Ипотека с околонулевыми ставками, или "ипотека от застройщика", стала популярна в прошлом году. Заемщик мог получить кредит под символический процент - около 0,1% - но стоимость квартиры завышалась, иногда на 20-30%. ЦБ выступил против этой практики, указав, что такая схема кредитов рискованна для участников процесса. Покупатели жилья при финансовых проблемах не смогут расплатиться с банками, даже продав заложенную квартиру (поскольку ее цена была завышена). Банки остаются с переоцененными залогами. Это может привести к системным проблемам.
Ранее ЦБ представил проект указания об ужесточении требований к субсидированным кредитам, а сейчас - доработанный проект. Предполагается, что банки должны будут формировать повышенные резервы на возможные потери по кредитам с низкими ставками. Для ипотеки со ставкой на 20-50% ниже доходности десятилетних ОФЗ (сейчас - около 10,8%) резервы должны увеличиться на 30%, для кредитов, по которым ставки ниже на 50% и более, - в полтора раза. "Увеличение резервов повысит расходы банков при выдаче ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных. Таким образом, регулятор стимулирует банки отказываться от практики получения компенсации расходов при применении пониженных процентных ставок за счет увеличения застройщиком на 10-30% цены объекта ипотеки", - пояснил "РГ" собеседник в одном из крупных банков.
"Расходы на создание таких резервов окажут некоторое, но не очень существенное давление на капитал банков, такой подход значительно снизит риски банков. Стоит принимать во внимание, что по мере выплаты основного долга эта разница будет постепенно снижаться, приведет к роспуску резервов", - отмечает директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Ксения Якушкина.
Новые требования будут распространяться на кредиты, выданные с начала года. Исключением станет ипотека, одобренная до конца 2022 года - если кредит успеют выдать до 1 апреля, то под ужесточение требований он не попадает.
Минстрой уже в конце года заявлял, что ведет работу с застройщиками об упразднении околонулевых ставок.
Минимальные ставки по субсидированным кредитам от девелоперов с начала 2023 года повысились до 3%, говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков.
Зачастую такие программы подразумевают существенное повышение итоговой стоимости кредита, хотя есть и компании, которые предоставляют субсидированную ипотеку без удорожания квартир, беря на себя все расходы по субсидированию, отмечает он.
При этом девелоперы находят и новые методы привлечения покупателей. Так, многие застройщики стали предлагать ставку 0% на определенный период - как правило, два-три года, - после чего она поднимается до базовой, отмечает Веселков.
Растет популярность траншевой ипотеки на строящееся жилье. Сумма кредита делится на два транша - 10% оплачивается сразу после заключения договора, 90% - не позднее чем за месяц до даты ввода объекта в эксплуатацию, поясняет директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. Благодаря тому, что поначалу проценты начисляются не на всю сумму кредита, а только на 10% от нее, ежемесячный платеж в этот период будет существенно снижен. Иногда до ввода дома в эксплуатацию покупатели платят по траншевой ипотеке лишь символические взносы - от рубля в месяц, говорит Веселков.
Ряд застройщиков предлагает клиентам отсрочку первоначального взноса на срок до полугода.
Один из девелоперов объявил о начислении кэшбека при внесении первоначального взноса через определенный банк, рассказывает эксперт МИЭЛЬ "Строгинская пойма" Евгений Бражин. Клиентам возвращается 15% от стоимости квартиры, то есть фактически весь первый взнос. По сути это разновидность высокорискованной ипотеки без первоначального взноса, отмечает Веселков, ЦБ уже выразил обеспокоенность по поводу внедрения этого маркетингового инструмента. "Думаю, что данная программа не получит широкого распространения и вскоре будет свернута", - считает эксперт.
Покупатели жилья по ипотеке от застройщика при возникновении проблем не смогут расплатиться с банками, даже продав квартиру
Существенно увеличилось число компаний, в арсенале которых есть опция трейд-ин (зачет уже имеющегося жилья), говорит управляющий партнер "Метриум" Надежда Коркка. Большинство застройщиков замораживают стоимость выбранного лота в новостройке на период реализации квартиры клиента. Широко востребованной стала услуга трейд-ин с проживанием, предполагающая, что клиент может жить в старой квартире до сдачи новостройки.
Также застройщики чаще стали предлагать покупателям договоры долевого участия с пунктом об "обратном выкупе квартиры", отмечает Коркка. Компании обязуются выкупить квартиру по рыночной цене, если клиент решит от нее отказаться в течение нескольких месяцев после ввода дома.
В любом случае надо понимать, что все акции и ипотечные продукты в первую очередь направлены на поддержание рынка продаж новостроек, говорит Бражин. Не нужно воспринимать эти акции как своего рода подарки от застройщика. Выбирая ту или иную схему приобретения, внимательно прочитайте договор, ознакомьтесь с примечаниями мелким шрифтом (с так называемыми "звездочками"), советует он, чтобы оказаться действительно в выигрыше, что сейчас вполне возможно.