В Татарстане запускают халяльную ипотеку в сфере ИЖС

Как стало известно "Реальному времени", в Татарстане собираются запустить аналог исламской ипотеки в сфере индивидуального жилищного строительства. Представители семи крупных застройщиков загородной недвижимости рассказали, как разрабатывают систему беспроцентной рассрочки по нормам шариата. Каковы перспективы новой услуги в рамках старта пилота по внедрению системы исламского финансирования в России и с какими трудностями сопряжен этот проект — в нашем материале.

"Халяльная ипотека привлекательна не только для мусульман"

Свыше 140 млрд рублей заняли в банках россияне в минувшем году, чтобы заняться индивидуальным жилищным строительством. Сегодня около 90% сделок в сфере ИЖС происходит с привлечением банков и около 80% ипотечных кредитов оформлено по государственным льготным программам.

Таким образом, интерес к ипотеке на ИЖС достаточно высокий. Однако в общем объеме жилищных кредитов на этот сегмент недвижимости приходится лишь 5%, отметил татарстанский предприниматель, владелец СК "Ханский дом" Ильяс Гимадов. Застройщик совместно с несколькими компаниями выступил инициатором проекта халяльной ипотеки для ИЖС:

— Рынок недвижимости тормозит в том числе отсутствие льготных программ на вторичное жилье. Нашим клиентам, допустим, надо продать квартиру, но они не могут, потому что всем выгодно покупать в ипотеку первичку. Вторичное жилье стоит — и эта цепочка не работает. В связи с этим мы совместно с семью другими такими же компаниями работаем над проектом альтернативной ипотеки, точнее, рассрочки, которая является неким аналогом халяльного (исламского) кредитования. Когда-то по этой системе работали компании-застройщики многоквартирного жилья. Мы же предлагаем свой вариант для ИЖС. Покупатель сможет оплатить 50 процентов от стоимости дома. Остальные 50% — в рассрочку на 5—8 лет. Рассрочка беспроцентная, однако платеж будет зависеть от стоимости квадратного метра на рынке, то есть ежеквартально независимая оценка будет проводить мониторинг цен по ИЖС и устанавливать рыночную цену за квадратный метр объекта, — рассказал Гимадов.

Инициаторы проекта планируют презентовать халяльную (мусульманскую) ипотеку в сфере ИЖС на форуме KazanSummit в мае этого года.

— Уверены, что это интересное предложение для рынка в целом. Тем более на фоне повышения ставок на ипотеку. Мы называем этот продукт аналогом исламской ипотеки, но он подходит не только мусульманам, но и любому покупателю, любого вероисповедания. Сейчас идет регистрация финансового продукта в Минюсте, — добавил предприниматель.

"Надо посмотреть"

Специалисты финансового рынка пока осторожно высказываются о перспективах проекта. Экономист, генеральный директор аналитического агентства "БизнесДром" Павел Самиев считает, что сейчас сложно оценить будущее халяльной ипотеки, так как непонятен принцип верификации:

— Этот момент не проработан законодательно и регулятивно. В связи с этим дальше могут быть сложности с ее реализацией. Определенный спрос на этот банковский продукт есть, особенно в некоторых регионах России. Но надо понимать, что он находится в зоне неопределенности из-за того, что нет законодательных нормативов. Сейчас очень сложно оценить перспективы и тем более масштабы и объемы в деньгах.

Госдума готовится принять закон о проведении двухлетнего эксперимента по внедрению исламского банкинга в Дагестане, Чечне, Башкортостане и Татарстане (принят в первом чтении). Участники нового правового режима смогут предоставлять займы юрлицам и физлицам без взимания процентов, финансировать клиентов путем заключения договоров купли-продажи (в том числе недвижимости) с условием о рассрочке. В регионах-участниках эксперимента предполагается освободить ряд операций Организации партнерского финансирования от налога на добавленную стоимость и прибыль.

В Татарстане еще летом 2021 года в рамках KazanSummit был представлен новый исламский ипотечный продукт:

— На протяжении двух лет мы реализуем "Исламскую ипотеку" на приобретение жилых домов и земельных участков по нормам шариата. Фиксируем спрос на данную программу среди россиян, что подтверждается результатами маркетинговых исследований, — сообщили "Реальному времени" в пресс-службе Ак Барс Банка. — Понимая актуальность направления, стараемся поддерживать и расширять географию продаж "Исламской ипотеки" в крупных городах России. Надеемся, что те изменения, которые происходят в законодательстве, сделают исламские финансы более доступными и востребованными для клиентов.

"Почему мы видим паузу в продвижении мусульманских финансов в России"

Начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий отметил, что в России, по разным оценкам, от 15 до 25 миллионов мусульман, поэтому большой потенциал развития исламской ипотеки в России не вызывает сомнения:

— С одной стороны, есть очень много мусульман. С другой стороны, существующие в России виды кредита, в том числе и ипотека, явно противоречат исламу, который запрещает процент. Важной задачей сейчас является приведение финансовых инструментов, предлагаемых мусульманам, в соответствие с законами шариата, по крайней мере на территориях с существенной долей мусульманского населения, в том числе в Татарстане. Идея мусульманских финансов не нова. Она периодически то возникала, то исчезала и в России, но все как-то "руки не доходили" до ее осуществления. Наконец, сразу после начала СВО, в условиях резко выросшего санкционного давления и, как следствие, "разворота на Восток", идея мусульманского банкинга стала как никогда актуальной. По инициативе Рамзана Кадырова была возрождена идея мусульманских финансов, в том числе и мусульманской ипотеки. По всей видимости, этот продукт будет востребованным со стороны приверженцев ислама. Но для этого требуются весьма существенные изменения в законодательстве. Между тем, в Думе нет законодателей, которые имеют опыт работы с законами шариата применительно к финансам. Это очень специфическая сфера, поэтому "стыковка" российского законодательства с требованиями шариата в части мусульманских финансов потребует немало времени.

Максим Осадчий считает, что такой инструмент помог бы увеличить количество ипотечных кредитов в регионах с мусульманским населением:

— Возьмем, например, Чечню. Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физлицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, в целом по России в декабре 2022 года достигло 57 тысяч. Из них в Чечне — всего 46 кредитов! Программа халяльного кредитования в первую очередь направлена на "мусульманские" регионы и поэтому я жду активности в этом направлении, в первую очередь со стороны региональных банков. Но есть и проблема: в Чечне нет ни одного банка, зарегистрированного в этой республике.

"Все предприниматели ждут этого"

Президент Ассоциации предпринимателей-мусульман России Айдар Шагимарданов подтверждает, что спрос на исламское кредитование достаточно высокий:

— Перспективы громадные. Мусульманского населения становится все больше и больше в стране и в мире, поэтому исламские финансовые продукты, в том числе халяльная ипотека, востребованы сегодня, а завтра они будут востребованы в разы больше. Чтобы все эти разговоры перешли в дело, необходимо, чтобы государство внесло изменения в закон о банковской деятельности. Тогда у нас смогут открываться мусульманские банки, и в таком случае вообще не будет никаких проблем с халяльной ипотекой — мусульманские банки будут конкурировать на одном уровне с немусульманскими.

По его словам, работа в этом направлении ведется давно. Много раз вопрос обсуждался в Госдуме.

"Нужна политическая воля"

Александр Разуваев, директор аналитического департамента "Альпари", считает, что исламское финансирование заработает с началом пилотного проекта исламских финансов:

— Учитывая, что Россия сейчас в значительной части отрезана от внешнего финансирования, исламские финансисты находятся в более выгодном положении. Западные санкции им не указ. Я не исключаю, что в Россию придут банки в том числе из Турции, Азербайджана, с Ближнего Востока, которые начнут внедрять исламское финансирование более активно, но при главном условии — наличия законодательной базы.

Другое дело, по его словам, чтобы продвинуть продукт по всей России, придется договариваться с кем-то из крупных розничных банков, "но почему бы и нет, вполне можно договориться".

Эксперт рассказал, что сейчас предприниматели из Баку рассматривают возможность создания финансовой компании в Москве, которая будет заниматься прежде всего исламскими финансами и привлечением денег из исламских стран.