Эксперты назвали патовые ситуации с жильем, которые загонят вас в тупик
Считается, что безвыходных ситуаций в жизни не бывает, но в вопросах недвижимости такие случаи вполне реальны, когда, несмотря на активные действия, решить вопрос в свою пользу оказывается практически невозможно. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, каких ситуаций с жильем лучше избегать, а если уж угораздило "вляпаться", как выйти из них с наименьшими потерями.
Неадекватный сосед
Страдающий алкогольной или наркотической зависимостью или психически неуравновешенный человек в соседях становится настоящим испытанием для всех окружающих и может сильно отравить жизнь обитателям не только близлежащих квартир, но и всего дома.
При этом реальных методов борьбы с такими людьми практически не существует, констатируют юристы.
Полиция, участковый и врачи
Законодательством, конечно, предусмотрен ряд мер для защиты прав жителей многоквартирного дома от недобросовестных или неадекватных соседей, рассказывает член Ассоциации юристов России Маргарита Курашина.
Так, например, на каждый случай нарушения общественного порядка следует вызывать полицию. Если стражи правопорядка не реагируют, надо писать повторное заявление и жалобу на их бездействие, советует адвокат "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.
Сотрудники полиции могут составить протокол о нарушении общественного порядка и забрать буйного соседа в отделение.
"Также можно обратиться к участковому. Желательно сделать заявление коллективным от нескольких соседей", – добавляет юрист компании "Генезис" Владимир Колганов.
Но часто общение с полицией и участковым соседа-дебошира не впечатляет, и выписанные штрафы он просто игнорирует, как и другие предписания.
Особенно сложно бывает бороться с психически неадекватными людьми, предупреждают юристы.
"В России принудительная госпитализация возможна лишь в строго ограниченных законом случаях – такой человек должен представлять опасность для окружающих или для себя самого. Так что врачи обычно предлагают человеку госпитализироваться добровольно, а если он не соглашается, то идут на принудительную госпитализацию достаточно редко", – констатирует адвокат, партнер адвокатского бюро "ЗКС" Андрей Гривцов.
Как правило принудительно отправить в психиатрическую клинику можно лишь тех людей, которые уже стоят на учете у психиатра, добавляет руководитель правового департамента Sona Private Consulting Наталья Чакир.
Если же неадекватный человек развел в доме мусор или 40 кошек, и из его квартиры исходит вонь, к соседям бегут тараканы, следует жаловаться в Роспотребнадзор, жилинспекцию и управляющую компанию, советует Тютюнникова.
Представители этих органов должны отреагировать на жалобу соседей, но и здесь западня – собственник "грязной" квартиры имеет право просто не впустить их внутрь для проведения проверки, предупреждают юристы.
С вещами на выход?
После множества мытарств и обращений в соответствующие органы жители дома начинают мечтать о том, чтобы такого неприятного соседа просто выселили из его квартиры и отправили куда подальше.
Но если человек является собственником жилья, то сделать это практически нереально, говорят юристы.
"Добиться выселения неблагонадежного соседа, если он является собственником квартиры, в которой проживает, невозможно, поскольку его право собственности и право на проживание в своей квартире в данном случае будут являться преобладающими", – объясняет адвокат, зампредседателя Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
Чуть проще ситуация обстоит в том случае, если квартира является муниципальной. Тогда теоретически муниципалитет может расторгнуть договор соцнайма по причине того, что проживающий в квартире человек нарушает права других жильцов дома, либо создает угрозу для их жизни и здоровья. Но на практике, однако, такие случае крайне редки, констатирует адвокат.
Продать и забыть
Зачастую изрядно намучившиеся жильцы приходят к тому, что им оказывается проще продать квартиру, чем бороться с соседом.
Правда продать подобное жилье будет сложно – придется сбрасывать цену процентов на 20-30 от рыночной, указывает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
По ее словам, приобретают такие объекты по цене ниже рынка обычно люди, которым не принципиально такое соседство – как правило, под сдачу в аренду.
"В нашей практике был покупатель, который выбрал квартиру в центре Москвы. Наш риелтор, приезжая на просмотр, обратила внимание, что в соседней квартире жил, мягко говоря, странного вида человек. Было понятно, что соседняя квартира захламлена, какие-то его вещи были вынесены на площадку. Наш риелтор не утаила этот факт от покупателя. Но на него он никак не подействовал, квартира была приобретена", – рассказывает старший юрисконсульт отделения "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова.
Так что потенциального покупателя лучше заранее предупредить о подобном соседстве, рекомендуют риелторы. Хотя далеко не все продавцы, по их словам, хотят делать это. Часто они предпочитают проводить показы во время отсутствия данного гражданина, проводят уборку на этаже, во время показа квартиры включают музыку, перечисляет хитрости клиентов руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.
Неоправданное доверие
Некоторые патовые ситуации в вопросах недвижимости, в отличие от случаев с соседями, которых не выбирают, бывают абсолютно "рукотворными" и возникают, когда люди ведут себя слишком безалаберно и чрезмерно доверяют тем, кому верить не стоит.
Ненужная гендоверенность
Нередко для совершения действий с квартирой люди выдают своим родственникам или знакомым так называемую "генеральную доверенность", которая предполагает передачу прав на осуществление самого широкого спектра действий с жильем. При плохом раскладе доверенное лицо совершенно неожиданно для собственника может продать квартиру, получит деньги, и сделать с этим уже ничего не получится.
"Чтобы не попасть в подобную ситуацию, любую выдаваемую доверенность необходимо максимально конкретизировать. Ведь на самом деле в большинстве ситуаций реальной потребности в гендоверенности нет", – говорит адвокат правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Евгений Королев.
По его словам, разумнее выдавать доверенности с четким ограничением полномочий, под конкретные действия. Например, без права продажи, залога, сдачи в аренду имущества. Или с правом продажи, но без права получения денежных средств. В таком случае они должны перечисляться непосредственно на счет владельца имущества.
Возможно в доверенности определить минимальную сумму (не дешевле) сделки по продаже имущества. Можно выдать доверенность без права снятия денег со счетов и осуществления платежно-расчетных операций – в случае с банковскими счетами и картами, добавляет адвокат.
Дарение вместо завещания
С излишним доверием может быть связана еще одна потенциально патовая ситуация в вопросах недвижимости – дарение. Например, бабушка дарит квартиру внуку, чтобы она точно досталась ему после ее смерти, и на нее не претендовали другие наследники, а в итоге он продает эту квартиру и выгоняет бабушку на улицу.
В такой ситуации уже практически ничего нельзя поделать, ведь собственником квартиры становится внук, и он вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Отменить такой договор не получится, предупреждают юристы.
"В судебной практике продажа подаренного жилья не является основанием для отмены дарения. Таким образом новый собственник реализует свое право распоряжаться имуществом, которое теперь принадлежит ему", – объясняет член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова.
Чтобы избежать этого, юристы рекомендуют крайне взвешенно подходить к передаче права собственности, тем более на единственное жилье.
Так, например, в договоре дарения можно прописать условие, что даритель вправе пользоваться квартирой. Такой пункт по законодательству включить в договор возможно, ведь в нем нет упоминания денег, рассказывает адвокат ProLegals Артем Сухов.
Одновременно с этим стоит заключить договор безвозмездного пользования этим жильем в пользу дарителя на длительный срок. В нем будет условие об обязательном проживании, отраженное в договоре дарения – в частности, прописан конкретный срок, в течение которого бабушка может жить в квартире, добавляет адвокат.
В качестве альтернативы также можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением, в котором прописываются обязанности по содержанию бывшего собственника, говорит адвокат.
Супружеский долг
Часто патовые ситуации становятся такими не сами по себе, а из-за незнания людьми своих обязанностей. Такое, к примеру, происходит с имуществом, нажитым в браке. Особенно остро вопрос встает в том случае, если у одного из супругов появляется большой долг. Речь идет не только о карточных долгах или микрозаймах, но и о долгах по бизнесу.
Может статься, что муж или жена, даже не подозревавшие о том, что у их второй половины есть долги, будут вынуждены расплачиваться по этим долгам своим же имуществом. Ведь все, что нажито во время брака, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено, говорит Тютюнникова.
В первую очередь взыскание будет, конечно, обращено на имущество фирмы, а затем на долю в общем имуществе того супруга, который имеет долги. Но если этой доли не хватит для погашения долга, под ударом окажется и имущество другого супруга, говорит Королев.
Для минимизации таких рисков, по его словам, люди зачастую заключают брачный договор, в котором изменяют режим совместной собственности и перераспределяют имущество. Но здесь есть важный и существенный нюанс: делать это надо до открытия супругом бизнеса и до получения им кредитов и займов, подчеркивает эксперт.
В брачном договоре также изменяется режим общей совместной собственности на режим раздельной собственности. Долги и обязательства по кредитам тоже становятся личной обязанностью того из супругов, кто их оформлял. Какие-либо взыскания кредитор сможет наложить лишь в адрес личного имущества должника. Второй супруг, который не брал долг или кредит, ничего выплачивать при этом не должен.
Однако в некоторых случаях под ударом может оказаться имущество, приобретенное до брака. Тогда супругу необходимо будет представлять доказательство того, что он владел недвижимостью до свадьбы и в его улучшения не вкладывались общие средства, объясняет Тютюнникова.
Так что такое имущество тоже стоит прописать в брачном договоре.