Жилье для молодых

На первых этажах этого ЖК расположились современные ресторанчики и кофейни, где можно «попить кофеечек в одиночестве или в компании друзей». Есть коворкинг: «там удобно работать и невзначай знакомиться с соседями». И тренажерный зал, куда можно спуститься на лифте. На каждом этаже – максимум четыре квартиры, потому что их юные жильцы «любят общаться, но оберегают свои личные границы». Паркинг? «Конечно, подземный!». Ведь двор – это не стоянка, а уютная территория с зелеными зонами, спортивными площадками, местами для уединения и шумных тусовок. И как «вишенка на торте» — непременно открывающийся вид на реку…

Студенты КГАСУ презентовали перед участниками форума эскизы жилья своей мечты. В их понимании жилой комплекс становится многофункциональным центром, где каждый житель может удовлетворить практически все свои потребности, ведь работать, общаться, развлекаться, отдыхать и заниматься спортом лучше всего, не выходя из дома! Кто-то даже теплые переходы между домами нарисовал.

Да, именно так представляют жилье для молодежи сами молодые люди. А каким видится оно профессионалам? Спойлер: почти таким же.

Жилплощадь all inclusive *

— Апарт-отели – новая типология жилья и тот формат, который максимально попадает под описание молодежной мечты, — говорит Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S. – И такие проекты в нашей стране уже есть. Появятся ли они в Казани? Пожалуй, это неправильный вопрос. Правильнее будет спросить: когда они появятся?

Агапов проводит небольшой ликбез. Сервисный апарт-отель – это синергия двух форматов: классической жилой недвижимости и отеля. Это жилье, которое спроектировано и реализовано, согласно гостиничным нормам: в зданиях присутствуют необходимые сервисные помещения, склады, сервисные лифты для разделения потоков… Но, в отличие от классических отелей номера в них распродаются. И приобретают их частные или институциональные инвесторы не для того, чтобы жить в них, а, чтобы обеспечить себя пассивным доходом.

— Чем данный формат может быть интересен для застройщика? – задается вопросом Антон Агапов. — В текущих реалиях сложно определить наилучший вариант использования земельного участка, не предназначенного для жилого строительства. Думаю, все прекрасно понимают, что после ухода из России крупных мировых брендов сегмент коммерческой недвижимости чувствует себя не очень хорошо. Сокращение посещаемости торговых центров усугубляет и развитие электронной коммерции. Такой же процесс происходит в сегменте офисной недвижимости под влиянием роста популярности удалённого формата работы. Классические гостиничные комплексы тоже чувствуют себя некомфортно — в виду закрытия границ и сокращения потока иностранных туристов. Поэтому на вопрос, что можно реализовать на подобном земельном участке, я отвечаю: сервисный апарт-отель.

Чем может быть интересен такой формат для институциональных инвесторов? По мнению Агапова, сегодняшняя волатильность фондовых рынков и валют заставляет инвесторов обратиться к наиболее понятному способу сохранения своих денежных средств. И так исторически сложилось, что таким форматом является недвижимость, которая может приносить стабильный арендный доход. Покупка для этих целей квартиры несет определенную «головную боль»: нужно делать в ней ремонт, находить арендаторов, взаимодействовать с ними, решать массу текущих вопросов. Владение номерами в апарт-отеле лишено этого – все заботы, включая работу с дебиторской задолженностью, берет на себя управляющая компания. Она же реализует маркетинговую стратегию, обеспечивая продвижение объекта и, соответственно, его загрузку и доходность.

Зачастую апарт-отели находятся в хорошей локации с нормальной транспортной доступностью, близостью к центрам деловой и культурной жизни города, к тому же они имеют собственную развитую инфраструктуру и гостиничный сервис. Это позволяет сдавать апартаменты на 30-40% дороже аренды однокомнатной квартиры.

— Да, сами апартаменты чаще всего занимают небольшую площадь — в среднем, от 22 кв. метров, — рассказывает Антон Агапов. – Но мы не «закрываем» людей в них – пространством для общения выступает лобби.

Как правило, лобби с доступом в рестораны, фуд-холл, фитнес-центр, салоны красоты, занимает первый этаж апарт-отеля. Выше могут располагаться бизнес-центр, коворкинг и, конечно же, сами апартаменты. Синергия форматов позволяет обеспечивать концепцию «город в городе», где человек, не выходя из комплекса может реализовать любую свою потребность

На кого рассчитана такая жизнь? На студентов, людей свободных профессий – айтишников, дизайнеров, блогеров, тех, кто работает «на удаленке». Порядка 60 % — иногородние.

— Ещё одна отличительная черта апарт-отелей – социализация, — рассказывает Агапов. — Мы не только предоставляем общественное пространство — мы проводим различные мероприятия. Лекции, семинары, мастер-классы, спортивные игры… Мы предоставляем платформу для общения людей по интересам, формируем некую экосистему, из которой человеку уже довольно сложно вырваться.

Отвечая на сложный вопрос об окупаемости подобных проектов, Антон Агапов признался: если у застройщика есть возможность построить жилье, вряд ли будет искать альтернативу этому решению.

— А, если нельзя? Вот тут и начинаются вопросы. И все же застройщик получает окупаемость не за 15 лет, как это бывает с гостиницами. К тому же, строить апарт-отели можно с применением эскроу-счетов, а продавать — с использованием ипотечных продуктов.

Ильсур Метшин, мэр Казани:

Ребята и Ко

— Так уж получилось, что поколения Альфа и Z, которые сейчас выросли, будут самыми многочисленными. Они активны и нуждаются в особом формате проживания: оберегают личное пространство, но в то же время не любят одиночества. По данным ООН, за ближайшие 25-30 лет число городского населения увеличится в несколько раз. И этим людям надо будет где-то проживать.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management считает: это не может не влиять на рынок. Она рассказывает о недвижимости для молодежи с приставкой «ко», являясь экспертом в области строительства коливингов.

Сегодня в мире насчитывается около 10 тыс. таких объектов, в общей сложности на 400 тыс. мест. И ежегодно этот сегмент прирастает на 20-30%.

— Меня часто спрашивают, чем этот формат отличается от апарт-отелей. Коливинг — это здание, где у каждого резидента есть своя комната, но также есть общая совместная инфраструктура, управляющая компания, менеджер, который организует мероприятия… Но при этом, у каждого коливинга есть свой профиль резидента, и не соответствуя ему, попасть туда очень сложно.

Проще говоря, это формат недвижимости для совместного проживания людей с общими намерениями. Типичный коливинг, как правило, находится в крупном городе и входит в сеть — по словам Ольги Шарыгиной, единичные редко «выживают». Статистика показывает, что средняя площадь такого объекта колеблется от 1,5 до 2 тыс. кв. метров. Средняя площадь одного номера – 19 кв. м. Средний срок проживания одного резидента — 12 месяцев. К слову о резидентах – в большинстве своем, это студенты и «цифровые кочевники». Как правило, в одном коливинге в среднем около 40 номеров, а на одного проживающего приходится около 40 кв. м – это площадь его личного номера и общественного пространства в расчете на одного человека, как говорит Ольга, «инфраструктуры, которая создает счастье».

— По статистике, средний уровень заполняемости коливинга — 94%. Согласно российскому законодательству, коливинг — это коллективная форма размещения, которая приравнивает его к гостиницам. Скажите, много ли у нас в стране гостиниц, которые могут похвастаться такой загрузкой?

Однако, в понимании эксперта, в России настоящих коливингов мало. Некоторые объекты так называются, но по факту представляют собой просто жилье.

— Это не более, чем маркетинговый ход, — говорит Ольга Шарыгина. – Но уверена, в ближайшее время в стране должны появиться красивые объекты. Надеюсь, Иннополис нас тоже порадует коливингом. Что касается окупаемости, то быстрее приносить доход начинают объекты от 150 номеров. Умножаем на 40 кв.м., приходящиеся на одного резидента и получаем общую площадь объекта. Да, я думаю, что Антон Агапов был слишком оптимистичен. В наши сложные времена речь идёт от 10-15 годах.

Ильсияр Тухватуллина, главный архитектор Казани:

Реальность, которая не хуже мечты

Семь лет назад Иннополис был создан, буквально, в чистом поле – без истории и какой-либо архитектуры.

— С одной стороны у нас нет проблем с ветхой инфраструктурой, с другой — нужно создавать традиции и привлекать людей, — говорит Руслан Шагалеев, мэр Иннополиса. — Потому что человек должен понимать, зачем ему переезжать, например, из прекрасной Казани в город-стартап.

Эффективность управления городом здесь измеряют с помощью коэффициента счастья. Если верить этому показателю, Иннополис – один из самых счастливых городов страны.

В будни в городе находятся около 7 тыс. человек, постоянно проживают – 5 тыс. Средний возраст жителя – 31 год. То есть, Иннополис – город не только счастливых, но и молодых. И это самый большой проект арендного жилья, в котором 22 многоквартирных дома на 1,5 тыс. квартир. Стоимость аренды в месяц — от 12 тыс. рублей за «однушку» до 20 тыс. рублей за «трешку». Все квартиры меблированные и оснащены необходимой техникой. Собственно, это и есть важнейший фактор быстрого привлечения молодых специалистов в город, считает Руслан Шагалеев.

Помимо арендного жилья в Иннополисе есть большой комфортабельный кампус для студентов, в котором предусмотрен даже клининг. Есть комплекс таунхаусов, в котором приобрести дом может любой желающий. А также в стадии строительства находится большой жилой комплекс «Квартал Ю». По всем требованиям современной урбанистики – дворы без машин, общественные пространства на первых этажах… А рядом – лес, Свияга, Волга. Пусть без вида на них, но в пешей доступности – чем не мечта?

— Каждый третий житель нашего города — либо it-специалист, либо учёный. И это накладывает некоторые требования к городскому пространству и инфраструктуре, — рассказывает мэр. – У нас открытая система управления городом – большая сеть чат-ботов в Телеграмм, через которую мы общаемся с жителями и получаем обратную связь. У нас есть консьерж-сервис города, есть службы 24/7, есть виртуальная сотрудница Инна — первый самописный бот, который отвечает на стандартные запросы жителей. Нередко мы делаем опросы: какой интерактив лучше провести, какой спектакль привезти… И это здорово помогает нам в создании комьюнити, объединении людей по интересам. Да, качество жилья, дороги, инфраструктура — всё это очень важно, но город должен излучать определенную ауру — культурную, развлекательную, образовательную. И мы над этим системно работаем.

Но если Иннополис – уникальный проект, который создают для молодых «с нуля», то как быть с тысячелетней Казанью? Как предлагают вписать жилье для молодых в уже сложившуюся архитектурную канву местные застройщики?

Антонина Дарчинова, коммерческий директор компании Novastroy обращает внимание участников форума на агломерации: эти территории открывают массу возможностей для создания привлекательной среды для молодежи. Что немаловажно – по доступному ценнику.

— Раньше залогом успеха застройщика была поездка в девелоперский тур, чтобы подсмотреть там какие-то «фишки». Помните самый популярный вопрос к застройщику про его новый комплекс: «А какая там будет «фишка»?». Мы пришли к выводу, что не на это нужно опираться. Мы исследовали социально-демографический портрет наших клиентов и уже начали изучать их ценности. На них и нужно ориентироваться при строительстве ЖК. Так, например, у нас появились площадки с тренажерами и памп-трек для экстремального спорта.

По словам Антонины Дарчиновой, часто девелоперы просто закладывают определенные площади на «однушки», «двушки», «трешки»… Но людям важно иметь набор функций, а не просто площадь квартиры.

— Это созвучно с тем, что здесь говорили про апарт-отели. Поэтому сейчас мы занимаемся открытием соседского центра, коворкинга, лыжной базы… У людей есть такие потребности, и то, что нам удалось их выявить — большая ценность.

Жилье в агломерациях может предоставлять столичный уровень комфорта, но по более доступным ценам. И это становится плюсом для молодых специалистов, которые хотят перебраться из других городов поближе к мегаполису.

Впрочем, Наиль Галеев, генеральный директор группы компаний «СМУ-88» уверен, что жильё для молодых – это не обязательно какой-то компромиссный вариант. Для данной категории клиентов должны быть разные предложения.

— Наши проекты в среднем чуть дороже рынка. Вместе с тем, порядка 40% наших жильцов – люди в возрасте от 25 до 37 лет. Как правило, это успешные предприниматели, представители новых профессий, которые легко могут работать на удалёнке. В их понимании жилье – не просто квартиры, а полноценное пространство для жизни, которое должно отражать их повседневный сценарий. Что в этом случае становится важным?

— Во-первых, локации, — отвечает на этот вопрос Наиль Галеев. — Сегодня в казанских агломерациях есть все, чтобы обеспечить базовые потребности. Но становится сложнее, когда речь заходит о досуге, регулярных занятиях спортом, дополнительных кружках и секциях для детей – о том, что делает нашу жизнь более разнообразной.

Еще один важный критерий жилья для молодых — наполнение пространства жилого комплекса. Аскетичный подъезд, пара качелек и турник во дворе – таким сегодня не привлечь молодежь.

— Комфорт и эстетика не должны ограничиться вашей квартиры. Красивый холл с живыми цветами, возможность помыть лапы собаке после прогулки или зарядить свой гаджет на скамейке во дворе – это то, что откликается у молодежи, ведь комфорт создается из огромного количества мелочей, о которых ты даже не задумываешься, но становится приятно, когда обнаруживаешь их.

Сегодня в нашем обществе произошла серьёзная переоценка приоритетов, считает Наиль Галеев. Демонстрация обладания какими-то материальными благами отходит на задний план, особое значение приобретают другие ценности – ощущение баланса, гармонии с собой и окружающей средой. На основе этих убеждений и должно создаваться жилье для молодых.

Ольга Туманская

* Все включено – перевод с английского 

Фото: сайт сети апарт-отелей Ye`s, сайт Becar Asset Management, официальный сайт города Иннополис

Сообщение Жилье для молодых появились сначала на Cтройэкспертиза. Отраслевой журнал в ваших интересах.