Стройка-2023: новые проекты "замерзнут" до лета?

Минувшей осенью СМИ сообщали, что ввод новостроек в Свердловской области в октябре 2022 года упал на 57,6%, а количество сделок на первичном рынке - на 45% относительно октября предыдущего года. Между тем, глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников считает 2022-й "хорошим годом для строительной отрасли", а объемы строительства — рекордными. Он призывает "воздержаться от участия в похоронах" строительной отрасли, предрекая увеличение количества инвесторов в новом году.

По данным Уральской палаты недвижимости, количество непроданных квартир в новостройках Екатеринбурга к декабрю достигло рекордного уровня в 42 тысячи позиций, по итогам года падение продаж может составить от 15 до 25% относительно показателей прошлого года.

Продолжится ли этот тренд в 2023 году и сможет ли возвращение льготной ипотеки удержать рынок новостроек от стагнации? На вопросы "Уралинформбюро" ответил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

Михаил Хорьков

- В ходе недавней онлайн-дискуссии "GUD-диалог. Перекличка по жилью" вы предрекли снижение инвестиций в строящееся жилье в 2023 году. О каких инвестициях идет речь?

- В первую очередь мы говорим об инвестициях со стороны застройщиков. Предложение сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы реализации ниже, чем в предыдущие два года. Те проекты, которые выходили на рынок в 2022 году — частично инерция и нежелание останавливать стройку объектов, в которые вложено достаточно много средств. А вот что касается инвестиций в новые проекты — тут застройщики в наступающем году будут более осторожны. Думаю, они начнут выводить их на рынок уже после того, как в проектах 2022 года будет распродана значительная часть квартир. В любом случае определенность в этом вопросе мы получим не раньше лета.

- И что это будет: корректировка рынка или его стагнация?

- Это термины, в которых сложно говорить про будущее, но ротация предложения ожидаемо замедлится. Впрочем, бизнес так устроен, что невозможно остановить процесс подготовки новых проектов полностью. Чтобы застройщик начал продавать квартиры, скажем, в 2024 году, он уже сейчас должен пополнять земельный фонд, инвестировать в проектирование, в отселение и выкуп земельных участков. Это процесс, который не останавливается, просто он не всегда виден с точки зрения конечного потребителя.

- Можно ли предположить, что льготная ипотека и скидочные акции от застройщиков в новом году уже не будут драйвером продаж?

- В начале 2023 года уже не будут. Потому что, во-первых, до недавнего времени не было известно, будет продлена льготная ипотека или нет, из-за этого покупатели стремились решить вопрос (оформления ипотеки и покупки квартиры. — Прим.ред) до конца года. Логично ожидать, что даже после решения продлить ипотеку с господдержкой на 2023 год активность покупателей первое время будет достаточно слабой. А скидки и акции работают лишь при высоком потребительском интересе к конкретному объекту, да и в этом случае они не способны кардинально увеличить объемы продаж.

Эффект от льготной ипотеки будет, но уже не такой мощный, как на предыдущих этапах. Скажем так: льготная ипотека цементирует текущую ситуацию, не самую простую с точки зрения спроса. Я полагаю, она позволит удержать рынок от глубокого падения продаж, но не приведет к их росту.

- Большая часть продаж в Екатеринбурге в 2022 году приходилась на квартиры с ценником до 5 миллионов рублей, а квартиры от 10 миллионов занимают в общей массе лотов всего 5%. Не знак ли это, что квартиры в новостройках и дальше будут "упрощаться", чтобы попасть в данный ценовой предел?

- Расслоение по качественным группам нового жилья далеко не новая тенденция. Тренд на упрощение жилья есть, но он на рынке не единственный. Да, в секторе массового спроса, в первую очередь эконом-класса, застройщики делают ставку на самое простое, недорогое, компактное жилье, чтобы продавать более-менее динамично и много. С другой стороны, есть проекты пусть и не "нишевые", но ориентированные на качественное улучшение жилищных условий. Скорее всего, в следующем году увеличится качественный разрыв между проектами дешевыми и простыми и проектами дорогими, но интересными покупателю.

- В последние два года на всех уровнях раскручивается тема КРТ. Летние аукционы показали, что девелоперы заинтересованы в этой модели и "за ценой не постоят". Может ли КРТ стать новым драйвером рынка?

- Интерес девелоперов к комплексному развитию территорий связан в первую очередь с пополнением земельного банка и созданием задела для работы на среднесрочный и долгосрочный период. Конечно, эти участки привлекательны, ведь они располагаются в уже сформированной городской среде, с доступностью к инфраструктуре и прочим благам городской жизни.

Другое дело, что это будут не самые быстрые проекты в плане вывода жилья на рынок и прогнозирования сроков реализации. Скорее можно назвать КРТ рыночным "буфером", который позволит в будущем балансировать спрос и предложение.

Беседовал Евгений СУСОРОВ