Бонусы и риски "дачной реновации"

В конце ноября Российский союз промышленников и предпринимателей и Российский союз строителей призвали федеральный Минстрой распространить модель комплексного развития территорий (КРТ) на дачные участки и территории индивидуального жилищного строительства. Проще говоря, на дачных участках появится современное жилье со всей положенной при КРТ инфраструктурой: дорогами, социальными объектами и рекреационными зонами.

На первый взгляд, никакого новшества тут нет: территории частного сектора, в том числе в Екатеринбурге, давно и относительно успешно застраиваются высотными домами (предварительно переведя эти участки в градзону Ж-5). Но до сей поры речь о КРТ на частных землях не шла: их осваивают в рамках "авторских" проектов девелоперов, в которых, к примеру, строительство школ или дорог не является обязательным условием.

Впрочем, пока непонятно, какие конкретно территории – дачные, садовые (они относятся к градзонам СХ-3 и СХ-4) или сугубо земли ИЖС (градзоны Ж-1 и Ж-2) планируется "комплексно развивать". Информация по этому вопросу очень скупа. Так, согласно ноябрьской публикации на портале ЦИАН, речь идет о "старых и полузаброшенных" садоводческих товариществах. Определять участки "под развитие", скорее всего, будут региональные власти.

"Я думаю, механизм КРТ в большей мере может быть распространен на садовые участки, которые по разным причинам остались в городской черте, - предположил в беседе с "Уралинформбюро" ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. - Смысла отселять их за городом особого нет".

Косвенно эту гипотезу подтвердил в ходе недавней пресс-конференции президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. Отвечая на вопрос корреспондента агентства, целесообразно ли возводить на дачных участках многоэтажное жилье, он заявил, что "урбанизация развития городов показывает неизбежное… сокращение частного сектора", а "ИЖС место за Екатеринбургской кольцевой дорогой".

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков также считает, что площадкой для "дачной реновации", скорее всего, станут территории, занятые аварийными (ветхими) ИЖС и садовыми домами.

"Поскольку индивидуальная жилая городская среда главным образом представлена частными домами советского периода, в настоящее время во многих субъектах Федерации большую долю аварийного жилого фонда составляют именно объекты ИЖС, - напомнил руководитель НОСТРОЙ. - Зачастую такие территории не обеспечены центральным отоплением, водоснабжением и канализацией. Подобные проблемы отсутствуют в современных коттеджных поселках, сбалансированных как единое целое. Однако они в полной мере сохраняют свою остроту в тех случаях, когда застройка на территориях ИЖС и садовых домов была сформирована в советские годы. Применение механизма КРТ для строительства ИЖС, безусловно, является большим преимуществом для граждан населенного пункта, где реализуется такой проект, поскольку качество жилой среды будет повышено".

"Мы поддерживаем эту инициативу, - заявил председатель комитета по строительству Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Валерий Ананьев. - Считаем, что действительно надо развивать механизм КРТ на все городские территории, где это только возможно. Понятно, что надо избавляться и от ветхого жилья, и от индивидуальной жилой застройки там, где предусмотрена многоэтажная застройка".

Компания Ананьева "Атомстройкомплекс" известна скандалами с "зачисткой" территории под свое многоэтажное строительство. Поэтому неудивительна наступательная позиция девелопера: "С большинством жильцов удается договориться, но есть и такие, кто начинает заниматься экстремизмом, повышать цены, требовать выкупной стоимости в несколько раз выше рыночной и всячески тормозить строительство. Здесь, без сомнения, нужен какой-то механизм (в законе о КРТ. – Прим. ред.), как договориться с большинством, а остальные должны подлежать принудительному расселению, в том числе ради строительства инфраструктурных объектов, школ и садиков. Такой принцип надо всячески поощрять и распространять".

Столь категоричной позиции придерживаются не все игроки строительного рынка. Так, по мнению президента Ассоциации индивидуального жилищного строительства Максима Назаренко, идеальным вариантом для загородного КРТ было бы освоение незастроенных участков в градзонах СХ и Ж-1. Более того, такой сценарий будет выгоден и частникам, чьи дома расположены по соседству с "пятном застройки".

"Если мы говорим о комплексном развитии территории на Урале, в Сибири, Поволжье или даже Москве, то при заранее спланированном, грамотном подходе, с привязкой к инфраструктуре, асфальтированным дорогам, остановкам общественного транспорта, садоводы и ИЖС могут от такого КРТ только выиграть, - считает собеседник агентства. - Но если речь идет о выкупе садов, огородов и садовых домов, которые люди купили на ипотеку либо получили в дарение, тогда ничего хорошего в таком КРТ нет. Зачем при огромной территории нашей страны и регионов "расти вверх", когда можно "расти вширь", задействовав для застройки муниципальные и федеральные земли?"

"Масштаб разрушений" во многом зависит от региона, где будут проводиться такие КРТ, считает Максим Назаренко. "Например, на юге страны, где в каждом СНТ уже строятся трехэтажные дома и апарт-отели, в этом вопросе царит полный хаос и частые злоупотребления. Там это (изъятие дачных участков под реновацию. – Прим. ред.) может стать проблемой", - уверен эксперт.

Жители частного сектора, расположенного на окраинах уральской столицы, новость о "дачной реновации" восприняли нервно. По мнению пользователей telegram-канала "Индивидуальный жилой сектор Екатеринбурга", если соответствующий закон будет принят, на правах собственников малоэтажного жилья можно будет смело ставить крест.

Садоводы Шарташа не в восторге от соседства с ЖК "Каменные палатки"

"Единственный весомый аргумент в пользу того, чтобы КРТ применять и к кварталам ИЖС - это публичное обсуждение проекта с участием муниципалитета, - считает председатель совета ТОС "Новоэкскаваторный поселок" Всеволод Орешкин. - Первая волна реновации на Уралмаше и Эльмаше началась с собраний собственников квартир в многоквартирных домах. Администрация района приложила массу усилий, терпеливо разъясняя каждый шаг. Частный же сектор зачастую выкупается втихаря, с психологическим давлением, через серые схемы с мутными посредниками-прокладками".

По мнению собеседника агентства, при включении частных кварталов в территорию КРТ законодатели должны быть готовы к тому, что хозяева участков скажут решительное "нет" – и право на такой отказ тоже должно быть закреплено в градостроительной и земельной документации города. При этом эксперт признал, что тут могут "начаться нюансы".

"По закону треть собственников может исключить свою территорию из КРТ на голосовании. Но как именно будут считать "треть собственников"? По "соткам", по "квадратам" или по "душам"? А если в одном и том же квартале есть и многоквартирные дома, и ИЖС? Как учесть их интересы? - недоумевает Всеволод Орешкин.- Думаю, в текущей практике даже отказ от КРТ не будет гарантировать собственнику сохранение дома в обозримом будущем. Застройщик сможет выкупить участки и без всякой реновации".

Девелоперское сообщество смотрит на перспективу "дачного КРТ" с надеждой, более того, считает такой сценарий неизбежным. "Сопротивляться этому можно годами, но данный процесс экономически обусловлен, поэтому необратим, - уверен Вячеслав Трапезников. - КРТ как правовой инструмент балансирования публичной власти, собственника и инвестора уже оправдал себя, это очень удачная реформа. И для ИЖС этот шаг, я уверен, будет сделан в ближайшее время. Да, с защитой прав собственности, с большим набором преференций в пользу гражданина, но, так или иначе, города должны развиваться, это требование времени, и оно будет реализовано".

Новостройки "Астона" рядом с частным сектором на Юго-Западе Екатеринбурга

Стоит отметить, что компания "Астон. Екатеринбург", руководимая Трапезниковым, де-факто уже реализует в столице Урала "реновацию" частного сектора – правда, пока в ограниченных масштабах. Как минимум две новостройки компании находятся в кварталах, еще недавно бывших зоной ИЖС: ЖК "Отрадный" (напротив "Радуга-Парка") и ЖК "Событие" ("цыганский поселок" на Юго-Западе).

Кроме того, в марте 2021 года городские власти разрешили "Астону" размежевать территорию частного сектора в границах улиц Народного фронта – Калинина – Молодежи – Достоевского (Уралмаш). Однако местные жители выступили против строительства высоток на их участках, и муниципалитет оставил этот квартал в статусе Ж-2 (зоны индивидуальной жилой застройки городского типа). В окончательной редакции Генплана-2025 эта территория также обозначена как "зона застройки малоэтажными жилыми домами до 4-х этажей". –

Какие районы частного сектора и садовых товариществ Екатеринбурга теоретически могут стать площадками для "дачного КРТ"? Точного ответа, разумеется, сейчас никто не даст, но некоторые подсказки есть в окончательной редакции Генплана-2025, утвержденной региональным Минстроем в декабре прошлого года.

Согласно карте функциональных зон, приложенной к Генплану, из "малоэтажной" в "жилую зону" должны превратиться Цыганский поселок в Юго-Западном микрорайоне, уралмашевские кварталы частного сектора в границах Донбасской – Ржевской – переулков Черниговского и Никольского, Бакинских Комиссаров – Ярославской – Народного Фронта – Новаторов и Бакинских Комиссаров – Черноярской – Ярославской – Новаторов, частный сектор в районе улиц Отрадной – Краснокамской, а также ИЖС на Вторчермете (кварталы Новосибирская – Окружная – Газетная – Патриса Лумумбы и Палисадная – Охранная – Эскадронная – Зенитчиков.

Красным цветом обведены кварталы частного сектора, потерявшие в Генплане-2025 статус ИЖС. Они расположены на Уралмаше

В данный момент по соседству с этими кварталами идет активная высотная застройка. Так, частный сектор на Юго-Западе осваивают, кроме "Группы Астон", компании "Атлас Девелопмент", "Гринвич", "Земельный ресурс", "Брусника".

Такие кварталы и в Цыганском поселке на Юго-Западе

Вокруг Цыганского поселка на ВИЗе медленно, но верно сжимается кольцо высоток от компаний "Астра-Девелопмент", "НКС-Девелопмент", "Фортис" и "Формула строительства". На границе с частным сектором на Уралмаше тоже полно строительных кранов: там строят высотное жилье компании "Ривьера Инвест Екб", "PRINZIP" и "Атомстройкомплекс". Рядом со вторчерметовскими "частниками" возводится новостройка от компании "Ривьера Инвест Екб".

Потерявшие статус ИЖС дома на Вторчермете

Не исключено, что они и станут главными претендентами на освоение соседних участков ИЖС, коли идея с "дачным КРТ" будет одобрена на федеральном уровне. Если, конечно, в последний момент на аукцион не заявится какой-нибудь тюменский или московский "джокер".

Евгений СУСОРОВ