Аналитика "Реального времени": загородной недвижимости пророчат рост

После сентябрьской "паузы" на рынок пришли новые клиенты

В Татарстане зафиксирован очередной рекорд по объемам ввода индивидуального жилищного строительства. Однако, по оценкам застройщиков, эти цифры — лишь эхо пандемии. Неопределенность и тревожный новостной фон 2022 года ударили и по рынку загородного жилья: в этому году число сделок на нем на порядок меньше. Тем не менее ИЖС остается одним из самых стабильных сегментов рынка недвижимости. Возможен ли возврат к показателям 2021 года, повлияет ли на рынок отмена льготной ипотеки и какие объекты будут пользоваться наибольшим спросом — в обзоре аналитической службы "Реального времени".

За 10 месяцев 2022 года в Татарстане введено 2,1 млн кв. метров жилья по линии индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отчитался замглавы Минстроя Татарстана Ильшат Гимаев. Это почти на 45% больше аналогичного показателя прошлого года. В январе — октябре 2021 года в сегменте ИЖС было введено 1,45 млн кв. метров жилья.

Объем ввода жилья в Татарстане за 10 месяцев 2022 года

По данным Татарстанстата

Застройщики объясняют рост ввода ИЖС регистрацией домов, построенных в 2021 году, на который и пришелся расцвет рынка индивидуального жилищного строительства. Сегодня, по оценкам участников рынка, объемы строительства и продаж в сегменте ИЖС не дотягивают до уровней 2021 года.По данным "Авито Недвижимости", по итогам трех недель ноября, объем предложения домов, коттеджей и дач на загородном рынке жилья Татарстана сократился на 2,7% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Больше всего уменьшилась экспозиция коттеджей — на 28,9%. Количество участков под ИЖС в Татарстане за год увеличилось на 8,1%. Спрос на загородное жилье за 3 недели ноября сократился на 16% по отношению к ноябрю прошлого года, на участки под ИЖС — на 12,4%.

В сравнении с ноябрем прошлого года спрос, действительно, ослаб, однако за последний месяц наблюдается некоторое повышение активности покупателей: +0,6% в сегменте домов, коттеджей и дач, +2,4% на участки, подтверждает Сергей Хахулин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости".

Средняя стоимость всех категорий домов, а также участков под ИЖС в годовом выражении выросла. Средний ценник на загородную недвижимость в Татарстане сейчас составляет 4 млн рублей (+33,8% за год), земельных участков под ИЖС — 800 тысяч рублей, годом ранее он был равен 600 тысячам рублей.

Средняя стоимость объектов на загородном рынке жилья Татарстана 1—22 ноября 2021 и 2022 года

По данным "Авито Недвижимости"

Сокращение спроса началось в феврале 2022 года

Спрос на загородные объекты этой осенью ниже, чем осенью прошлого года. Падение началось еще в начале 2022 года. И если летом рынок слегка оживился из-за сезонного интереса, то после 21 сентября продажи снова встали. Впрочем, в сентябре волнение покупателей было выражено уже меньше, чем весной: если в марте свои планы отложили 30% покупателей, то в сентябре — около 20%, отмечает Анна Березина, руководитель загородного направления ЦИАН.

Согласно базе данных ЦИАН, в Татарстане насчитывается 138 коттеджных поселков. Средняя цена коттеджа в республике составляет 10,8 млн рублей. Средняя цена участка в коттеджном поселке — 3,7 млн рублей. Минимальная стоимость коттеджа в поселке — 3,9 млн рублей, а участка — 60 тысяч рублей. Наименьшая площадь коттеджа в республике — 65 кв. метров. Самый просторный объект — 392 кв. метров. Участок с наименьшей площадью — 4 сотки.Аналитический центр "Домклик" в исследовании назвал населенные пункты в России, где c апреля по сентябрь было зафиксировано снижение стоимости частных домов. В лидерах снижения оказались районы в Татарстане, Самарской и Омской областях, а также в Краснодарском крае.

В Татарстане абсолютным лидером снижения цен на загородные дома в процентном соотношении стал Камско-Устьинский район. Дома здесь в сентябре стали дешевле на 45% по сравнению с апрелем. Сейчас купить дом площадью 110 кв. м в Камско-Устьинском районе можно в среднем за 2 млн рублей.

От мобилизации — за город

С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.

"Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил "Реальному времени" генеральный директор ООО "Корнер" Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты".

По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. "Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел "дешевле", получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом", — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.

Продажи пока "на троечку"

Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили "Реальному времени" сразу несколько участников рынка.

"Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании "Ханский дом", вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться". Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на "троечку", говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.

С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании "Богатырь". "Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков "Реальному времени". — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано".

Время запрыгивать в последний вагон?

Генеральный директор ООО "Маленький Токио" Артур Хафизов подтверждает, что интерес к загородной недвижимости действительно возрос. При этом отмечает, что подстегнула спрос новость об отмене с 2023 года льготной ипотеки.

На днях Минфин России заявил, что не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7%. "Когда говорят о программе льготной ипотеки, часто подразумевают новостройки, забывая, что программа кредитования под 7% подразумевает не только покупку готового жилья у застройщика многоквартирных домов, но и покупку дома с земельным участком у юрлица, финансирование строительства дома на участке по договору подряда и покупку земельного участка под ИЖС с последующим строительством дома", — напоминает он.

"Сейчас фактически у людей последний шанс купить дом в кредит по льготной программе. Стоимость потихоньку снижается, застройщики повсеместно предлагают акции и скидки. Но к концу года мы ожидаем ажиотаж на рынке в связи с большим количеством желающих получить льготную ипотеку перед ее отменой с января 2023 года. При росте ажиотажа компании урежут объем предлагаемых акций", — говорит он.

В 2023 году рынок загородной недвижимости пойдет в рост