Юлия Прохорова: "Инвесторы заняли выжидательную позицию на рынке"

Обзор рынка офисной недвижимости Казани в третьем квартале года

"Оцепенение предпринимателей сравнимо с ситуацией конца февраля текущего года", — описывает ситуацию на рынке офисной недвижимости в Казани после начала частичной мобилизации управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова. В авторской колонке для "Реального времени" эксперт рассказывает, как высокий уровень неопределенности в третьем квартале года "заморозил" важные решения по развитию бизнеса и как это отразилось на загрузке бизнес-центров татарстанской столицы.

Офисная недвижимость. Индикаторы рынка

На офисном рынке сохраняется низкая вакансия и высокий уровень ставок аренды. В третьем квартале 2022 года бизнес поставил развитие на "паузу" в связи с объявлением частичной мобилизации. Оцепенение предпринимателей сравнимо с ситуацией конца февраля текущего года. Высокий уровень неопределенности "заморозил" любые хоть сколько-нибудь важные решения.

Низкая доля свободных помещений и отсутствие новых проектов на офисном рынке Казани позволяет держать высокий уровень загрузки бизнес-центров. Уровень вакансии на конец III квартала составил 5,1%. По-прежнему минимальное количество свободных площадей в классах А и В+ (уровень вакансии составляет 2,8% и 5,5% соответственно). В классе В отмечается тренд на незначительный рост вакансии -6,4% (+2%). Рынок офисов имеет тенденцию отложенной реакции на происходящее в экономике. При дальнейшем негативном варианте развития событий мы будем наблюдать рост показателей вакантных площадей.

Как и в предыдущие кризисы 2008 и 2014 годов, отражение ситуации на региональном рынке будет заметно через 6—8 месяцев после начала спада экономики. В предыдущие кризисные периоды доля вакантных помещений в офисах достигала 15%. Но параллельно с этим возрастал спрос на мелкие офисы. Выигрывали те бизнес-центры, которые могли быстро подстраиваться под запросы арендаторов, сохраняя уровень загрузки.

Несмотря на негативные события III квартала, отмечается сохранение спроса на качественные офисные помещения со стороны компаний сферы IT, нефтегазового сектора и компаний, обслуживающих госкорпорации.

Отсутствие новых проектов способствует росту ставок аренды. Высокий уровень загрузки позволил повысить ставки аренды в действующих проектах класса А. Средняя ставка в классе А достигла 1 588 руб./кв. м в месяц (+6,7% к первому полугодию); в классе В+ — 1 078 руб./кв. м в месяц (+0,3%); в классе В — 829 руб./кв. м в месяц (+2,8%).

Офисная недвижимость. Тенденции и прогнозы

До конца сентября 2022 года на рынке сохранялся высокий инвестиционный спрос на рынке коммерческой недвижимости. Покупатели рассматривали вложения в помещения с готовым арендным бизнесом, но продавцы не торопились расставаться с такими помещениями. После 21 сентября ситуация поменялась в противоположную сторону. Инвесторы заняли выжидательную позицию, ожидая снижения стоимости предложения на рынке. В марте 2022 года был отмечен резкий рост стоимости коммерческой недвижимости (стоимость предложения была вдвое выше, чем в 2021 году). Этот фактор был обусловлен высоким спросом на проекты. Сейчас мы отмечаем возврат цены на прежний уровень, а именно соответствие срока окупаемости объектов в среднем 9—9,5 года. Цену коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, формирует доходность помещений. Поэтому дальнейшего снижения цен на объекты с готовым арендным бизнесом ожидать не стоит. Хотя на рынке могут появиться интересные проекты на торгах, выставленные по банкротству компаний, а также на частные объекты в связи с отъездом собственников. Также мы прогнозируем появление спроса среди небольших инвесторов с чеком до 3—5 млн рублей. Это связано со стагнацией цен на жилую недвижимость.

В последнее время не было заявлений о строительстве новых бизнес-центров. Продолжают строить лишь те проекты, начало которым было положено до 24 февраля 2022 года. Поэтому значительного увеличения предложения на офисном рынке в ближайшее время не будет. Данный фактор вновь создаст дефицит офисных проектов в будущем периоде (2025—2026 годы). Для девелоперов коммерческой недвижимости пришло время поиска и планирования новых объектов для реализации их к моменту стабилизации геополитической обстановки и восстановления экономики.

Главным событием на офисном рынке Казани в третьем квартале 2022 года стало открытие нового технопарка в сфере высоких технологий "IT-парк имени Башира Рамеева".

Общая площадь здания, которое было построено на месте бывшей обувной фабрики "Спартак", составляет 49 645 кв. метров. Проект выполнен в концепции современной архитектуры и дизайна, оснащен новейшими инженерными системами, которые применяются в строительстве бизнес-центров класса А. В составе объекта предусмотрены офисные помещения от 20 до 4 тыс. кв. м, коворкинг (16 000 кв. м), общественные зоны, конференц-залы и помещения для объектов сервисной инфраструктуры. Нам не удалось связаться с представителями объекта для уточнения коммерческих условий аренды по указанным на сайте контактам и формам обратной связи. Поэтому сделать вывод о том, будет ли новый объект конкурировать на рыночных условиях с действующими бизнес-центрами, не представляется возможным.

Ключевые события первого полугодия 2022 года:

сохранение низкой доли свободных помещений на офисном рынке;средняя ставка аренды на офисном рынке составила 958 руб./кв. м в месяц. Рост к предыдущему кварталу на 3,6%;сохранение спроса на качественные офисные помещения со стороны компаний сферы IT, нефтегазового сектора и компаний, обслуживающих госкорпорации;Открытие технопарка в сфере высоких технологий "IT-парк имени Башира Рамеева".