Экономика «небоскребостроения»: амбиции, политика или тщеславие?

Фото: Zohaib Anjum, images.swns.com

Несмотря на то что небоскребы в прямом смысле слова завоевали место под солнцем в XIX веке, а распространились по шести континентам в XX веке, именно текущий, XXI век, по праву может считаться «веком небоскребов».

Считается, что в XIX веке человечество наконец-то смогло вновь достичь уровня комфорта Римской империи. Спустя две тысячи лет к жителям больших городов вернулись водопровод, отопление и высотное строительство. Некоторые древнеримские «инсулы» могли достигать в высоту до 10 этажей (25 метров), первый же небоскреб современности – здание «Общества страхования жилья» в Чикаго, возведенный архитектором Уильямом Дженни в 1885 году, – тоже состоял из 10 этажей, правда, его высота составляла 42 метра (может быть, поэтому небоскребы, в отличие от прочих зданий, принято «измерять» не этажами, а метрами?).

Фото: GETTY IMAGES, japantimes.co.jp

Почему за ними будущее

Архитектор Карло Ратти и урбанист Мэтью Клодел в своей монографии «Город завтрашнего дня» приводят поражающие воображение цифры: ежедневный прирост городского населения на планете составляет 250 тысяч человек. Следовательно, раз в месяц в мире появляется новый «Лондон». Поворотный момент случился в 2008 году, когда впервые больше половины всего человечества стали составлять горожане. Всемирная организация здравоохранения прогнозирует, что к 2050 году 75 % населения Земли будут проживать в городах.

В одном только Китае за последние 30 лет население мегаполисов увеличилось на 500 миллионов человек, то есть больше, чем на три России. А если города растут, то они растут только в двух направлениях: или вширь, или вверх. Поэтому XXI век рискует стать «веком небоскребов». Согласно статистике по итогам 2020 года в мире насчитывалось более 5300 построенных небоскребов (зданий высотой более 150 метров) и 740 строящихся, часть которых в период пандемии была либо заморожена, либо брошена. При этом более 70 % небоскребов расположены в Азии.

Более 40 % имеющихся сегодня на планете небоскребов построены уже после 2000 года. К середине же нашего века на Земле будет ориентировочно 41 тысяча небоскребов, то есть в 7 раз больше, чем сегодня. Согласно «закону Мура для небоскребов», с начала XXI века средняя высота небоскребов каждый год растет на 1,8 %. Если 20 лет назад «нормой» считалась высотка в 300 метров, то сегодня «норма» – уже более 400 метров (285 метров – 2000 год, 385 метров – 2018 год).

Недобрый знак?

В 1999 году гонконгский экономист Эндрю Лоуренс опубликовал статью, в которой рассчитал так называемый «индекс небоскреба» (хотя многие аналитики сразу заговорили о «проклятье небоскребов»). Лоуренс установил взаимозависимость между экономическими кризисами и строительством самого большого небоскреба на планете. Поскольку, несмотря на дороговизну, строительство небоскребов дело прибыльное, то на пике благоприятной конъюнктуры инвесторам обязательно захочется построить «самое большое здание в мире».

Но поскольку строительство подобного гиганта обычно занимает около трех-пяти лет, то ввод в эксплуатацию очередного «самого высокого» небоскреба на планете происходит уже в разгар очередного экономического кризиса. Таким образом, строительство очередного самого высокого здания в мире – предвестник спада!

Знаменитой Банковской панике 1907 года предшествовало строительство в Нью-Йорке Singer Building – самого высокого здания в мире высотой 186,5 метра, открытого уже в 1908 году, и Metropolitan Life Tower – уже следующего самого высокого здания в мире высотой 213 метров, открытого на следующий 1909 год. Великая депрессия 1929–1933 годов подарила нам Chrysler Building высотой 320 метров, заложенный в 1928 году и открытый в 1930 году, и знаменитый Empire State Building высотой 443 метра, заложенный в 1929 году и распахнувший свои двери первым посетителям в 1931 году.

Singer Building. Иллюстрация: Offices of the Singer, Company, Library of Congress; Historic American Building Survey, commons.wikimedia.org

Поскольку открытие очередного «самого высокого здания в мире» случилось в разгар самого глубокого экономического кризиса в истории США, то на протяжении всех 30-х годов удавалось сдавать в аренду лишь 20 % полезной площади небоскреба, а служащим, чтобы имитировать активную деловую жизнь, приходилось включать свет на пустующих верхних этажах. Может быть, поэтому ньюйоркцы прозвали высотку Empty State Building – «пустое здание».

Рекордсмен оставался полупустым и не приносил прибыли аж до 1950 года. Заложенный в 1966 году Всемирный торговый центр («Башни-близнецы» в Нью-Йорке, разрушенные во время теракта 11 сентября 2001 года), высотой 526 метров Северная башня и 415 метров Южная башня, и заложенный в 1970 году Sears Tower в Чикаго, высотой 527 метров, начали функционировать уже после краха Бреттон-Вудской системы и объявления президентом Никсоном отказа от обмена доллара на золото в 1971 году. Оба здания открылись лишь в 1973 году.

Есть и более свежие примеры: знаменитые «Башни-близнецы» в Малайзии (башни Petronas, высотой 451,9 метра) были заложены в 1992 году, а сданы в эксплуатацию уже в 1998-м, через год после того, как азиатские страны накрыл Азиатский финансовый кризис 1997 года. Самое высокое здание Дубая и оно же пока самое высокое здание мира – «Бурдж Халифа» – высотой 828 метров, было заложено в 2004 году, а открыто в 2010-м, уже после того, как планету перетряхнул мировой финансовый кризис 2008–2009 годов.

Сходные истории случались и на родных просторах: «Москва-Сити» заложен на энтузиазме первого постсоветского замедления экономического спада в 1996 году, а уже через два года проекту пришлось пережить дефолт 1998 года, который чуть не загубил московские небоскребы в зародыше. Активное строительство возобновилось только в начале нулевых. Первый «километровый» небоскреб – башня «Джидда» в Саудовской Аравии, предполагаемой высотой 1007 метров, начали строить в 2013 году и планировали сдать в 2018 году. Потом открытие перенесли на 2019 год. Но планету вскоре охватил уже экономический кризис, связанный с пандемией коронавируса (2020–2021 годы). На данный момент стройка заморожена по финансовым причинам, и сроки завершения «Джидды» неизвестны…

Башни Petronas. Фото: Nazarizal, Mohammad, unsplash.com

Корни темной башни

Первая экономическая причина появления небоскребов – дорогая земля. Если на сколь угодно дорогом участке земли вы можете построить многоэтажное здание, то есть фактически нагромоздить друг на друга множество «одноэтажных домов», то на определенном уровне «высоты» ваши инвестиции окупятся, и здание начнет приносить прибыль. Поэтому строить небоскребы дорого (ибо технически сложно), но выгодно – если земля дорогая.

Дороговизна земли может быть вызвана либо центральным расположением в городе (остров Манхэттен или «Москва-Сити»), либо банальным дефицитом земли, как в Гонконге, который является мировым лидером по «скученности» небоскребов – тут возвышаются 546 зданий выше 150 метров. Если же мы говорим о Манхэттене, то земельные участки здесь были размежеваны еще в XIX веке, и за последнее столетие количество небоскребов на острове не изменилось (252 здания в 1900 году, 250 зданий – сегодня; всего же в Нью-Йорке 349 небоскребов).

Логика «большеэтажности» требует новых технологий. Со временем первые «кирпичные небоскребы» (по 10 этажей и до 60 метров) сносились и уступали свое место современным зданиям из стекла и бетона. Если же говорить о «Москве-Сити», то здесь еще есть место куда расширяться и куда можно воткнуть тройку-другую высотных зданий. «Русский Манхэттен» еще не оформился до конца. Всего же в Москве по состоянию на 2022 год построено 46 небоскребов, 12 из которых приходятся на «Москву-Сити» (где планируется в ближайшее время возвести еще три высотных здания – Grand Tower, One Tower и МФК «Сити-20»). Если брать в расчет и соседнюю Пресненскую набережную, то число небоскребов в этом кластере увеличится еще на четыре штуки («Башня на Набережной» сдана еще в 2007 году, три небоскреба Capital Towers первоначально должны были быть сданы в текущем 2022 году).

Однако возможность строить на маленьком земельном участке бесконечно большое количество этажей вовсе не означает бесконечно больших прибылей. Доходность почти любого небоскреба подчиняется так называемому «U-графику». В начале роста этажности прибыль растет, затем – снижается. Еще в 30-е годы прошлого века в Нью-Йорке был выведен средний потолок рентабельности небоскреба – 63 этажа (хотя в зависимости от страны и экономической конъюнктуры «потолок» может немного отличаться). До 63-го этажа высота здания радикально снижает затраты, после 63-го этажа – радикально их увеличивает, так как далее требуются дополнительные расходы на укрепление каркаса здания, чтобы оно, например, не качалось от ветра, или же дополнительные вложения в инфраструктуру, например в подачу воды или кондиционирование воздуха, ведь в небоскребах нельзя открывать окна.

После «черты рентабельности» в игру вступает другая формула: каждые следующие 10 этажей увеличивают стоимость проекта на 10 %. Поэтому так часто, чтобы «уложиться в бюджет», небоскребам «срезают верхушки», то есть убирают лишние этажи. Исходя из «принципа рентабельности» около 70 % небоскребов в мире не превышают отметку в 200 метров, так как инвесторам все же важнее прибыль, чем удовлетворение собственного тщеславия.

А что же с топ-20 «супернебоскребов», от 828-метрового «Бурдж-Халифа» в Дубае до 451-метровых «башен-близнецов» в столице Малайзии Куала-Лумпуре? Тут на первый план выходит не прямая экономическая выгода, а политика, престиж и амбициозность. В таких случаях прибыль от «нерентабельных» этажей планируют добывать косвенным путем, за счет превращения небоскребов в туристический объект (смотровые площадки + аттракционы со стеклянным полом + прогулки со страховой на заоблачной высоте – примеров множество).

Например, после превращения Дубая и Куала-Лумпура в «города небоскребов» оба города стремительно ворвались в мировые лидеры по количеству туристов: в Дубае на 2,7 миллиона населения приходилось 15,3 миллиона туристов, в Куала-Лумпуре на 1,7 миллиона жителей – 12 миллионов туристов, согласно пиковым доковидным данным от 2017 года, так как после пандемии туристический поток еще полностью не восстановился. Например, в «туристической Мекке мира» – городе Париже – данное соотношение выглядело как 18 миллионов туристов на 2,2 миллиона жителей.

Также в деле строительства «супернебоскребов» не стоит забывать и о такой банальной вещи, как тщеславие политиков. Если мы еще раз посмотрим на топ-20 самых высоких зданий мира, то увидим, что лишь четыре из них возведены в странах, которые можно назвать свободными, а тип их правления – демократическим. Все остальное – либо игрушки автократов и монархов, либо «политика партии».

Небоскребы Гонконга. wallpapersmug.com

Китайский синдром

В мире осталась только одна «партия», которая может позволить себе массовое высотное строительство, – Коммунистическая партия Китая. Однако с «политикой партии» в последнее время возникли проблемы – в Поднебесной, где находится более 1500 из 5300 достроенных мировых небоскребов и 23 из топ-50 супернебоскребов мира, КПК запретила (2021 год) строительство зданий выше 500 метров, а строительство зданий выше 250 метров существенно ограничила. Почему Китай добровольно выбыл из гонки за облаками?

Медиацентр в провинции Гуанси, он же «здание-пенис». Фото: Deng Mavic, bbs.dji.com

С приходом к власти в 2012 году нынешнего руководителя Китая товарища Си Цзиньпина Пекин взял курс на возврат к традиционным ценностям. В 2014 году председатель Си призвал покончить с эпохой «странной архитектуры»: здания-штаны, здания-шары, здания-пончики должны уйти в прошлое. Официальная газета ЦК КПК «Жэньминь жибао» тут же передумала заселяться в «здание-пенис». Еще через два года ЦК выпустил постановление о «борьбе с архитектурными излишествами» – «об усилении работы в сфере строительства». Зданиям теперь предписывалось быть «экономичными, экологичными и приятными взору».

Постановление тут же стали претворять в жизнь: у высочайшего небоскреба в Китае «Пинъань» в Шэньчжэне, где предполагалось разместить Международный финансовый центр, удалили шпиль, в результате чего его высота сократилась с 660 до 599 метров и оно перестало быть высочайшим. Небоскреб Greenland Center в печально известном городе Ухань сначала был сокращен с 636 до 476 метров (убраны лишние этажи), а потом и вовсе брошен. Примеров можно привести множество.

Снос 19 небоскребов в Ухане в 2016 г. Фото: REUTERS/Stringer, dn.pt

Логику руководства Китая, которое добровольно вывело свою страну из «гонки небоскребов», можно понять. В стране стал надуваться «небоскребный пузырь». Став «пока не первой, но уже и не второй» экономикой мира, Китай бросился строить все и сразу. Реализовывались самые безумные проекты, делались многочисленные копии американских и европейских зданий («копирование» было запрещено постановлением ЦК в 2021 году). В городе Чанша, столице маленькой провинции Хунань, местные власти задумали построить 838-метровый небоскреб Sky City, который внезапно стал бы самым высоким зданием в мире. В 2016 году в Ухане снесли 19 небоскребов, чтобы на их месте построить другой «супернебоскреб» (707 метров). Однако проект так и не был реализован.

Так что на данный момент пятерка китайских «супернебоскребов» (свыше 500 метров) окончательно оформлена и в ближайшее время не изменится. Это «Шанхайская башня» (632 метра), МФЦ в Шэньчжэне (599 метров), здание финансового центра в Гуанчжоу (530 метров), финансовый центр в Тяньцзине (530 метров) и «Пекинская башня» (528 метров). Получается, иногда политика может играть в «небоскребостроении» и обратную роль, не подстегивая штурмовать небо, а, наоборот, заставляя архитекторов спуститься на землю здравого смысла.

Теперь покорение облаков зависит только от фантазии монархов Персидского залива. Мировой центр высотного строительства перемещается в Дубай, Кувейт и Саудовскую Аравию. Можно сказать, что строительство небоскребов – болезнь экономического роста. Сначала ею переболела Америка, потом в легкой форме Европа и Россия, потом в тяжелой форме Китай и другие азиатские «тигры». Сегодня же на лечение «вируса покорителя облаков» уходят миллиарды и миллиарды мусульманских нефтедолларов. Интересно, где произойдет следующая «вспышка»?