Как льготные ипотеки повлияли на рост цен на квартиры, рассказали амурские специалисты
Что уж говорить, самая наболевшая тема для всех благовещенцев - стоимость жилья. Цена за «квадрат» в городе уже давно перешагнула порог в 100 тысяч рублей. Спасти ситуацию, по идее, должны льготные ипотеки.
Но насколько это соответствует действительности и какую роль льготные программы сыграли в росте цен на недвижимость в областной столице? Разбирался журналист «Дважды два» вместе с экспертами.
Мы в лидерах
По последним данным Центрального банка России, наибольший рост цен на новостройки происходил в крупных регионах ДВ именно из-за действия дальневосточной ипотеки. Так, в 2020 году, когда данная программа появилась, в Амурской области, Хабаровском и Забайкальском краях, Республике Бурятия стоимость нового жилья поднялась за год более чем на 20%.
В региональном разрезе во II квартале 2020 года рост цен на квартиры на первичном рынке наблюдался в 72 регионах из 80. Наиболее существенно стоимость выросла в Ленинградской области, Кабардино-Балкарской Республике, Амурской, Костромской и Иркутской областях.
Появление льготной ипотеки, по мнению экспертов ЦБ, привело к спросу на новостройки, в том числе и на региональном уровне. Чем больше выбор новостроек, тем активнее покупатели стали рассматривать именно строящееся жильё.
За 2020 год прирост средних по России цен на новостройки оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное - от 8 до 16%. При этом стоимость на обоих рынках выросла. Темпы прироста существенно различались в зависимости от социально-экономического развития субъекта, уровня доходов населения, а также специфики региональных рынков жилья и ипотеки.
В 2021 году рост цен на первичном и вторичном рынках жилья в столичных и остальных регионах продолжился. При этом темпы в первые два месяца превысили аналогичные показатели предыдущего года.
Неготовность застройщиков
Поговорим подробнее об Амурской области. В 2020 году за шесть месяцев появилось четыре льготные ипотеки - дальневосточная, сельская, президентская и семейная. Бонусом добавились различные военные программы.
Несложно предположить, какой же в регионе появился ажиотаж. Только представьте, до этого ипотека была под 10%, а тут появляется льготная программа под 2%. Людей это, конечно, порадовало. Поначалу.
На момент введения первой льготной программы в Приамурье средняя стоимость за один квадратный метр составляла 70 тысяч рублей. За три года цена возросла вдвое. И во многом из-за льготной дальневосточной ипотеки, считает президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.
Застройщики были не готовы к такому ажиотажному спросу от дольщиков. Условно говоря, компании привыкли строить 100 тысяч квадратов в год и знали, что примерно столько и разберут. А потом стало в два раза больше желающих взять ипотеку. Соответственно, когда в разы больше спрос, а предложение остаётся на прежнем уровне - цена будет повышаться, - пояснил специалист.
Таков закон рынка: чем больше спрос и меньше предложение, тем выше цена.
Виталий Злочевский отметил, что сама по себе льготная программа очень даже хороша. Просто нужно было предупредить застройщиков, что в скором времени амурчанам понадобится больше жилья. И тогда бы сложившегося ценового всплеска не было.
За два года цена выросла фактически вдвое. В марте этого года она достигла своего пика - порядка 150 тысяч за один квадратный метр. Позже цены понизились, примерно на 10 тысяч рублей. На сегодняшний день средняя стоимость квадрата - 140-145 тысяч в Благовещенске.
Мнение специалиста поддерживает и глава одной из амурских стройфирм Ирина Фильченко. По её словам, дальневосточная ипотека спровоцировала рост цен на квартиры, а также подвигла застройщиков больше строить. Ведь предложение на рынке недвижимости не соответствовало спросу.
Однако на сегодняшний день льготные ипотеки перестали быть двигателем цен, считает Ирина Фильченко.
Льготные ипотеки существуют уже давно. Сейчас цены держатся на одном уровне. Мы прогнозируем стагнацию стоимости квартир в ближайшие полгода. В среднем она повышается в зависимости от степени готовности объекта - на 2-3 тысячи рублей за квадратный метр. Это было и до появления всех льготных ипотек. Можно смело сказать, что льготные ипотеки не влияют на ценообразование и стоимость квадратного метра.
Риелтор Юлия Тихонова дополняет, что сейчас у застройщиков больше стимула продавать квартиры по льготным программам. Это связано с условиями ипотеки - жильё должно быть приобретено только от юридического лица, то есть от застройщика.
Раньше была тенденция, что вторичное жильё от частников выходило дороже, чем новостройка. А сейчас ситуация кардинально изменилась. Рост цен задаёт именно строящееся жильё. И под него уже подстраивается вторичка. Покупка недвижимости по льготной ипотеке - это черновая застройка, то есть людям ещё необходимо делать ремонт. При этом цена на такие объекты недвижимости выше, чем на вторичные.
О проблемах программы
У льготной ипотеки есть ограничения по возрасту, по количеству детей и сумме первоначального взноса, который должен равняться 15%. Получается, что для реализации программы нужны накопления. И если раньше ту же «однушку» можно было приобрести за 3-3,5 миллиона рублей, то сейчас средняя стоимость такого жилья - 5 миллионов рублей.
Самое интересное, цены на льготное жильё повышаются чуть ли не каждую неделю. Мы для каждого конкретного клиента обзваниваем застройщиков и видим, что стоимость растёт. Бывает, что готовое жильё от застройщика стоит дешевле, чем строящееся, - рассказала Юлия Тихонова.
Риелтор отметила, что дальневосточную ипотеку планируют расширять - возрастную планку могут поднять до 40 лет, да и действие программы продлят до 2030 года. У специалистов по недвижимости вывод один - в ближайшие восемь лет цены падать не будут.
Таким образом, у амурчан на выбор два пути: льготная ипотека с небольшой ставкой, но с высокой ценой за «квадрат», либо вторичное жильё по высокой ставке, но при этом сама квартира будет стоить дешевле. Каждый должен решить сам, что ему важнее.
Тем не менее, можно сказать, что льготная ипотека выигрывает благодаря низкому ежемесячному платежу. Простой пример: ипотека со ставкой 11% за «однушку» на вторичном рынке - это около 50 тысяч рублей в месяц. Сколько семей смогут выплачивать регулярно такую сумму?
Так зло или благо?
Ещё более сложный вопрос. Нельзя не заметить, что льготные программы выполняют массу функций: дают возможность сохранить строительную индустрию и объёмы строительства, помогают людям в сложных экономических условиях приобрести жильё.
Но, как и любая выгодная программа, льготная ипотека несёт в себе риски закредитованности населения. Об этом нам рассказал председатель общественного совета при министерстве экономического развития и внешних связей Амурской области Виктор Черемисин:
Люди, пытаясь получить более льготный кредит, не соизмеряют свои реальные возможности с теми потребностями, что у них есть. Необходимость покупки жилья или улучшение прежних условий - это серьёзный стимул, чтобы люди задумались. Однако многие идут на риск, и часто он необоснованно высокий. Это опасно и для населения, которое попадает в кредитную кабалу, и для банков, у которых потом возникают серьёзные финансовые пробелы.
Ещё два года назад льготная ипотека была на своём самом выгодном уровне. Сейчас дела обстоят сложнее, во многом из-за ситуации в мире - мы все видели резкий рост цен на недвижимость с начала СВО. А что будет дальше - неизвестно.
Сейчас проблемами льготных программ являются не только условия и ограничения, но и невозможность купить за предложенную сумму хорошую недвижимость.
