Торговые центры просят помощи

Что происходит сейчас с российскими торговыми центрами и что их ждёт в ближайшем будущем – разбирались «Известия». Что просит РСТЦ Президент РСТЦ Дмитрий Москаленко рассказал, что посещаемость торговых центров упала до уровня 20% и более по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Число свободных торговых площадей увеличивается «до аномальной величины» – 25-30% от суммы арендопригодных площадей. Проблема заключается не только в том, что ТЦ потеряли арендаторов из-за внешнеполитической ситуации, но и в том, что продолжается переход покупателей в онлайн-сегмент. Начиная с марта 2022 года сложилась ситуация, схожая с той, что была в период пандемии, когда многие точки просто закрывались. Потенциал падения арендного дохода торговых центров оценивают в 35-45% относительно 2019 года, без учёта инфляции. В Совете опасаются, что может произойти переход порога безубыточности объектов торговой недвижимости. РСТЦ отмечает, что на прошлой неделе Минпромторг РФ выпустил циркуляр № ЕВ-96376-15 от 30.09.2022, в котором «подтвердил снижение трафика в ТЦ», а также порекомендовал регионам не допускать критического снижения уровня деловой активности в своих субъектах, поддерживать торговлю. В связи с этим РСТЦ разработал семь мер, которые региональные власти могли бы предпринять для того, чтобы поддержать отрасль торговой недвижимости. 1. Ввести мораторий на начисление и взимание налогов на недвижимое имущество организаций и земельный налог – как минимум до сентября 2024 года. 2. Во время моратория осуществить перерасчёт кадастровой стоимости недвижимого имущества и земельных участков, чтобы кадастровая и реальная рыночная стоимость соответствовали друг другу на текущий период. 3. Снизить коэффициенты при расчёте налогов – на недвижимое имущество и земельного – как минимум вдвое относительно ранее установленных. 4. Ввести схему поквартального субсидирования потерь арендного дохода, субсидии могли бы выделяться в форме грантов. 5. Зафиксировать или снизить стоимость коммунальных услуг, в том числе по вывозу мусора. Либо субсидировать из бюджета региона 100-процентное повышение их стоимости. 6. Разработать и внедрить систему полного субсидирования открытия магазина, ресторана или другого предприятия в торговом центре и сделать её региональным стандартом. Начать такое субсидирование рекомендуется с 1 января 2023 года. 7. Компенсировать владельцам ТЦ стоимость подготовки кадровой замены для сотрудников, которые временно отсутствуют на ключевых штатных позициях управляющих компаний. В Минпромторге «Известиям» сообщили, что направили в регионы рекомендации с конкретными мерами поддержки сектора торговой недвижимости – вместе с уже имеющимися успешными практиками реализации таких мер. – От властей мы ждём прежде всего отмены налога на недвижимое имущество до конца года, – рассказал «Известиям» Дмитрий Москаленко. – Эта мера стала бы серьёзной помощью для всей отрасли. Величина этого налога, в сущности, по порядку более сопоставима с потерей арендного дохода в текущих условиях, хотя и не полностью его покрывает. Покупатели ушли в онлайн Член президиума правления «Опоры России» Аркадий Гершман, владелец небольшого (16 тысяч кв. м) торгового центра в Ростовской области, поясняет: нынешняя ситуация так или иначе отразилась на всех ТЦ, но в разной степени. Он разделил все торговые центры на три категории. Первая – самые крупные, такие как «Европейский», ГУМ, ЦУМ, «Москва» в столице. Их площадь – до 200 тысяч кв. м. Вторая – крупные региональные торговые центры, около 100 тысяч кв. м. Третий уровень – небольшие, до 50 тысяч кв. м, торговые центры, находящиеся на окраинах Москвы, в районах и областных городах. – Естественно, больше всего уход крупных зарубежных брендов ударил по торговым центрам первой категории, – рассказал он «Известиям». – Большой отток и в ТЦ второй категории, а вот на небольшие торговые центры это повлияло не так глобально. Другое дело, говорит Гершман, что фактор падения оборотов здесь не один. Второй – онлайн-торговля, развитие которой уже привело к оттоку какой-то части клиентов, особенно молодёжи. Он замечает, что это стало серьёзной проблемой, но пока арендаторы находят форматы, позволяющие её нивелировать. Например, сети по продаже бытовой и компьютерной техники стали работать как выставочные залы. Третья серьёзная проблема – закрытие кинотеатров. В этой отрасли спад катастрофический – Гершман говорит, что теряется не только бизнес, а сама культура похода в кино. Это очень большой удар и по торговым центрам, в которых большинство кинотеатров и находится. И главной проблемой, по его словам, является спад покупательского спроса. Этот фактор как раз оказался самым ощутимым для третьей категории ТЦ, особенно региональных. Причём, говорит Гершман, после начала пандемии покупательский спрос в полной мере так и не восстановился. Дмитрий Москаленко отмечает, что меньше подвержены скачкам посещаемости именно районные торговые центры, в которые люди просто привыкли ходить. А завкафедрой предпринимательства и логистики РЭУ Дмитрий Завьялов указывает, что ещё весной многие западные бренды платили аренду, заявляя о «приостановке» деятельности, теперь же они окончательно сворачиваются. – Трафик в торговых центрах упал в марте, затем восстановился в начале лета, а сейчас снова упал на 8-15% по сравнению с прошлым годом, – говорит он. – Значительная часть потребления ушла в электронный формат, и торговый центр как точка потребления стал играть меньшую роль. Тем не менее, считает он, без арендаторов пустующие площади не останутся – на них есть спрос со стороны российских партнёров ушедших брендов и мультибрендовых игроков, которые пользуются развитием параллельного импорта. Завьялов подчёркивает, что текущая внешнеполитическая ситуация – не ключевая причина трудностей ТЦ. Сказывается совокупность факторов, в том числе изменение на фоне пандемии модели потребления. Как могут помочь власти Аркадий Гершман не ожидает, что регионы прислушаются к просьбам РСТЦ. Однако управляющий партнёр «Селютин и партнёры» Александр Селютин замечает, что предложенные меры помогут не только этой отрасли, но и в какой-то мере всей системе. Он считает, что надо ввести «средние значения между мерами, предлагаемыми РСТЦ и государством». При этом важно, замечает Селютин, ориентироваться на ситуацию в каждом конкретном регионе. Изменения, говорит он, имеет смысл вводить на определённый период времени на региональном и муниципальном уровнях, как это предложили сделать в Башкирии и Москве. Он рассказал, что в июне власти Башкирии предложили освободить владельцев торговых центров от налогов на год, здания включить в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год. При этом владельцам ТЦ предлагалось поставить несколько условий: они не должны увеличивать арендную плату и обязаны сохранить не менее 90% от средней численности работников в прошлом году. Адвокат коллегии адвокатов «Люди Дела» Денис Зайцев замечает, что выпадающие доходы при отмене налогов нечем будем компенсировать, а федеральный бюджет вряд ли согласится субсидировать регион на соответствующие цифры. Замначальника отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Вера Кононова отмечает, что действующая система налогообложения торговых центров была сформирована в то время, когда торговая недвижимость приносила владельцам достаточно высокие доходы. – Имущественные налоги на собственников коммерческой недвижимости были существенно увеличены: например, налог для таких объектов стал начисляться по кадастровой стоимости, а не по остаточной, было отменено освобождение от налога на имущество для организаций малого бизнеса и так далее, – рассказала она «Известиям». – При этом нагрузка по имущественным налогам не зависит от финансового положения владельцев имущества, и сейчас, когда собственники торговых центров одновременно сталкиваются и с сокращением числа арендаторов, и с сокращением потока покупателей, есть основания для снижения этой нагрузки. Впрочем, многие эксперты считают, что говорить «об экзистенциальном кризисе торговых центров» однозначно рано. Как появление электронных книг не заменило полностью обычные книги, так и появление e-commerce не заменит многим чувства радости от прогулок по ТЦ и шоппинга. Сергей ГУРЬЯНОВ