Жилой рынок: требования по остановке
Недавно BFM.ru приводил данные, содержащиеся в отчете проекта «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ). По подсчетам ЕРЗ, в августе 2022 года положительное заключение экспертизы проектной документации получили в 2,5 раза меньше многоквартирных домов, чем годом ранее: за месяц показатель сократился на 56% — до 107 объектов, заявленных 76 застройщиками.
«Снижение активности при подготовке проектной документации в будущем напрямую отразится на темпах вывода новых проектов на рынок. У застройщиков в текущих экономических условиях уменьшается горизонт планирования, они более осторожно строят планы по выводу новых проектов, в том числе и новых корпусов в уже реализуемых проектах, на перспективу до трех лет», — отмечали аналитики ЕРЗ.
Что касается площадок под застройку, то аккуратность девелоперов налицо, подтверждают другие эксперты. В частности, по данным сервиса bnMap.pro, даже на самом востребованном субрынке страны, московском, в последние пять месяцев спрос по числу лотов на 31% ниже, чем за тот же период год назад, хотя год назад планировалось реализовать, напротив, больше на 6-8%. Себестоимость строительства квадратного метра выросла в среднем на 40% за два года. Проектное финансирование также должно подорожать уже до конца 2022 года. В экономике продолжается неопределенность, поэтому все инвестиции и стратегическое планирование сейчас осуществляются с десятикратной осторожностью.
А вот теперь представим себе, что в многосоставном проекте, включающем несколько очередей, первая и вторая построены и сданы, а запланированные третья, четвертая и все последующие отложены на неопределенный срок. Что это означает для покупателей уже заселенных корпусов? Начинают ли они терпеть какое-то поражение в правах, надо ли им волноваться, что вместе со следующими очередями в проекте не появится чего-то еще? И если да, то чего именно? И насколько велик риск, что не появится?
Профессионалы рынка, с которыми BFM.ru побеседовал на эту тему, считают, что отказ застройщика от дальнейшей реализации проекта — вовсе не причина для покупательской паники. Однако степень позитива у каждого своя, и если одни совсем или почти совсем не видят в данной ситуации ничего страшного, то другие не столь оптимистичны, и наличие проблем, связанных с непоявлением в проекте следующих очередей, все-таки признают.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet
«Проекты с несколькими очередями — довольно частое явление, особенно для Новой Москвы и Московской области, да и на территории старой Москвы тоже встречаются. Ранее нередким явлением была ситуация, когда всю социальную инфраструктуру формировали в рамках последней очереди, и были случаи, что до нее так и не добирались. Уровень социальной ответственности компаний в тот период был существенно ниже, чем сейчас, а существовавшие механизмы регулирования не позволяли эффективно на нее влиять. Это был период до введения эскроу-счетов и до существования 214-ФЗ в принципе. Сегодня у нас есть проекты комплексного развития территорий (КРТ), которые закрывают практически все перспективные и потенциальные площадки. В рамках каждого КРТ предусматривается баланс застройки — как жилой, так и коммерческих и социальных объектов. Соответственно, это снижает риски той ситуации, когда дома построили, а инфраструктуру нет. Что же касается задержки реализации последующих очередей, теоретически они возможны, но сегодня девелоперу или собственнику участка это тоже невыгодно — налоги стали высокими, градостроительная документация с согласованными показателями имеет свои сроки годности, а процесс повторного получения занимает много времени, сил и средств. Поэтому сегодня девелоперы либо реализуют свои проекты, либо продают их на различных этапах. Таким образом, финансовое регулирование оказывается достаточно действенным, и трудностей для покупателя не влечет. Даже если проект уже реализует далеко не первую очередь, часть участка с согласованными показателями может быть продана другому девелоперу — например, региональной компании, которых сегодня достаточное количество среди желающих купить площадку в Москве с документами. Поэтому для жителей или покупателей сегодня страх остаться в проекте с домом в чистом поле значительно менее обоснован, чем ранее. Как правило, все очереди достаточно сбалансированы по обеспечению местами в социальных учреждениях, и если в вашем проекте не строят последующую очередь, то это часто значит, что у вас просто будет больше мест на бесплатной парковке рядом с домом, а на инфраструктурное наполнение это не повлияет».
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
«И аккуратность с пополнением земельного банка имеет место быть, и ситуация с отказом от новых очередей одного проекта тоже возможна, хоть и очень маловероятна. Другое дело, что причинно-следственной связи между ними практически нет. Чаще всего под все запланированные очереди приобретается один земельный участок (ЗУ), и потом они могут поступательно реализовываться вплоть до семи-восьми лет, и если уж ЗУ приобретен, то ни один девелопер не откажется использовать его градостроительный потенциал до конца. А если в собственности ЗУ только на две очереди, а в каких-то гипотетических планах есть еще две очереди на соседних, пока свободных, но не оформленных площадках, то такие планы обычно не анонсируются, пока не станут реальностью. История российского девелопмента, конечно, отнюдь не безоблачна. Ситуации были самые разные, вплоть до корректировки проекта в процессе его реализации: например, встречались отказы от паркинга или смена его типа, смена этажности домов и так далее. Но чтобы остаться без социальной инфраструктуры из-за того, что она была запроектирована в более поздних очередях — такое на практике представить очень сложно. В регионах были девелоперы, которые, можно сказать, уклонялись от обязательств по строительству социальной инфраструктуры. Но эти самые обязательства определяются еще до выдачи разрешения на строительство: то есть, если первая очередь проекта дает нагрузку на существующую инфраструктуру, то обязательство компенсировать ее недостаток (построить школу, сад и тому подобное) будет сопровождать первую же очередь. А если такого обязательства муниципальные власти не наложили, значит, и нагрузки на инфраструктуру нет. Наконец, качественный и комфортабельный жилой комплекс — важное УТП любого девелоперского проекта, и в условиях сегодняшней жесточайшей конкуренции и низкого спроса застройщику невыгодно удешевлять его отказом от каких-то опций, который может повлечь уход покупателя к конкурентам или репутационные проблемы. А отказ от строительства школы, например, это роковая ошибка в сегодняшних реалиях».
Александр Андрианов, первый вице-президент компании GloraX
«К сожалению, как показал опыт двух лет, не всегда перенос сроков напрямую зависит от девелоперов. Но даже если сроки завершения проекта откладываются, то обязательства перед покупателями что первых, что последующих очередей в любом случае будут выполнены. В план реализации проекта вносятся корректировки, покупатели получают соответствующие уведомления с новыми сроками. Безусловно, в этом случае комфорт проживания может быть снижен, особенно, если в проекте запланировано строительство крупных социальных объектов, предназначенных для большого числа жителей — стадиона или школы. С точки зрения организации быта (наличие магазинов, аптек и прочей коммерции) условия для жителей первых очередей не меняются. Коммерческая инфраструктура размещается на первых этажах домов, и если дом уже введен и в нем живут люди, откладывать открытие своих точек невыгодно для малого и среднего бизнеса. Что касается социальных проектов, то при переносе сроков строительства последующих очередей, переносятся сроки строительства и крупной инфраструктуры — школа, детский сад, поскольку они, как правило, вводятся одновременно с последними очередями строительства. Это делается еще и потому, что при раннем вводе социальных объектов (до завершения всего проекта) может возникнуть проблема нехватки мест для жителей последних очередей, поскольку школой или детским садом начинают пользоваться люди, проживающие в домах существующей застройки».
Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS
«Последствия от задержки запуска последующих очередей жилого комплекса для покупателей первых зависят от двух характеристик самого объекта строительства. К ним относится размер застройки (от нескольких зданий до целых кварталов) и место расположения (заселенный или новый район). Например, небольшой жилой комплекс представляет собой несколько зданий, первые из которых зачастую самодостаточны. В них, на первых этажах и в лобби, сосредоточены необходимые сервисы. Кроме того, девелоперы стремятся распределить очередность запуска таким образом, чтобы первые жители комплекса ни в чем не нуждались и не страдали от близкой стройки. В таких условиях покупатели не испытывают неудобств из-за отсрочки запуска остальных домов. Аналогичная по удобству для людей ситуация складывается, если строительство ведется в заселенном районе. Чаще всего существующего окружения новостройки достаточно для обеспечения комфорта ее жителей. В противовес описанным случаям, если жилой комплекс представляет собой целый квартал или он возводится на новой территории, при задержке запуска очередей у новоселов первых домов могут возникнуть трудности. Последовательность строительства больших комплексов отличается: сначала возводятся жилые объекты, затем коммерческие. Отложенный запуск последующих очередей сказывается на качестве жизни людей в первых возведенных домах. Развитие инфраструктуры вокруг ЖК также зависит от скорости ввода в эксплуатацию зданий: чем больше людей в новом районе, тем активнее открываются различные сервисы и создаются элементы инфраструктуры — новые остановки общественного транспорта, точки питания, фитнес-центры, отделения почты и доставки, химчистки и так далее. Ввод в эксплуатацию, например, двух жилых зданий вместо заявленных 17 замедляет развитие района в целом из-за отсутствия необходимого количества домохозяйств».
Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ девелопмент»
«В последние годы в крупных жилых проектах, проектах комплексного освоения территорий, сформировался устойчивый тренд на создание полноценного продукта, зачастую своего рода «минигорода в городе» со всей необходимой для резидентов инфраструктурой и разнообразными удобствами. Ведь с развитием ипотечных инструментов и, следовательно, расширением возможностей для покупателей, конкуренция среди девелоперов росла, и уже редко кто предлагал проекты с минимальным законодательно необходимым благоустройством — двором с детской площадкой. Девелоперский продукт — это и само жилье, и создаваемая в нем удобная для каждого среда, внутренняя инфраструктура со школами, детсадами, дорогами, магазинами, а также соседское комьюнити. Содержание продукта, безусловно, влияет на выбор покупателя, но фактически дольщик приобретает то, что прописано в ДДУ и закреплено в проектной декларации застройщика. При этом никто из застройщиков, конечно, не строит сначала всю инфраструктуру, а потом приступает к жилью. Однако профессиональные девелоперы относятся к строительству крупных жилых кварталов осознанно — они возводят корпуса параллельно со строительством инфраструктуры, поэтому у покупателей, которые приобрели жилье в таких проектах, необходимый объем собственной комфортной инфраструктуры будет, даже если застройщик притормозит с реализацией последующих очередей. В группе риска сегодня те, кто купил у девелоперов, включавших создание инфраструктуры в проекте в последнюю очередь реализации — жители первых очередей в них рискуют остаться без обещанного в момент покупки продукта. Это, например, отсутствие необходимого количества мест в близлежащих школах и садах в связи с тем, что девелопер заморозит строительство новых учебных заведений, недостаток парковки или перекрытие стройплощадкой обещанного проезда или прохода, которые обеспечивали бы более удобную транспортную доступность. В отличие от ДДУ и проектной декларации по конкретному дому, где четко прописано, что в итоге получат дольщики, изначальный проект застройки может меняться: в некоторых случаях речь даже может идти о снижении класса жилья в следующих очередях, а, соответственно, и об изменении другого окружения — будущих соседей».
Поэтому, как считает Елена Комиссарова, покупателям первых очередей надо изучить финансовую состоятельность застройщика, а также проанализировать корреляцию очередности ввода жилья со строительством инфраструктуры в приглянувшемся им проекте. Впрочем, по ее мнению, надежный девелопер не будет рисковать своей репутацией и выполнит обязательства, пусть и с временной задержкой, связанной с рыночной конъюнктурой.
